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1、房地产估价报告估价项目名称： 市 区 广场号的大厦市场价格评估委 托 方：北京市朝阳区财政局估 价 方：北京房地产土地评估有限公司估 价 人 员： 估价作业日期：年月日至年月日估价报告编号： 目 录致委托方函2估价师声明3估价的假设条件和限制条件4估价结果报告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的8五、估价时点8六、价值定义8七、估价依据8八、估价原则9九、估价方法10十、估价结果11十一、估价人员12十二、估价作业日期12十三、估价报告应用的有效期限12估价技术报告13附 件22致委托方函北京市朝阳区财政局：受贵局的委托，我们对市区广场号的大厦进行房地产市场价格评估，评估目的是
2、为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位2010年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提供房地产市场价值参考依据。评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点的价格为：评估单价：￥元/平方米评估总价：￥万元。大写人民币金额：元整。北京房地产土地评估有限公司二0一一年五月一日估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的；2.在估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和
3、限制条件的限制；3.我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见；4.我们依照中华人民共和国标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；5.我们已对估价报告中的估价对象进行实地勘查；（应列出实地查看的注册房地产估价师的姓名）6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助；7.其他需要说明的事项：参加本次估价的注册房地产估价师（签字、盖章） 估价的假设条件和限制条件1、在估价时点当时的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2、任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。3、本次评估是以估价对象于估价时点未设定抵押、租赁等任何他项权
4、利，无纠纷、无负债等假设条件为前提。4、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、通货膨胀以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。5、本次估价基于目前及未来的社会政治环境和房地产市场是正常、稳定的前提进行估价。本次估价中所涉及的房地产价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。6、假定估价对象在估价时点的状况与评估人员完成实地勘察之日的状况一致。7、本估价报告依据委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。8、本报告评估目的是为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位2010年资产清查工作中未有账
5、面价值的房地产价格提供房地产价值参考依据，不作其他评估目的之用。如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应调整。9、估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年，此次评估的取价标准均为估价时点有效的价格标准，在估价有效期内，当本报告所设定的条件及估价中遵循的估价原则发生变化时，估价结果需作相应调整，超过有效期，则需重新进行评估。10、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为北京*房地产土地评估有限公司所有。估价结果报告一、委托方单位名称：北京市朝阳区财政局单位地址：北京朝阳区日坛北路3号联 系 人：王琼联系电话：65090351二、估价方单位 名称：北京*房
6、地产土地评估有限公司单位 地址：北京市朝阳区*D座资质证书号：京建房估资准字2003第*号法定代表人：*联 系 人：*联系 电话：*三、估价对象（一）区位状况：1、位置：（包括：）坐落-具体地点，详见位置图方位-在某个大区域和某个较小区域的方向和位置。距离-据重要场所的距离；朝向-估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。楼层-当估价对象为某幢房屋中的某套或某层时，说明其所在楼层。2.交通：道路状况：-附近有几条路；到达这些道路的距离；各条道路的路况（如：道路等级、路面状况、交通流量大小）；有无过路（桥）费、收费标准。出入可用的交通工具-交通管制-停车方便程度和收费标准-3、周围环境及景
7、观自然环境-人文环境-景观-4、外部配套设施（1）外部基础设施：（2）外部公共服务设施：（二）实物状况：1、土地的实物状况：（1）土地面积（2）土地形状（3）地形-洼地or平地（4）地势-与相邻宗地、道路的高低关系；自然排水状况（5）土壤-污染状况（6）地基（地质）（7）土地开发程度（8）其他-（商业房-面宽，进深，宽深比）；（农用地-排水、灌溉情况）2、建筑物的实物状况（1）建筑规模（如：土地、建筑物面积、医院的床位数）（2）层数和高度（3）外观-外立面风格（4）建筑结构（5）设施设备-给排水等设施设备的配置情况及性能（6）装饰装修（7）防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照（8）层高、净
8、高（9）空间布局-附图说明（平面图、户型图）（10）设计年限（11）维护情况及完损程度（三）权益状况：1、土地权益状况（1）所有权-国有OR集体所有（2）使用权-宅基地使用权/土地承包经营权/建设用地使用权【出让（含：使用期限、起至日期、剩余期限、可否续期）OR划拨】-单独所有/共有【含：共同共有OR按份共有（含：共有权人、每人享用的份额）】（3）使用管制-含：用途/容积率/建筑密度/建筑退后红线距离等（4）目前使用情况-利用现状/出租OR占用情况（5）其他权利设立情况-是否设定了抵押权、地役权等2、建筑物权益状况（1）房屋所有权（2）出租或占用情况（3）其他权利设立情况-是否设定了抵押权、地
9、役权等-在抵押估价报告中，房地产估价师知悉估价对象已设立抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及担保的债权情况（4）其他特殊情况四、估价目的为委托方了解北京市朝阳区行政事业单位2010年资产清查工作中未有账面价值的房地产价格提供房地产价值参考依据。五、估价时点2011年5月1日六、价值定义本次估价采取的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。七、估价依据全国人大、国务院、建设部、国土资源部、北京市人民政府等部门颁发的有关法律、法规和政策文件；委托方提供的有关资料；估价人员实地勘察所获取的有关资料。主要内容如下：（一）主要依据的法律、法规和政策文件1.中华人民共和国城市房地
10、产管理法2.中华人民共和国土地管理法3.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和抵押暂行条例4.城市房地产市场估价管理暂行办法5.房地产估价规范（中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999）6.城镇土地估价规程（GB/T18508-2001）（二）委托方提供的相关资料1、房屋所有权证、国有土地使用权证、商品房买卖合同2、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、工程形象进度表、其它3、估价委托书（三）估价机构及估价人员现场勘查记录及现场照片等其它资料1、估价对象现场勘察记录；2、本估价机构掌握的房地产市场相关资料。八、估价原则1、独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立
11、场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。独立要求估价师要凭借自己的专业知识、经验和应有的职业道德进行估价，而不受任何单位和个人的非法干预，客观要求估价师要从客观实际出发，反映事物的本来面目进行估价，不带自己的好恶、情感和偏见，公正要求估价师要公平正直地进行估价，不要偏袒相关当事人中的任何一方。2、合法原则房地产估价应遵循合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。3、最高最佳使用原则最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。房地产估价之所以要遵循最高最佳使用原则，是因为在现实房地产经
12、济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，采取最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。4、替代原则房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。5、估价时点原则房地产估价之所以要遵循估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，例如建筑物会变得陈旧过时。因此，同一宗房地产在不同的时间往往会有不同的价值。价
13、值与时间密不可分，每一个价值都对应着一个时间，不存在“没有时间的价值”，如果没有了对应的时间，价值也就失去了意义。九、估价方法根据房地产估价规范，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要方法；收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。在无市场根据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法为主要估价方法。 根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员对邻近地区房地产市场状况的调查和对估价对象的实地勘察，并遵循房地产估价方法的确定原则，认为近期内与估价对象处于同一供需圈，用途
14、相同的类似房地产交易较为频繁，市场交易案例较多；且根据调查，附近区域有很多类似的房屋作出租使用，故适宜用市场比较法与收益法对该房地产进行评估。市场比较法的估价原理，是经济学上的“替代原理”。即同一市场同一品质的相同物品具有相同价值的经济学“替代原理”。根据这一原理，在房地产估价中，选择一定数量的市场交易可比实例，在进行各种影响房地产价格因素修正之后，测算出估价对象的市场房地产价格，计算公式如下：估价对象市场价格=市场可比实例交易价格交易情况因素修正系数交易日期因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数收益法是以“预期原理”为基础的。预期原理说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。具体的说，房地产的价值通常不是基于历史价格、生产它所投入的成本或过去的市场状况，而是基于市场参于者对其未来所能获取的收益或得到的满足、乐趣等的预期。求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的
