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1、文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次1/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人销售合同及补充条款编制参考目的：规范商品房买卖行为、减少争议、降低交易成本，维护公司利益，减少交易中特别是交易后的纠纷，实业公司经营发展部在吸收各公司经验的基础上，特制定以下指引。第一部分：银行贷款抵押担保协议1、 关于担保期限担保期限：不得超过银行正式执管已办理抵押登记的房产证。（说明：目前银行主要采用两种担保期限，一种是开发商担保到按揭贷款业主办好房产证为止，一种是担保到按揭业主办好房产证并办理好抵押登记，且银行正式执管已办理好抵押登记的房产证
2、，我们应尽量争取前一种担保期限，以减少潜在风险）2、 关于保证金保证金的比例，最高不得超过银行发放贷款金额的10%；如果有按银行要求对取得抵押贷款的房屋进行保险，则保证金不得超过银行发放贷款金额的1%。3、 关于业主按揭资料的审核对于业主的按揭资料审核，应约定银行的工作时间，以便加快签约进程。（说明：约定银行审批按揭资料的工作时间，有利于加快回款）第二部分：房屋认购协议1、 必须约定双方对本认购协议的条款非常清楚，本认购条款是双方真实意思的表示。2、 关于房屋面积，必须约定最终以国土部门实际测量的面积为准。3、 关于销售单价：必须约定销售。4、 关于首期款或全款：必须约定支付时间和金额，同时对
3、未按约定支付的违约责任是没收全部定金。5、 关于合同签定时间和资料准备：必须约定正式合同签定的时间和需要准备的资料情况。6、 对于业主按揭贷款的约定：如果业主计划采用按揭付款，应约定时间让业主递交相关资料，由按揭贷款发放银行进行审核，如果通过，则在约定时间签定正式合同。如果不通过，则文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次2/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人分以下几种情况进行处理：（1）如果因业主购买多套房屋，银行提高其利率，业主不愿意接受高利率的贷款，则其有权选择一次性付款，或没收业主全部订金；（2）如果因业主购买多套房
4、屋，银行不愿意放贷，业主有权选择一次性付款，或没收业主全部订金；（3）如果因为业主提供虚假按揭相关审批资料，导致银行提高其利率或不愿意放贷，业主有权选择一次性付款，或没收业主全部订金；（4）如果非业主原因，银行不愿意放贷，可退回业主订金。同时，对于业主没有按时提交相关资料，也将没收全部订金。7、 对于解除认购协议的约定如果需要通过政府的认可才能解除认购协议，其相关解除费用也要约定由谁支付。8、 对于办理按揭的费用的规定对于办理按揭的相关费用，在认购协议中应该明确约定由买房人支付。第三部分：商品房买卖合同补充条款指引目前，各地的商品房买卖合同都采用建设部或者当地政府制定的文本，其变化不大，很多争
5、议点主要集中在补充协议上，为了维护公司利益，减少交易中特别是交易后的纠纷，实业经营发展部在吸收各公司经验的基础上，以建设部示范合同为基础，设计了一套补充条款，重点对配套设施交付、宣传资料的效力、房屋交接、质量争议处理等焦点问题，做出了比较明确的规定，在合法、公平的前提下，既保障公司的利益，又尽量避免引起客户的抵触情绪，相信对各公司补充条款的完善，会提供一定的帮助。1、补充协议的字体应与合同正文字体大小相同2、必须写明：双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对市商品房买卖合同（以下简称合同）的修改和补充。（说明：主合同是政府的示范文本，本身并不具有强制双方执行的效力。合同法第四条规定：“当事
6、人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”建设部的商品房买卖合同说明中也指出：“双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。”因此，经双方协商一致，对主合同条款进行修改、增补或删减，是双方当事人的合法权利。此外，合同法第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”制定文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次3/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人统一的合同文本，目的是减少谈判时间，提高签约效率。我们目前还不具备完全满足每一位客户个性化要求的能力，如客户不接受我方条款，我方
7、只能对无法成交而表示遗憾。）3、关于面积差异处理(补充合同第五条)当产权登记面积与合同约定面积的误差达到合同约定的退房条件时，买受人有权在出卖人的通知送达后15日内决定是否接受该商品房。如买受人未在上述期限内将退房的书面通知送达出卖人，视为买受人接受该商品房，双方同意按合同关于买受人不退房的相应规定处理。（说明：根据合同法，当事人可以约定在解除合同的条件成就时解除权的行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭；商品房销售管理办法规定，对法定与约定的影响商品房质量或者使用功能的规划、设计变更，买受人有权在出卖人的通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，实质是规定此种情形下买受人行使解除权
8、的期限为15天。该补充条款参照这一期限。）4、关于按揭付款期限(补充合同第七条)买受人采取银行按揭方式付款，首期房款人民币元整，应在签订合同后的天内，即年月日前支付给出卖人；剩余房款人民币元整，买受人申请年期的银行按揭。买受人承诺按揭贷款在签订合同后的天内，即年月日前全额到达出卖人帐户，或者提供已于此日前与银行签订按揭协议并完整提供所有必要按揭资料的证明，否则按合同第七条约定承担逾期付款的违约责任。（说明：关于付款，公司要有明确规定，即以签合同之日起计算，何时第一笔款要到帐、何时第二笔、按揭到帐，买受人和公司的销售人员是没有讨价还价余地的，销售人员需要做的，就是按规定计算好客户的还款日期，而不
9、是同客户商量来填写。标准合同文本对按揭付款的时间未作约定，而目前这种方式占相当比例，为避免客户签约后拖延按揭办理，或因不符合银行要求得不到按揭款，必须补充约定期限。鉴于按揭款是否按期全额到帐并不取决于客户，我方只要求其在规定的时间办妥手续即可。）5、关于按揭付款，不能办理银行按揭的补充协议（1）买受人采取银行按揭方式付款的，因买受人原因（不缴按揭贷款所需费用、按揭贷款资料文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次4/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人未交或不齐全、放弃银行按揭贷款，或银行认定买受人条件不符不能与其签订贷款合同）
10、不能办理银行按揭，分别按以下方式处理：1）、买受人应在接到出卖人告知银行不能接受其贷款申请的通知书后的日内将剩余房款一次性付给出卖人；逾期未付，自通知书规定的应付款期限届满之第二天起至实际全额支付应付款之日止未超过日的，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金，合同继续履行 ；自通知书规定的应付款期限届满之第二天起，买受人逾期超过日仍未付清剩余房款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按房屋总价%向出卖人支付违约金，已交房款不足支付违约金，买受人应补足违约金，已交房款超过支付违约金的部分，出卖人在日内不计利息退还买受人。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买
11、受人应自通知书规定的应付款期限届满之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之的违约金。2）、如银行不能接受买受人的贷款要求，买受人可以在接到出卖人的代为告知后日之内提出退房申请，出卖人应在接到买受人的退房申请日内将买受人已付房款不计利息且扣除买受人因此给出卖人造成的损失（不低于总房款的%）后退还买受人。3）、买受人采取银行按揭方式付款并由出卖人提供借款担保的，出卖人、买受人及银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。买受人连续期或累计期未按期如数归还贷款，导致出卖人承担保证责任的，视为买受人对本合同的根本性违约。买受人经催促仍未履行还贷义务，出卖人有权单方面
12、解除本合同，并要求买受人赔偿本合同项下商品房总价款%的违约金和全部经济损失。（说明：此项补充条款参考了长沙公司现行的有关规定，较全面合理的表述了不能办理按揭所涉及的处理情况，能有效控制客户违约风险，同时掌握了开发商在处理此类情况的主动权，值得借鉴。）6、关于设计变更(补充合同第十条)出卖人经政府规划部门或设计单位同意后，可以进行规划变更、设计变更，经政府批准的该小区规划设计方案的变更，未改变该房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向。即视为未影响到文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次5/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人买受
13、人所购买商品房质量或使用功能，可不通知买受人。（说明：法规在原则上要求商业房预售后不能再变更规划设计方案。但实际上，细微的调整是不可避免的，特别是大型的、分期建设的小区。因此，我们根据法规的要求，在保证不变更“本合同项下商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，“不影响买受人所购商品房的质量或使用功能”的前提下，我方有权在细节上进行调整和变更。主要目的是为小区必要的变更留有余地，避免个别客户抓住非常细微的变化，提出不合理要求）7、关于商品房交付(补充合同第十一条)在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款外，出卖人应以挂号信或特快专递通知买受人办理入住手续；买受人未接到通知的，
14、以合同约定的交付期限的最后一天为办理入住手续的时间。（说明：合同规定出卖人在商品房交付前有书面通知义务。已经通知这一事实较易举证，但是否送达买受人难以举证。为防范买受人借口没有收到通知而不办理入伙手续，或者确实由于邮局传递等原因而没有收到，有必要约定相应的处理办法，由于合同已约定了交付期限，这种处理办法对买受人不存在不公平的问题。）出卖人为买受人的按揭贷款提供担保的，买受人应在办理入住手续的同时，缴齐办理产权证所需资料及费用。否则，出卖人有权相应推迟为其办理入住手续。（说明：该条款是防范买受人不配合而不能及时办理产权证，出卖人的保证责任无法及时解除，如果实践中买受人对这一条款很难接受，也很少不
15、按通知缴齐资料和税费，可不补充。如果操作上是在办理入住手续一段时间后才通知缴纳相关资料及费用，或者由银行通知收取，可根据具体情况调整措辞。）买受人办理入住手续，领取钥匙，商品房即交付于买受人。买受人未在本条第一款约定时间内办理入住手续的，除非有合法的理由，视为出卖人已经按期交付。商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。（说明：因细枝末节或质量瑕疵不肯签收房屋的现象，已经越来越多。从履行合同上来讲，交房是卖方的义务，收房是买方的义务，除符合法定条件外，买方没有理由拒绝收房；而给客户文件名称南山地产销售合同及补充条款编制参考文件编号YX-09生效日期2009/08/20版次A页次6/10适用范围深圳市南山房地产开发有限公司批准人一个“除非有合法理由”的出口，有利于客户接受。至于是“入伙手续”还是“入住手续”，应该前后一致，并与发给买受人的通知名称一致，地方法规、政策有特别规定的，保持一致。为避免买受人拒绝办理相关手续，建议在此列明具体的入住手续。另外，对因买受人原因未能按期交付的处理办法，宜在
