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1、资产评估报告书鄂XX评报字200X 第XX号摘要（略）资产评估报告书XX评报字200X第XX号XXXX公司接受XXXX公司的委托，依据国家有关资产评 估的法律、法规，本着客观、独立、公正、科学的原则，运 用资产评估规定的方法和程序及我们认为必要的其他程序， 对XXXX （以下简称XX）拟进行整体改制设立股份有限公司 而申报的全部资产和负债进行了评估。本公司评估人员按照 必要的评估程序对委估资产和负债实施了实地查勘、清查盘 点核实、市场调查与询证，对委估资产和负债在XXXX年XX 月XXX日所表现的市场价值作岀了公允反映。现将资产评估 情况及评估结果报告如下：一、委托方与资产占有方筒介（一）资产
2、占有方简介略（二）委托方简介略二、评估目的XXXXXXXX,为XXX公司进行整体改制设立股份有限公司 所涉及的整体资产提供价值参考。三、评估范围和对象略此次纳入评估范围的资产与委托评估确定的资产范围 一致。略五、评估原则略六、评估依据略七、评估方法本次评估是为委托方拟整体改制为股份有限公司提供 价值参考，对其进行整体资产评估。由于委估企业为从事房 地产开发的民营企业，受诸多因素的影响，本所人员未收集 到其客观真实的收益预测情况资料，同时难以确定采用的收 益折现率是否公允，故对采用收益现值法的评估结果难以做 岀准确的判断。所以，本所人员拟采用成本加和法为主进行 本次评估，然后以收益现值法对其进行
3、验证略八、评估过程略九、评估结论略净资产评估值为6955.88万元（成本法中的总资产中没有评估无形资产）十、特别事项说明略十一、期后事项说明略十二、评估报告法律效力略十三、评估报告书提出日期略XXXXXX评估机构法定代表人 中国注册资产评估师 XXXXXXXXXXX 公司 XXXX 年XX月XX日备查文件略评估说明略一、收益现值法的应用简介1 收益还原思路及收益现值法收益还原思路，简单地讲就是“将利求本”的过程，即把 企业在未来特定时间内的预期收益还原为当前的资本额或 投资额。收益现值法是完成收益还原思路的评估方法，即收 益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成 现值，借以确定被评估
4、资产价值的一种资产评估方法。整体 企业资产评估是对独立企业法人单位和其他具有独立经营 获利能力的经济实体的全部资产所进行的评估。整体企业资 产价值从理论上分为两个组成部分，其一是企业的构成要素 资产的价值之和，它们是整体企业资产价值的基础部分；其 二是企业超额收益或减额收益所形成的不可确指的无形资 产价值或经济性贬值。从整体企业价值的定义以及资产评估 角度岀发，收益还原思路及收益现值法是评估整体企业价值 的一条直接途径。整体企业评估的直接对象是企业的整体获 利能力，收益还原思路及收益现值法就是以企业整体获利能 力为标的进行的评估。2本评估项目收益现值法适用的前提条件(1) 企业所遵循的国家有关
5、法律、法规、政策、制度仍如 现时状况而无重大改变：(2) 企业所在地区以及经济业务涉及地区的社会政治、经济环境无重大变化：(3) 企业将依法持续性经营，并在经营范围、方式和决策 程序上与现时基本保持一致；(4) 有关金融信贷利率、赋税基准及税率基本保持不变；(5) 无其他人力不可抗拒及不可预见因素所造成的对企 业重大不利影响：(6) 被评估企业的未来预期收益能够预测，并能基本保证 预测收益数额的合理性和可用性；(7) 与企业获得未来预期收益相联系的风险也能估量，并 能提供令人信服的根据。3整体资产评估公式资产评估值(预期收益现值)=前若干年各年收益数x各 年折现系数+(以后各年的年金化收益/本
6、金化率)x前若干年 最后一年的折现系数4 本次评估在应用成本加和法对企业整体资产评估的基 础上，采用收益现值法进行验证。二、公司的生产经营业绩与经营优势xxx公司由某先生和某女士于1997年4月30日共同岀 资组建，在xx市工商行政管理局登记注册，企业法人营业执 照号为XXXXXXXX。公司住所：XXXX市xx南路xx小区xx栋。 2003年3月11日经公司股东大会决议通过，公司新增注册 资本800万元，由甲有限公司以实物资产投入，注册资本由 人民币500万元变更为1 300万元；同时公司于2003年3月 27日办理工商变更。公司法定代表人:xxx ; 公司经营范围： 从事房地产开发；装饰装潢
7、、五金交电、建筑装饰材料、建 筑机械、饮料、食品、副食品的销售以及高尔夫球练习场、 网球场、游泳池、桌球、乒乓球、保龄球。在2000年4月 30日经xx省建设厅批准，公司取得三级房地产开发企业资质 证书(证书编号为xxxxxx)。公司自成立以来，先后在xxxx地区投资5 000万元修建 市政道路，共获取政府补偿土地238亩，并于1999年9月 投资8000万元，开发了 xxxx 高尔夫园林别墅区。该别墅区 占地近两百亩，建成高档单体别墅84栋，xxxx公寓楼1栋， 建筑面积45000前。拥有高尔夫球练习场、网球场、门球场、 游乐场、室外游泳池、儿童游乐场、钓鱼池等大型公益设施。 xxxx 因其
8、人居环境优越、高雅、安全及超前的生活理念，在 2001年荣膺中国房地产成功开发经营模式豪宅楼房类开发 模式奖。三、评估依据(1) 公司前3年的资产负债表、利润及利润分配表等财务 会计资料；(2) 公司的年度经营计划和财务计划；(3) 公司发展规划、技术改造计划；(4) 资产现状现场调查；(5) 公司领导和基层工作人员对公司发展前途、市场前景 预测公司销售、成本、投资、管理等意见；(6) 有关政策、法律、法规、合同、协议、文件等。基于公司的投资计划和融资计划，以及对公司酒店经营 业务、房地产开发业务和即将投资的大型基础设施建设项目 的分析，并根据公司的市场分析、销售策略和定价原则，对 今后5年的
9、产品销售情况进行了分析估计。新公司效益预测 情况见表C2-17 : 。表C2-17新公司效益预测情况表。 单位: 人民币元项目2003年度2004年度2005年度2006年度2007年度一、主营业务收入39,433,300.0050,969,200.0059,868,700.0065,602,100.0068,591,700.00减：主营业务成本17,867,700.0022,284,700.0025,961,700.0028,446,800.0028,860,000.00主营业务税金及附加2,760,300.003,567,800.004,190,800.00459,200.004,801,
10、400.00二、主营业务利润18,805,300.0025,116,700.0029,716,200.0032,563,200.0034,930,300.00力加其他业务利润减：营业费用2,003,000.003,356,500.005,281,100.006,141,700.006,326,600.00管理费用9,005,000.009,016,800.0011,502,300.0012,099,600.0013,696,300.00财务费用125,100.004,650,000.004,873,200.005,003,200.005,123,300.00三、营业利润7,672,200.00
11、8,093,400.008,059,600.009,31 &700.009,784,100.00力口：投资收益补贴收入营业收入减：营业外支出四、利润总额7,672,200.008,093,400.008,059,600.009,31 &700.009,784,100.00减：所得税2,531,800.002,670,800.002,659,700.003,075,100.003,22&800.00五、净利润5,140,400.005,422,600.005,399,900.006,243,600.006,555,300.00五、折现率的选取基于公司处于激烈的市场竞争之中，对公司未来预测存在很多
12、不确定因素的考虑，确定风险报酬率为5.5%,安全 利率按四年期国库券2.45%确定，故最终确定折现率为8%。 风险报酬率估测采用累加法，计算公式为风险报酬率=行业 风险报酬率+经营风险报酬率+财务风险报酬率+其他风险报 酬率，具体确定过程如下：(1) xxx公司属房地产企业，公司自成立以来，先后在 xxxx投资5000万元修建市政道路，共获取政府补偿土地 238亩，并于1999年9月投资8000万元，开发了xxxx高尔 夫园林别墅区。该别墅区占地近两百亩，建成高档单体别墅 84栋，xxxx公寓楼1栋，建筑面积45000 m2。根据国家有 关统计资料和国家产业政策等因素，确定行业风险报酬率为 3
13、%。(2) xxxx地区因其人居环境优越、高雅、安全及超前的生 活理念，在2001年荣膺“中国房地产成功开发经营模式豪宅 楼房类开发模式奖”。在综合考虑上述因素的基础上确定经营 风险报酬率为1%。(3) xx公司目前资产负债率较低，2003年3月31日公司 资产负债率仅为18.38%,融资能力强，因此确定财务风险 报酬率为0.5%。(4) 进入29世纪90年代，xx市政府抓住机遇，以房地产 和旅游业为龙头，吸引了大量外来投资者，使xx市经济实现 了腾飞，尤其是基础设施建设取得了质的飞跃，初步形成了 中等城市的规模为xx市经济的持续发展奠定了良好的基础， 因此确定其他风险报酬率为1%。（5）最后
14、确定的风险报酬率=3%+1%+0.5%+1%=5.5%六、评估值的计算过程考虑到公司目前经营状况及公司提供收益预测资料，并 结合评估人员了解到的实际情况，评估人员进行了 5年的收 益预测。公司整体评估计算及结果如下：1 计算未来5年企业净利润的折现值之和（见表）前5年收益现值之和：2274.59万元表计算未来五年企业净利润的折现值表项目2003年度2004年度2005年度2006年度2007年度净利润5,140,400.005,422,600.005,399,900.006,243,600.006555300.00折现系数（8%）0.92590.85730.79380.73500.6806净现
15、值4,759,629.634,649,005.494,286,614.724,589,232.394,461,427.032 从未来6年开始计算的永久性年金现值第6年起收益在该年现值和三655 . 53 / 8 % =8 194.125（万元）3 按第5年的折现系数将永久性年金现值折现至评估基 准日第6年起收益现值和=8194.125x0.6806=5576.92（万元）4计算持续经营条件下收益现值之和，即为公司整体资 产的评估价格公司整体资产评估价格 =2274.59+5576.92=7851.51（万元）七、评估结论本评估是在上迷评估方法、程序、依据及假设条件下， 运用收益现值法得岀的公司整体资产评估结果为7851.51万 元。本次评估的依据
