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1、房地产项项目开发发与经营营例案目录第一章前言一、报报告编制制目的二二、报告告编制依依据三、项项目概况况第二章项目开开发经营营环境分分析一、220000年国内内经济及及房地产产市场回回眸二、武武汉市房房地产市市场分析析三、有有利投资资经济形形势成因因分析第三章项目周周边物业业市场调调查分析析一、投投资地块块的地理理环境二二、后湖湖地区区区域分析析三、项项目周边边主要物物业分析析四、后后湖乡消消费者调调查分析析第四章项目开开发经营营优势点点与机会会点分析析一、房房地产投投资项目目开发经经营机会会形成模模式二、项项目开发发经营优优势点三三、项目目开发经经营机会会点第五章项目定定位一、目目标市场场定位
2、二二、产品品定位第六章项目目规划、建建筑设计计建议一一、项目目总体规规划建议议二、住住宅建筑筑设计建建议三、小小区配套套设施建建议四、环环境艺术术设计建建议第七章项目开开发经营营策略及及投资估估算一、项项目开发发经营策策略二、项项目投资资估算三三、项目目实施进进度安排排四、项项目投资资与筹资资计划第八章项目开开发经营营状况分分析一、项项目销售售计划二二、项目目销售收收入估算算三、项项目经营营成本估估算四、项项目利润润估算五五、项目目现金流流量、财财务净现现值及财财务内部部收益率率第九章项目开开发经营营风险分分析一一、项目目盈亏平平衡分析析二、项项目敏感感性分析析三、项项目开发发经营主主要风险险
3、及对策策分析第十章结论与与建议第第十一章章结束语语第十二二章附录及及主要参参考文献献第一章前言一、报报告编制制目的1、在在对项目目开发经经营环境境进行详详细分析析的基础础上，结结合项目目所处的的区位环环境，对对该地块块的市场场价值进进行合理理的评估估。22、对项项目的可可行性与与开发经经营策划划提出初初步意见见，并对对项目的的规划设设计、建建筑方案案设计、环环境艺术术设计提提出相应应的建议议。33、结合合公司的的状况和和项目的的特点，探探索项目目开发经经营的可可行方式式。44、对项项目进行行投资分分析和风风险分析析。 55、对项项目决策策及其实实施的优优化提出出建议。二、报告编制依据1、武汉市
4、规划局规划方案； 2、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；3、武汉市2000房地产年鉴； 4、现场勘察和实地调研所得资料。 5、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料三、项目概况 该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字20012号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，也允
5、许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。容积率：1.4总建筑面积：11.72万M2其中：多层住宅：6.72万M2小高层住宅及别墅：4.48万M2公建面积：0.5万M2建筑密度：22.5%绿化率：40%（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）第二章项项目开发发经营环环境分析析一、220000年国内内经济及及房地产产市场回回眸 投投资机会会孕育于于经营环环境之中中
6、，作为为基础性性、先导导性的房房地产业业更是如如此。因因此，对对宏观经经济、社社会与政政策环境境的把握握是每一一个开发发决策者者所关注注的首要要问题。 2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（新华文
7、摘20015） 同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（中国统计Chin
8、aStatistics20015），房地产市场也呈现出以下主要特征：全国房地产开发及销售情况表2000年实际比上年同期+%住宅投资（亿元）3318.725.8商品房新开工面积（万平方米）2829530.6商品房竣工面积（万平方米）23027.916.4商品房销售建筑面积（万平方米）16984.126.9商品房销售额（亿元）3571.030.1其中：销售给个人（亿元）2840.351.9占总销售额的比重（%）79.5- 1开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资331
9、8.74亿元，与上年同比增长25.8%。 2消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51%，比上年提高7.9个百分点。 3销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6
10、%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。 4二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。 5需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（中国房地产信息20015RealEstateInformationofChina谢家瑾） 以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳
11、步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、武汉市房地产市场分析12000年房地产市场2000年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置
12、商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：武汉市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。 （1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元
13、，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年武汉市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。 （2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的基础上进一步增长，从左图看出：2000年各季度武汉市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，表明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。价格指数一季度1941.81000二季度1
14、9631010.9三季度2003.931031.9四季度2021.661041.03 （3）截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年武汉市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：各季度武汉市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示: 通过下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的基础上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。2市场特点分析 2.1宏观市
15、场特点：亿房网http:/ 1住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。2000年，武汉市正式步入住宅的商品时代。自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。经过1999年的过度转换，从2000年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。2000年6月30日以前，凡购买公房一次性付款的，可享受20%的折扣优惠；2000年岁末，购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束，从今年元旦开始则实行“零折扣”。住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。 2空置商品房消化能力
