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1、- .注意：本模板中红字标注表格必须填写，红字标注的证件、证据资料必须复印完整。XX地方税务局土地增值税清算审核案卷纳税人名称： A房地产开发XX公司 工程名称：B工程案卷页数：XX页 审核日期：XX年XX月XX日XX年XX月XX日 立卷人：XXX 案 卷 目 录顺序号题 名页号1234567891011121314151617181920212223242526房地产开发工程情况登记表计算机代码开发单位名称房地产开发工程名称房地产开发工程地址建立期工程工程名称建立期工程工程编号工程性质经济适用住房非经济适用住房商业用房其它请划选择土地使用证发放单位土 地 使用证编号规划许可证发证机关规 划
2、许可证预销售许可证情况预销售许可证发证机关预销售许可证号取得预销售许可证时间建筑面积可售建筑面积合计工程总造价元开工时间预计竣工时间工程总投资元销售方式预计售房时间预计销售均价元如房地产对外捐赠，请填写以下栏次捐赠意向书编号受赠单位名称受赠单位纳税人识别号如房地产抵偿债务，请填写以下栏次抵债合同书编号债权人单位名称债权人纳税人识别号报送证件及附送资料经办人： 年月日法定代表人负责人： 年月日纳税人名称章 年月日以下由税务机关填写工程登记税务机关工程管理分局科、所工程管理人员房地产开发工程编号登记人员：税务机关名称章 登记日期：年月日使 用 说 明1.本表依据?税务总局关于印发不动产、建筑业营业
3、税工程管理及发票使用管理暂行方法的通知?国税发2006128号设置。2.适用围:纳税人向房地产所在地主管税务机关进展房地产开发工程登记时使用。3.纳税人进展房地产开发，应在房地产开发工程审批立项之日起30日，到房地产所在地主管税务机关领取?房地产开发工程情况登记表?，并如实填写，办理房地产开发工程登记；纳税人取得房地产预售销售许可证之日起30日向房地产所在地主管税务机关报送预售销售许可证复印件。4.填表说明：1“房地产开发工程名称：?规划许可证?核准的“房地产开发工程名称；2“房地产开发工程地址：?规划许可证?核准的“房地产开发工程地址；3“建立期工程工程名称：?规划许可证?核准的“建立工程名
4、称；4“建立期工程工程编号：?规划许可证?字轨；5“工程性质：经济适用住房、非经济适用住房、商业用房、其他；6“土地使用证编号：土地使用证的字轨；7“规划许可证：?规划许可证?字轨；8“可售建筑面积：开发工程中用于销售的建筑面积，即建筑面积减去房地产开发企业开发建造的与清算工程配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。注：这些设施必须是产权属于全体业主所有或建成后移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，不包括建成后有偿转让的。；9“预销售许可证发证机关：预销售许可证发证机关全称；“取得预销售
5、许可证时间：预销售许可证发证日期；“预销售许可证号：预销售许可证字轨。如果纳税人填报本表时没有取得预销售许可证，以上三栏可以不填报，自取得房地产预销售许可证之日起30日向房地产所在地主管税务机关报送预销售许可证复印件，进展工程登记变更；10“建筑面积：有关部门批准的开发工程总建筑面积；11“工程总投资元：房地产开发工程全部投资额；12“工程总造价元：房地产开发工程全部工程投资额；13“销售方式：商品房现售、商品房预售和销售代理；14“房地产开发工程编号：为系统自动生成项，不必填报。5. 本表为A4型竖式，一式三份。主管税务机关留存二份，退回纳税人一份。普通标准住房审核表 楼栋号：纳税人名称地
6、址法人代表电 话销售收入占地面积M2套 数建筑面积M2单套建筑面积容积率当期政府公布同级别住房平均价格实际成交价格与同级别住房平均价格之比 纳税人公章年 月 日 税务经办人：签字 主管地方税务机关公章 年月 日注：1.以单套楼为单位填写表中数据。2.“销售收入列至角分。使 用 说 明纳税人建造出售的住房同时符合以下标准的为普通标准住房：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.以单套楼为单位，单套楼建筑面积在140平方米含140平方米以下；3.实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。其中，住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准。清 算 审 核 报 告第一种情况：适用核实征收
7、土地增值税纳税人根据*房地产开发XX主动申请进展土地增值税清算或经税务机关的因素分析要求*房地产开发XX进展清算，按照核查工作的安排，我土地增值税清算审核小组于2013年8月1日至8月5日对*房地产开发XX的*工程进展了土地增值税清算审核，现已审核完毕，报告如下：一、根本情况一企业根本情况*房地产开发XX是在我局注册登记的一家私营XX公司，登记时间1990年8月6日，位于*市路18号，公司属于独立核算法人，法人代表*，注册资本*万元，其中*投资比例80%、*投资比例20%，公司经营围房地产开发与经营、物业管理效劳。二工程根本情况1.工程名称及位置*小区，位于*市渤海路与裕华路交汇处。2.工程概
8、况1开发工程类型：商业居住及配套公建2占地面积：100003工程建筑构造情况：砖混构造4工程装饰装修情况：塑钢窗、楼宇门、进户防盗门、楼梯不锈钢栏杆，商业门市精装修、石楼梯踏步。3.工程建立规模该工程总建筑面积20888，其中普通住宅建筑面积10888、商业门市建筑面积10000；该工程公共配套设施面积4000；总可售面积20888。4.工程销售情况该工程2013年1月1日取得预售许可证，截止清算基准日2013年6月30日，全部销售完毕。【如果未销售完毕，需按工程类型说明已售面积、未售面积、已售面积占可售面积的比例】5.普通住宅的判定情况1工程规划容积率：2.92该工程属于一级土地，清算时该级
9、别土地上商品房平均交易价格3500元，普通住宅销售价格上限3500元。3单套楼建筑面积及售价根据以上情况及税务机关?普通标准住房审核表?审批情况判定是否符合普通标准住宅。二、企业清算情况该公司委托*市*税务师事务所进展了*小区的鉴证审核，并出具了?土地增值税清算鉴证报告?【*所鉴字2013第077号】。该公司自行清算事项如下：1.收入总额：2.扣除工程金额：3.增值额： 4.增值率：5.适用税率：6.应缴土地增值税税额：7.已缴土地增值税税额：8.应补缴土地增值税税额：三、税务机关审核情况注：税务机关审核如果与企业自行清算存在差异，应该注明依据，如果涉及本钱分摊，应详细说明。一土地增值税应税收
10、入的审核经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计取得应税收入*元，调增/调减*元。其中：1.销售普通标准住宅10888，取得销售收入32664000元，调增/调减*元。2.销售商业门市10000，取得销售收入*元，调增/调减*元。3.*二土地增值税扣除工程的审核经审核，确认该公司截止2013年6月30日累计扣除工程金额*元，调增/调减*元。其中：1. 取得土地使用权所支付的金额。按照相关财务制度的规定，房地产开发企业取得土地使用权所支付的价款及按规定缴纳的有关费用应记入“开发本钱土地征用及拆迁补偿费科目。税务机关在审核“取得土地使用权所支付的金额时，应重点审核以下几个方面：审核取得土地使
11、用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。如果同一土地有多个开发工程，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。审核有无预提的取得土地使用权支付金额。比拟、分析一样地段、一样期间、一样档次工程，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。2. 房地产开发本钱1土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。税务机关在审核“土地征用及拆迁补偿费时，应重点审核以下几个方面：审核
12、征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁回迁合同和签收花名册，并与相关账目核对。审核纳税人在由政府或者他人承当已征用和拆迁好的土地上进展开发的相关扣除工程，是否按税收规定扣除。2前期工程费前期工程费包括规划、设计、工程可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平等支出。税务机关在审核“前期工程费时，应重点审核以下几个方面：审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。多个或分期工程共同发生的前期工程费、根底设施费、是否按工程合理分摊。3建筑安装工程费建筑安装工程费，是指房地产开发工程在建造过程中发生的各项建筑工程费用和安装工程费用。包括纳税人将房地产开发工程出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发工程工程施工图预算的各项建筑安装工程费用。正常情况下，建筑安装工程费用在房地产开发本钱要素中所占的比重最大，对土地增值税税基的影响也最大。因此，审核其会计核算是否真
