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1、内容摘 要近几年,随着城市化进程的加快和居民收入的提高,我国居民对住房的需求日趋旺盛，居民个人住房消费市场非常活跃。个人住房抵押贷款已经成为促进消费、拉动经济增长的重要力量,对房地产金融的稳定发展也起着至关重要的作用,同时,商业银行也将个人贷款视作一项优质资产和重要的利润增长点。然而近年来银行实际运作情况表明：个人住房贷款业务的安全性不容乐观,贷款风险正在日益增加。随着我国房地产市场的持续火爆，国家采取了一系列的宏观调控措施,抑制房地产市场的过度投机，面对新环境、新问题,本文对当前我国商业银行个人房贷业务的风险状况进行了分析,并提出了风险防范的对策。关键词:个人住房贷款 商业银行 风险 防范对
2、策目 录一、 个人住房贷款的含义、特点1(一）个人房贷的含义1(二）个人房贷的特点1二、 我国商业银行个人房贷的发展现状2三、 商业银行个人房贷的风险分析2(一）市场风险2.利率的风险2. 流动性风险(二)信用风险3344(三)银行风险445四、 商业银行个人住房贷款风险的防范对策（一)风险认知策略5（二）风险规避策略(三)风险降低策略6(四）风险化解策略6参考文献6商业银行个人房贷的风险分析与对策 住房是人们的基本生活保障.改善住房条件关系到人们生活质量的提高.因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分一直是社会各界关注的热点话题。伴随个人
3、住房贷款的快速增长,房贷不良贷款率也开始有所上升。22年以来，针对房价迅速攀升、炒房现象日益严重的问题，以“国十条”为代表的房产新政陆续出台,政府对房市 的调控力度越来越强,未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭,由此进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。一、 个人住房贷款的含义、特点(一）个人房贷的含义个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,借款人申请住房贷款时必须提供担保。目前,个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种类型。个人住房委托贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款,也称公积金贷款；住房公积金贷款是政策性个
4、人住房贷款.一方面其利率低;另一方面其主要是为中低收入的公积金缴存职工提供；个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款，也称商业性个人住房贷款；个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款,是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。（二）个人房贷的特点个人住房贷款与其他个人贷款相比,具有以下特点：1.贷款金额大、期限长。个人住房贷款金额较大,期限较长，通常为102年,最长可达30年;2贷款对象特殊且用途专一 。对象是具有完全民事行为能力的自然人,贷款只能用于支付其所购住房;.偿还方式特殊。借款人按月归还贷款本息;4一般以所购房屋或已有房
5、屋产权作为贷款抵押。由于上述特点,个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款管理工作造成了一定的困难。二、 我国商业银行个人房贷的发展现状个人住房抵押贷款又称住房消费信贷,是指借款人由于自有资金不足,以所购买的住房为抵押物,向金融机构申请的长期贷款,并承诺按期偿付贷款本息。自1998 年以来,随着住房制度改革的深化和居民住房需求的增长,我国个人住房抵押贷款业务得到迅速的发展，因其具有收益稳定、风险低等特点，在满足居民个人住房需求的同时,也在商业银行调整信贷结构、增加经营利润和降低整体风险等方面发挥了积极的作用。202X年全年所有金融机构个人消费性住房贷款累计新增14万亿元，年末
6、余额同比增长7 .%，增速比202X年末加快7.4个百分点。根据人民银行公布的202X年上半年金融统计数据报告:202X年一季度的增量6025亿元,第二季度住户中长期消费性贷款比第一季度住户中长期消费性贷款增加4.43亿元。一直以来我国商业银行个人住房抵押贷款呈现出较高的增长态势（见表1)，我国的四大国有银行个人住房贷款金额占银行贷款总额的比重也呈现出增高的趋势（见表）。表1 历年全国个人住房贷款状况表(992) 年份银行贷款余额（亿元)个人住房贷款余额（亿元)个人住房贷款余额占比(%)1999202X202X202X2202X1847202X97262220222260000202X0557
7、290022X99374437820X4792567表2 四大国有银行个人住房抵押贷款业务占银行贷款总额的比重情况银行名称202X年末202X年末22X年末02年末个人住房抵押贷(亿元）所占比重（%)个人住房抵押贷（亿元）所占比重(%)个人住房抵押贷（亿元）所占比重（%）个人住房抵押贷(亿元）所占比重（%)中国银行工商银行建设银行交通银行数据来源：根据上海证券交易所和深圳证券交易所披露银行年报数据整理而得。有关调查显示目前我国上市商业银行个人住房抵押贷款业务占个人贷款业务的比重较高。个人住房抵押贷款占银行贷款总额的比重都在10% 2%之间。如此高比重的个人住房抵押贷款业务， 使得房地产市场波动
8、的风险将会引致商业银行的经营风险, 进而会对商业银行的资产质量、财务状况和经营业绩产生不利的影响。三、 商业银行个人房贷的风险分析 个人住房抵押贷款风险指因借款人不能按时还贷付息给银行带来的经济损失的可能性，即商业银行或其他金融机构按期收回其所发放的个人住房贷款本金和利息这一结果的不确定性。随着时间的推移,我国银行业已开始进入房贷风险初步显现时期。我国商业银行个人住房贷款所面临主要风险可以分为以下几个方面。 (一）市场风险由于贷款的对象为个人，利率定高了,会加重居民负担,减少贷款要求。目前我国个人住房贷款利率相对稳定,只有在国家调整利率时，才作相应的调整（见表3)。当利率上调时,借款人每期承担
9、的还款额增加，违约率将大大增加增减幅度约为0%，从而影响贷款发放银行的资产质量。当利率下调时,借款人再筹资成本也相应降低,对于一个理性的个人来说必然会提前偿付贷款,我们称作为提前还款风险。提前还款会给银行的资产和负债结构造成影响,对银行的盈利造成损失,据不完全统计，会造成盈利总额0.2%的损失,对于贷款总额很大的银行来说，也是一笔巨大的损失。根据央行个人住房贷款管理办法规定,个人住房贷款期限在1年以内的，实行合同利率，如果法定利率调整，不分段计息;1年以上贷款如果法定利率调整,于次年初开始按相应利率档次执行新的利率规定。商业银行按揭贷款最长期限为20年，利率的调整和波动无疑会影响到银行和贷款人
10、的现金流量。从整体上看我国目前各类贷款的利率仍处于历史偏低水平,随着利率市场化进程的加快和国内经济的发展走势分析,今后一段时期利率上行的趋势不可避免,由于贷款利率调整的滞后性，银行势必会遭受利率损失。此外,由于现阶段国内商业银行的主要收入仍来自利息收入,所以利率的调整将无疑对银行的经营和收益会产生重大的影响，同时，也会引起利率期限结构的变化，利差的变化更加难以把握。表3 我国商业银行的贷款利率变动表调整时间六个月以内(含)（%)六个月至一年（含）（%)一至三年（含)(%)三至五年（含)（%）五年以上(%)2. 流动性风险根据国际经验，银行的资产负债在期限和规模结构上要保持相对的平衡，并且中长期
11、贷款在银行资产中所占比例越高,对银行的资金流动影响越大，而住房贷款如果达到银行全部贷款的3%左右就有可能对银行的资金流动性带来严重威胁。商业银行流动性风险,是指银行无力为负愤的减少或资产的增加提供融资.即当流动性不足时，无法以合理的成本迅速增加负债或变现资产获得足够资金，从而影响其盈利水平，给生存带来威胁的可能性。它表现为:信贷资金严重不足，根本无法满足借款人的需求；投资业务萎缩，且不能以有效的主动性负债解决资金来源；资产变现能力和准备金置换效率极差，不能及时满足存款人的提现要求,甚至形成挤兑；在市场条件极为不利情况下被迫低价出卖资产或高价购买债务。目前从国内商业银行的资产负债结构上看,短期存
12、款构成了银行信贷资金的主要来源，据统计短期存款占到了银行负债规模的70%以上,活期存款的存款期限一般仅为几个月,最长不超过一年的时间,而中长期个人住房贷款在住房消费贷款中却占据了相当大的比例,目前我国商业银行个人住房贷款的期限大部分在10年以上,最长期限甚至达到了30年,由此形成中长期贷款却没有与之期限相匹配的资金来源作支撑，在一定程度上导致了资产负债期限结构的严重失衡。 (二）信用风险国际上通常用房价收入比来衡量一个地区居民对住房支出的承受能力。根据房价收入比定义,房价收入比为市场上销售的按套计算的全部房屋价格(包括新房和二手房）的中值，与居民家庭收入的中值的比率。从房价收入比角度进行分析，
13、世界银行认为,合理的房价与收入之比是51，联合国的标准是1。房价收入比偏高，造成居民还贷压力加大。同时，在我国进入加息周期以来,央行多次提高贷款利息，特别是202X年已先后加息次,目前贷款购房者的负担在日趋加重。而我国绝大部分房贷为浮动利率贷款,利率的频繁调高导致借款人还款负担越来越重，商业银行个贷的风险也越来越大(见表)。表4 我国商业银行个人房贷不良贷款率年份202X20X20XX02X202X202202不良贷款率1.%1501.62%1.84%1.9.76%0.5%11%第一种是房地产开发商经营风险。房地产开发投资与银行信贷资金存在较高的关联度,开发商的管理和经营一旦出现风险,必然会严
14、重影响商业银行房地产信贷资金的安全乃至整个银行体系的稳健运行。此外,在未正式办理抵押登记手续前，开发商一般要为借款承担阶段性保证责任，有时银行还会要求开发商承担回购责任,开发商的经营风险和信用风险也对商业银行个人住房贷款的安全构成严重的威胁。第二种是虚假按揭的风险。一方面,相对于一般的工商行业，房地产行业属于典型的资金密集型的行业。鉴于房地产开发贷款风险相对较高，央行规定商业银行房地产开发贷款余额占总贷款余额比不得超过0%。而与此是成对照的是,个人住房贷款在消费信贷中的比重迅速扩大且享有利率的优惠政策,因而一些资金实力有限、资信状况较差的开发商和中介机构在资金困难、楼盘销售不畅时，为缓解资金压力便会采取假购房者、高报价、虚假交易、重复按揭等手法大量套取银行信贷资金，使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。另一方面，由于银行个人住房贷款利率低、周期长,有
