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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟考前押密卷含答案1. 单选题：对有多少人愿意花费30万元在郊区购买一套两居室的住房的调查属于()。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.专题性调查正确答案：B2. 单选题：房地产投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.价格分析B.项目财务评价C.产品分析D.成本分析正确答案：B3. 单选题：潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与（）。A.意愿B.途径C.能力D.动机正确答案：B4. 多选题：在不确定性情况下，估计未来投资收益，不可选用的决策方法有()。A.小中取大法B.大中取小法C.大中取大法D.小中取小法E.最小最大平均法正确
2、答案：BDE5. 单选题：【2013年真题】某投资者以30%的预付款订购了一写字楼，一年后该写字楼价格上涨了15%，该投资者预付款的收益率是()。A.15.0%B.21.4%C.30.0%D.50.0%正确答案：D6. 多选题：收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（）。A.潜在毛租金收入B.经营费用C.租金损失D.其他收入E.报酬率高低正确答案：ACD7. 单选题：某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为60万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6，如果该家庭25的收入用于购买该住宅，则该家庭须月收入至少为()
3、元。A.3440B.9600C.13756D.13950正确答案：C8. 判断题：土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和公共配套设施建设费构成。正确答案：错9. 判断题：潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与途径。正确答案：对10. 单选题：如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。A.12%B.12.55%C.12.68%D.13.55%正确答案：A11. 判断题：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有经济价值。正确答案：错12. 判断题：解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法，其特点是用数学方法在计算机上模拟实
4、际概率过程，然后加以统计处理。（）正确答案：错13. 判断题：勘察设计和前期工程费主要包括开发项目的土地购置、前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及三通一平等土地开发工程费支出。正确答案：错14. 单选题：判断物业代理公司已往的业绩，关键要看其()。A.共代理了多少个项目B.代理成交额有多少C.人员素质D.代理的成功率有多大正确答案：D15. 多选题：租售方案必须明确的问题包括（）。A.出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系B.租售收入C.在整个租售期内每期拟销售或出租的物业类型和数量D.租售价格E.收款方式正确答案：AC16. 判断题：人们可以运用影响顾客需求和欲望的某些因素作
5、为细分依据对市场进行细分，细分依据也可称为细分变量或细分标准。（）正确答案：对17. 判断题：如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（）正确答案：错18. 判断题：自然特征、人口密度的大小、竞争性项目的区域等都是影响房地产市场的区域形状和大小的关键因素。正确答案：对19. 单选题：某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.86B.26C.126D.70正确
6、答案：C20. 单选题：纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（）负责实施。A.开发商B.土地储备机构C.建筑商D.土地一级开发企业正确答案：B21. 单选题：选择短期投资还是长期投资主要取决于投资者的（）。A.投资偏好B.对未来的预期C.资金实力D.承受风险能力正确答案：A22. 单选题：一般情况下，规划设计费为建安费的()左右。A.1B.1.5C.2D.3正确答案：D23. 单选题：【2012年真题】房地产开发企业的资产负债率较高，表明其()。A.资本金较充裕B.财务风险较高C.偿债能力较强D.资金应变能力较强正确答案：B24. 单选题：
7、【2011年真题】房地产开发项目施工阶段的工程质量控制工作不包括()。A.对原材料的检验B.对配套设施的检验C.确立质量文件档案制度D.确立成本控制档案制度正确答案：D25. 判断题：基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩（营业额）不相关的一个最低收入。（）正确答案：对26. 单选题：【2013年真题】在房地产市场分析报告中，不包括的内容是()。A.开发地点的最佳用途分析B.开发项目的SWOT分析C.开发项目的偿债能力分析D.房地产市场供求分析正确答案：C27. 单选题：【2016年真题】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括()。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对
8、市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房地产开发资金的易得性正确答案：B28. 判断题：复利计息有间断复利和连续复利之分，在实际使用中都采用较为简便的连续复利计息方式计算。（）正确答案：错29. 判断题：在定义市场区域时，关键要考虑市场交通工具、最主要的交通形式、自然障碍、竞争项目、经济和人口情况。正确答案：对30. 单选题：【2013年真题】某物业未来10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付。若年利率为6%，则第5年末的租金是()元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38正确答案：A31. 判断题：写字
9、楼采用净租方式时，代收代缴费用越多，基础租金就越高。正确答案：错32. 单选题：某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()条件。A.领导者定价法B.目标定价法C.价值定价法D.挑战定价法正确答案：A33. 单选题：（）不属于证券市场的功能。A.筹资功能B.定价功能C.规避风险功能D.资本配置功能正确答案：C34. 判断题：一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（）正确答案：错35. 判断题：一般来说，经济环境对企业的市场营销没有直接影响。正确答案：错36. 判断题：为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过增加成本利润率来确定其商品房销售价格
10、，该定价方法为认知价值定价法。（）正确答案：错37. 单选题：甲写字楼购买价格为300万元，年净经营收入为60万元，年还本付息额为20万元；乙写字楼购买价格为600万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为40万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资的现金回报率的关系为（）。A.甲乙B.甲C.甲=乙D.无法判断正确答案：A38. 判断题：财务能力是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。正确答案：错39. 单选题：【2014年真题】关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是（）。A.贷款客户众多会带来操作风险B.不良率很低，不存在信用风险C.房地产市场变化会带来变现风险D.
11、贷后管理工作薄弱会带来管理风险正确答案：B40. 判断题：动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租或经营的房地产开发项目。正确答案：对41. 判断题：对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定不小于基准收益率。（）正确答案：对42. 单选题：【2012年真题】对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的()中提出。A.规划意见书（选址）B.设计方案审查意见C.建设工程规划许可证D.建设用地规划许可证正确答案：A43. 多选题：【2011年真题】下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有()。A.商品住房限购政策导致住房租金上涨B.居
12、民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅C.保障性住房供给增加抑制商品住房价格D.房价大幅下降导致美国次贷危机爆发E.通货膨胀导致房地产重置成本增加正确答案：ABC44. 判断题：财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（）正确答案：对45. 单选题：【2014年真题】以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.目标定价法D.随行就市定价法正确答案：D46. 判断题：【2013年真题】计算期较长的房地产投资项目的经济评价宜采用动态评价指
13、标。（）正确答案：对47. 单选题：某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限为12年，年利率为10%，按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（）。A.0.18B.0.12C.4.09D.5.00正确答案：C48. 多选题：在市场趋势分析中，时间序列分析法包括（）。A.市场因子推演法B.简单平均法C.移动平均法D.加权移动平均法E.指数平滑法正确答案：BCDE49. 多选题：定租金时，一般应首先根据（）确定一个基础租金。A.业主希望达到的投资收益率目标B.抵押贷款还本付息C.经营费用D.空置损失E.收租损失正确答案：ABCD50. 判断题：多因素敏感性分析一般要假定同时变动的几个因素都是相互关联的，且各因素发生变化的概率相同。（）正确答案：错51. 单选题：综合验收中的（）是竣工项目投入使用前的关键环节。A.消防验收B.规划验收C.环保验收D.人防验收正确答案：B52. 单选题：下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.土地增值税B.权益资本金C.短期借款D.自营收入正确答案：A53. 判断题：能够改变潜在毛租金收入的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化，它代表物业实际获取的收入。（）正确答案：错
