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1、 设计编号：SZKY2011097沈阳沈意置业沈北新区金融港及市民服务中心项目可行性研究报告沈阳国际工程咨询中心 2011年1月高级工程师高级工程师张万宁赵刚中心主任总工程师报告编制人员刘 凯和静张彦彬杨震华张鹏李清珊高级工程师高级工程师工程师教授级高工工程师工程师XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX项目一处处长项目一处副处长项目经理项目组成员目 录1 总论11.1项目背景11.2可行性研究报告编制依据11.3研究工作的范围21.4项目建设规模与主要内容31.5项目建设期31.6项目总投资及资金筹措31.7主要技术经济指标41.8研究结论与建议42 项目提出背景及建设必要
2、性62.1项目提出背景62.2项目建设必要性93 建设地点和建设条件143.1建设地点143.2建设条件144 工程技术方案184.1总平面布置184.2建筑214.3结构274.4给水、排水304.5通风及空调344.6强电404.7弱电475 消防505.1总平面消防505.2建筑消防505.3给排水消防515.4防排烟系统535.5电气消防546 卫生防疫586.1给水、排水部分586.2通风586.3劳动保护587 节能597.1合理用能标准和节能设计规范.607.2建筑节能措施617.3供热及空调节能措施637.4给排水节能措施637.5供电节能措施647.6照明节能措施658 环境
3、影响评价678.1编制依据678.2主要污染源及治理措施678.3环境影响分析699 项目组织与管理709.1项目组织709.2项目实施期管理709.3组织机构图7010 项目招投标7211 项目实施进度7611.1建设工期7611.2实施进度计划7612 投资估算与资金筹措7712.1投资估算7712.2资金筹措7812.3资金使用计划7813 财务评价7913.1财务评价依据及说明7913.2财务评价基础数据选择7913.3项目总投资构成7913.4财务评价7913.5财务评价结论8314 效益评价8614.1经济效益分析8614.2社会效益分析86附表：1、经济分析表附图：1、总平面图2
4、、平面图3、立面图附件：1、企业法人营业执照1 总论1.1项目背景项目名称沈北新区金融港及市民服务中心项目项目建设性质新建项目建设地点沈北新区金融港及市民服务中心项目建设地点位于沈北新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。用地北临纬七路，南临纬九路，西接经三路，东接经四路。1.1.4项目承办单位概况项目承办单位名称：沈阳沈意置业公司性质：有限责任注册地址：沈阳市沈北新区财落镇大辛二村法人代表：赵花明职务：执行董事1.2可行性研究报告编制依据（1）中共中央、国务院关于实施东北地区等老工业基地振兴战略的若干意见和关于促进东北老工业基地进一步扩大对外开放的实施意见；（2）沈阳市国民经济与社会发展十
5、二个五年规划纲要；（3）沈阳市城市总体规划；（4）沈阳市土地利用总体规划；（5）沈阳市新型工业化综合配套改革试验方案；（6）沈阳经济区新型工业化综合配套改革框架方案；（7）国家发展改革委关于批准设立沈阳经济区国家新型工业化综合配套改革试验区的通知；（8）辽宁省实施办法；（9）沈北新区发展规划纲要（20092012年）（10）沈北新区道义地区总体发展规划（11）中新国际城规划（12）国家发展和改革委员会颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版；（13）投资项目可行性研究指南（中国电力出版社出版）；（14）国家、行业及地方的有关法律、法规和规程、规范；（15）沈北新区市民中心建筑方案设计（2011.
6、05）（16）项目承办单位及各相关部门提供的有关基础资料。1.3研究工作的范围按照咨询合同并参照投资项目可行性研究指南（第三版）的可行性研究报告编制深度规定要求开展本项目的可行性研究。可行性研究的主要范围包括：（1）项目提出背景及建设必要性；（2）建设地点和建设条件；（3）工程技术方案；（4）消防；（5）节能分析；（6）环境影响评价；（7）项目组织与工程进度安排；（8）工程投资估算及资金筹措；（9）财务评价；（10）效益评价。1.4项目建设规模与主要内容本项目拟建在沈北新区道义先导区中央生态轴，中新国际城南侧。规划项目建设用地153437平方米。总建筑面积518565平方米，其中地上建筑面积3
7、90241平方米，地下建筑面积128324平方米。高层结构型式采用现浇钢筋混凝土框架核心筒结构，裙房部分结构形式采用现浇钢筋混凝土框架结构。高层建筑基础采用桩筏基础，其余部分采用桩承台加构造防水底板。1.5项目建设期项目建设工期为2年，2011年1月至2012年12月。1.6项目总投资及资金筹措本项目总投资为354790万元。其中：工程直接费用224279万元；第二部分费用96750万元；预备费26721万元；建设期利息7040万元。本项目总投资为354790万元。资金来源为采取银行贷款和自筹。1.7主要技术经济指标主要技术经济指标表序号指标内容单位数量备注一建设规模1规划用地面积平方米153
8、4372总建筑面积平方米5185653建筑物占地面积平方米496093绿化面积平方米244054道路及广场面积平方米794235建筑密度%32.336绿化率%15.917容积率2.54二项目总投资万元354790三财务评价1收入总额万元5433132利润总额万元1108593投资利润率%31.254全部投资税前内部收益率%31.255全部投资税前财务净现值万元521036全部投资税前投资回收期 年2.407全部投资税后内部收益率%23.43 8全部投资税后财务净现值万元309559全部投资税后投资回收期 年2.5310盈亏平衡点%65.531.8研究结论与建议本项目建设必要性充分，工程方案合理
9、，项目建设符合国家政策、沈阳城市发展规划、沈北相关发展规划。项目建设满足了沈北新区经济发展产生的内在的金融服务需求，对沈阳市的金融格局的构建是一个很好的补充和完善。项目建设实现了沈北新区政府集中办公、提高办事效率。项目建设带来了大量的就业机会，促进沈阳人才结构优化，这对维护社会稳定、和谐具有巨大贡献。建议承办单位做好项目前期准备工作，使项目尽快进行。由于工程投资额度大，建议项目在充分利用现有资金来源的基础上，不断改善投资环境，优化投资结构，加强项目管理，保证建设资金及时到位，使项目按计划顺利实施。2 项目提出背景及建设必要性2.1项目提出背景沈阳副都心蒲河新城城市发展的早期阶段，城市规模和需求
10、水平较低，单中心城市形态一般是合理的。由单中心逐步向多中心发展，是大城市社会经济发展到一定水平的客观要求。随着全球化大都市规模的逐渐扩大，多中心发展成为现代国际大都市空间格局演变的主导方向，建设“城市副中心”则成为大都市多中心发展的重要选择。上世纪中叶以来，巴黎、伦敦、纽约、东京等西方大城市纷纷提出了城市副中心（Sub-CBD，日本称为“副都心”）的建设规划，解决了城市发展中的空间矛盾。法国巴黎拉德芳斯区，日本新宿、涉谷、池袋副都心，纽约巴特利花园城副中心等都已走在了世界的前列。在上海，陆家嘴、张杨路、徐家汇、嘉定、南桥等地也建起了各具特色的都市副都心，成为大上海新的发展极。“城市副中心”是一
11、个仅次于城市主中心、承担城市诸多主要功能的综合性城市区域。副中心建设使得城市从过去的单核心逐渐演变为多核心发展，副中心（Sub-CBD）与中央商务区(CBD)共同构成城市中心区的商业、商务中心体系，它们是城市经济、社会发展到一定阶段的产物。沈阳的副都心将在哪里呢？2010年11月，沈阳市委、市政府揭开这个谜底：在未来的沈北新区将崛起一座沈阳的新都心，那就是蒲河新城。在蒲河新城规划目标中，沈北新区提出了“创新型生态CBD”的构想。以创新为主导，生态为特色，打造立足沈阳经济区、面向东北、辐射东北亚的集商贸商务、文化行政、休闲宜居、金融服务为一体的城市核心区。根据规划，蒲河新城城市核心区位于道义组团
12、内，北至新蔡公路，东临森林公园，南至蒲南路，西至沈北新区区界，规划面积60平方公里，其中中国新加坡生态国际商务区（简称中新国际城）定位为沈阳的新都心、生态新城核心。沈阳的新都心、生态新城核心中新国际城中国新加坡国际商务区（简称中新国际城）将作为沈阳市的北金门，被规划为新型生态中心商务区。中新国际城规划面积10平方公里，位于沈阳市沈北新区，与东北总部基地、沈阳华强文化科技产业基地等重大项目毗邻。沈北新区特别委托高水平规划建筑公司日本设计株式会社进行总体规划，以“欢乐之谷、成长之山”为主题，将该项目打造成为休闲宜居宜业的城市核心和沈阳市的北金门。该项目预计总投资超过1200亿元人民币，其中外资比例
13、不低于100亿美元。中新国际城将打造成沈阳乃至中国东北地区的一个世界级的生态型商业商务中心枢纽。1、中新国际城的整体发展定位（1）“沈北国际城”创新型生态CBD贯彻创新为主导、生态为特色的发展理念，着力打造一个立足沈北、服务沈阳、面向东北、走向世界的现代商务中心，一个宜家宜业的新城核心。（2）东北亚金融核心位于沈阳北部的中新国际城将成为中国下一个崛起的金融中心。其位于具有独特政策优势的沈北新区，同时处于沈阳市城市空间北拓展轴线上，结合高铁新沈阳北站的建设，将成为东北亚区域内举足轻重的商业和贸易中心，通过对于可持续发展的城市定位，沈阳北部将崛起新一代生态城市，同时中新国际商务区必将成为未来沈阳乃
14、至全中国的金融重镇。（3）沈北新区战略突围的引擎通过中新国际城的合理开发及由此带来的辐射效应，沈北新区将在国家四个新区建设中获得战略机遇和优势，从新区发展中快速崛起，为沈北新区建设成为未来绿色、生态、可持续的现代化国家新区奠定基础。（4）中国北方生态宜居地独特城市风貌和优越自然环境交融的城市空间为中新国际商务区赋予了全新的城市品质，而区内丰富的商贸活动和多样的文化娱乐设施将中新国际城构建为区域内具有独特吸引力，投资环境优越的新型城市金融集聚区，新沈阳的城市发展增长极。2、中新国际城的功能布局中新国际城按照功能将分成三大板块。以400米宽中央生态廊道为骨架，贯穿南北，连接交通枢纽区、公共文化区、金融商贸和行政服务区，在空间上形成“欢乐之谷、成长之山”。 交通枢纽区，在中新国际城北部依托新沈阳北站形成“四线”（京沈高铁、地铁二号线、城际铁路
