《王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题》由会员分享，可在线阅读，更多相关《王利明：论物权法中车库的归属及相关法律问题（13页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、王利明：物权法中车库的归属及相关法律问题 摘要】 车库的归属是建筑物区分所有中的一项详细制度该制度的设计不仅关系到广阔城居民的权益保护也关系到整个小区的和谐。在现有的各种解决方案之中?物权法(草案) ?的设计虽然仍存在着缺陷但相比拟而言是更合理的制度设计因此应当在物权法中继续予以坚持。 关键词】车库的归属；建筑物区分所有；物权法草案 所谓车库指隶属于整个小区具有的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活程度的进步城化的快速开展私家车的保有量也越来越多作为业主的代步工具的存放地点车库的辅助功能也越来越重要。车库和停车位与居住环境、生活条件越来越亲成为现代城人们生活质量进步不可或缺的重要部。
2、同时传统物权法只注重业主的建筑区分的归属问题而车库、车位一直是法律所无视的冷角导致理中出现了很多问题引发诸多争议。所以在现代区分所有权制度中在理上对车库的归属作出合理的界定也就成为迫切需要。本文拟对此谈一些粗浅的看法。一、车库的归属为需要界定车库不同于车位一方面车库本身是建筑物具有建筑物的一般特点车库一般具有四至的封闭空间其不同于一般的停车场的车位；另一方面与小区在路边、空地设置的露天停车位不同车库不是利用土地使用权的地表而兴建的所以?物权法(草案) ?只是规定了车库的概念而没有规定车位。故本文所讨的车库的归属仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿停车位等不
3、属于本文所要讨的范畴。建筑物区分所有制度中的车库是效劳于全体业主的建筑区分所有权的重要设施。车库虽然不是区分所有权专有部但专有部分开了它就难以发挥其功能车库也因为区分所有的存在获得了自己存在的价值。因为在小区中商品房需要有小区车库的配套通常配套越全商品房的吸引力就越大价格也可能就越高所以小区车库与建筑物区分所有权是不可分的。由于车库是整个小区的有机组成部是建筑物区分所有制度中的重要财产因此讨业主的权益必须讨车库。 车库又常常被称为地下车库严格地说此种表述并不是准确的法律语言因为在小区内车库可以分为地下车库与地上车库。假如开发商兴建地上车库既可能是开发商兴建的建筑物又可能是在业主共有土地之上建造
4、的所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。从这一点 而言地上车库有别于地下车库。就地下车库而言因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的它既不是在开发商的土地上建造的也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的因此其归属常引发争议有必要在物权法中作出规定。当然从严格意义上讲需要界定归属的车库主要是指地下车库但不仅仅限于地下车库因为在有些建筑物内地上一层或者二层也可能兴建车库这也涉及到其归属问题。就地下车库而言主要是利用地下空间而兴建的所以不能简单地说车库的所有权归属于业主或者开发商。尤其应当看到车库本身四周是封闭的其可以通过登记表彰权利的范围而车位很难通过登记表彰其四至范围所以
5、无法成为单独的所有权的客体。尽车位具有一定的价值但是在地表上的车位不能于土地一般很难成为所有权的客体。由于车库本身并不能成为?物权法(草案) ?第72条所称的建筑物区分所有中的专有部因此任何没有购置商品房而仅仅购置了车库的人并不能成为小区内的业主而当然享有业主的各种权利但车库具有专有部所有权的特点可以满足物权法中制度的要求。因为其具有构造上和使用上的性可以进展登记。根据学者的观点判断构造上与利用上的性应从区分境界的明确性、遮断性、通行的直接性、专用设备之存在及共用设备不存在等方面予以断定1。一般来说由于单纯的空间不具有遮闭性很难作为单独所有权的客体。一定的空间必须可以以墙壁作间隔等隔开使一定的
6、空间具有遮闭性才能使被隔开的空间具有构造上的特定性和性从而为某人地、排他地支配。就车库来说其在建筑物内形成了一定空间但车库四周的范围是明确的且具有的出入口所以已经成为与住房相区别的、的特定物因此可以作为的财产。诚然在停车场内也可能设置为整个建筑物所使用的各种线、电表等但这并不能否认车库在构造上和利用上的性。因为这些设备在停车场中仅占据了极小的空间放置这些东西并不阻碍停车场发挥作用不能以此否认其利用上的性。所以车库可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体也可以作为的财产并成为单独的交易客体。有学者认为出卖人假如没有单就车库获得商品房预售答应是不可以销售车库的。(崔建远. 小区车库的归属EB /
7、OL . ： / / civillaw. . cn /weizhang/default. asp? id = 24820. )但笔者认为不能仅以商品房预售答应来限制车库的销售。车库虽然可以成为的所有权但是迄今为止我国现行立法并没有对此作出规定只有一些行政规章和一些性涉及到有关车库的产权确认问题。例如 1994年?深圳房屋建筑面积计算细那么?规定：“不能分摊的公共面积是前款所列之外建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关规定不进展分摊的公共面积包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空构造转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。但是各地有关车库的
8、规定不统一并且确定的有很大的差异导致了现实中出现了更多的纠纷。大量有关车库归属的问题找不到详细的法律规定尤其随着我国经济生活的进步车辆保有量不断增加车库涉及到公民根本的财产权利不宜由行政法规来确定在判案中也不宜以行政法规处理有关车库的产权归属争议。在我国现行法律并没有对车库归属作出明确规定的情况下一些学者根据土地使用权的权属、空间利用权等来确定车库的归属的方案这些方案是否可行笔者有将在下文中进展讨。 (一)是否可以根据土地使用权属确定车库归属? 无是地下车库还是地上车库都与土地使用权权属具有当然联络在车库发生权属争议的情况下是否可以通过土地使用权的权属状况确定车库的权属状况? 有学者认为土地使
9、用权在订立房屋买卖合同时就已经确定一旦业主购置了专有部按照地随房走的原那么房屋所占的土地使用权相应地已经移转给业主据此许多学者认为车位也应当确定为业主所有2。此种观点是不无道理的。 但笔者认为不能简单地通过此种方式确认车库的归属。因为一方面在商品房全部销售完毕之后土地使用权已计入各个业主的权属之中但是考虑到车库主要利用地下空间建造且开发商也需要专门的所以不能认为业主享有了土地使用权就当然享有车库的所有权；另一方面车库本身不是在属于开发商的土地之上兴建的开发商也不能根据其享有地下空间权而主张对地下车库的使用权。 在此我们必须将车库与绿地、道路等的归属区别对待。一方面车位通常是在小区的通用道路上划
10、定建造的。由于这些共同道路和空地已经归属于业主共有而车位的归属也应当是随着土地使用权而确定的一旦开发商在房屋之后绿地就应当作为共有部由业主共有同时维护绿地的费用也应当作为公摊费用由全体业主承当。但是车库所占用的土地使用权并不能当然认为都属于业主。在我国尽空间利用是包含在土地使用权之中但是其又是按规划来确定的因此土地使用权又可以分为地上的空间利用权或地下的空间利用权。业主购置了专有部之后实际上已经拥有了地上的空间利用权或地表的空间利用权而地下的空间利用权要根据规划来界定。对地下空间利用权所占的土地使用权既不能说都归属于开发商也不能说都归属于业主车库在使用上和构造上的性更强尽开发商在建造房屋时应当
11、建造车库但车库如何修建、大小等开发商都是可以自主的它处于权利不确定的状态这就需要约定来重新确定归属。由于绿地、道路已经记录到房屋所依附的土地之中因此在商品房之后就已经转化为全体业主共有效劳于公共目的成为小区整体环境的一部。但是车库并没有因此自动记录到土地使用权之中车库的专有性也比拟突出它是使用的对象不是小区公用的公共设施。所以也不能简单地认为既然绿地归属于业主共有那么车库也当然地归业主共有。 (二)是否可以根据状况来确定车库的归属? 从物权法的角度来看在产权发生争议之后应当根据“谁、谁受益的原那么来确定产权的归属但是就车库归属而言不能简单根据来确定归属。诚然地下车库的兴建开发商需要作出一定的而
12、且此种是比拟大的开发商甚至要承当一定的风险我们也只能说开发商可以主张车库的产权但这并不意味着开发商当然地享有车库的产权。因为一方面尽开发商作出了甚至是宏大的也并不排除开发商将这些摊入到售房本钱中最终由消费者承当比方车库已经计入到公摊面积已经成为业主全体共有财产在就车库的归属发生争议的情况下开发商事后很难证明他已经作出了并且此种没有摊入到售房本钱中也不可以仅仅根据开发商的一面之词作出判决；另一方面尽开发商对车库的兴建需要但车库与土地使用权、地上空间隔分开来必须利用地下空间才可以修建车库从这个意义上说地下车库权利不是开发商单独产权的问题。 业主是否对车库的兴建作出了并享有所有权? 毫无疑问车库的如
13、已经摊入到售房本钱中可以认为业主就是者业主当然对车库享有所有权。但是在业主没有证据证明车库本钱被摊入到售房本钱中的情况下不能认为业主购置建筑物区分所有的专有部就已经对车库作出了因为业主与开发商在房屋销售合同中约定的是成套的商品房及其组成部。开发商通常在销售商品房过程中并没有将车库作为商品房的附属设施一并销售。 (三)是否可以根据空间利用权来确定车库的归属? 所谓空间利用权也称为空间权是指对于地上和地下空间依法进展利用的权利。空间权既包括了对别人土地上下空间的利用也包括了对于自己土地上下的空间利用的权利毫无疑问对于地下车库而言必须利用地下空间才可以兴建没有地下空间也就不可能形成地下车库。据此有学
14、者认为当商品房已经销售之后土地使用权已经属于全体业主共有开发商利用地下的空间权兴建了车库车库应属于开发商所有。笔者认为此种观点是值得商榷的。因为空间权目前在我国法律上还没有成为的物权其与土地使用权不可分割不能说空间权完全属于开发商所有。即使根据规划开发商可以利用地下空间进展开发修建车库但规划所确定的空间并非完全归属于开发商。当然就车库而言开发商对它进展了单独的其又与开发商的权益不可分割这也是要单独确定车库权属的原因。 (四)是否可以根据主物和从物理来确定车库的归属? 所谓从物是指在经济功能上效劳于主物并且与主物不可别离的物。假如将车库、车位定位为建筑物的从物那么根据主物与从物的一般原理车库、车
15、位的所有权当然地根据建筑物的所有权的移转而转移。假如商品房已经全部销售给业主那么可以推定为全体业主共有。但上车库通常都是单独 销售的且没有计入到公摊面积；而且从法律上说它并不完全等同于从物因为建筑物分开了车库就无法使用。虽然车库不是专有部但是它又与区分所有建筑物有着亲的联络。因为一方面车库是在建筑物内建造的主要是为全体业主使用的财产；另一方面它又要效劳于区分所有客体使用价值的发挥。所以我们也不可以在讨区分所有时无视车库的归属问题。 车库在法律上也不能成为建筑物区分所有的重要成分。在德国物权法中存在着物的重要成分的概念(wesentlie Bestandteile) 但判断重要成分的为两个物之间
16、的关系亲假如分开将使得一个物丧失其效用3。显然这对车库是不适用的因为车库可以于专有部存在即使业主没有车库也不能说业主就不能对建筑物进展利用了。在现实中并不是所有的小区所建的车库与建筑物区分所有的数额等同甚至有的整个小区没有修建车库。所以不能将车库视为业主的区分所有建筑物的组成部。 总之笔者认为在确定车库归属时假如法律没有对车库产权作出规定不能简单地根据本权确定车库的产权归属严格地说车库作为一项重要的产权其归属应当由物权法解决。在没有规定的情况下任何单方面的都无法人信服地解决车库的产权问题在此必需要考虑到各种因素包括土地使用权的归属、空间使用权的归属、当事人之间的特别约定等在个案中确定车库的归属。尤其是应当尊重当事人的合意给当事人之间的意思自治留下空间。 二、对于界定车库归属的各种观点的评述 在物权法起草过程中车库的归属存在着较为剧
