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1、九江中航城高量高价解决之道给九江界的心九江中航城高量高价解决之道呈中航集团谨呈：中航集团市场分析：五大不利因素提案框架：核心战略：深挖一个中心全案分析：强调四个解读营销策略：落实四个基本点渠道策略：八大渠道整合九江中航城，恰遇十面埋伏！对不起，我们的开场白有点残酷：五大不利因素制约项目营销不利因素之一九江一一三线半城市，市场容量有限从本案市场保有量上来看：九江近三年年均成交量在80-90万怦，2019年上半年单盘单月最高去化量约3500怦。而本案年均最高年份约10万怦去化要求，约占历年九江市场总容量的11-12%，这对去化速度上必然是个巨大挑战。不利因素之二一期主力产品一一小户型、高单价小户型
2、高单价从本案产品上来看:九江近一年市场成交价均价范围在5100元/m2左右，而本案成本价即高达5800元/m2,一期主力套型面积为90-110m2（在九江属于首置首改户型）存在小户型、高单价之间的矛盾。不利因素之三中航一一被视为非主营房地产的二线品牌绿地、联泰、中体全国型房地产品牌发展商新湖、远洲深耕九江多年的外地品牌发展商信华、源丰本地知名发展商不可否认：九江人对中航的实力并不完全了解不利因素之四八里湖新区一一未来所向，有待沉淀作为城市新区发展方向，该区域在区域大量项目未启动，政府未搬迁的前提下，相较庐山区、经开区等，目前成熟度偏低，非目前城市中心八里湖区域的城市价值需要重新评估，区域对九江
3、中航城没有明显附加值！不利因素之五九江中航城一一城市综合体逆序开发成功城市综合体运营模式一一高端商业先行、写字楼、酒店运营、住宅开发套利而本案住宅先行，商业对住宅销售期能带来的现实展示价值有限，九江人对综合体给生活带来的变革想象力有限！谁是真正的第一，什么是真正的“城市综合体”，九江人没有概念！主打运动主题的中体奥园是九江人心目中的高端社区同区域联泰、绿地等全国型地产大开发商拿地扎堆有限的市场容量下，前有强敌，后有追兵如果按照传统住宅的营销逻辑进行战略布局，在目前市场中高端客户容量明显不足、市场预期价格无法有效提升的情况下，依靠市场自然去化，消化速度显然不能支撑本项目销售。II尚美佳观点II九
4、江中航城的核心问题是什么？如何保证快速走量高量、高价经典成功案例：绿地中央广场（南昌）、红谷滩万达广场（南昌）小户型高溢价经典成功案例：九颂山河（南昌）在走量的前提下如何保证项目高溢价空间，进一步提升本案的整体价值MarketingForum|60绿地中央广场高价案例总建筑面积42万平方米，涵盖商业中心、精装豪宅（海珀兰庭）、世界级酒店、甲级写字楼（绿地中心）等多种物业形态的大型城市综合体绿地中央广场营销重点红谷滩CBD烂尾项目华丽转身为南昌当之无愧的综合体豪宅N0.1卖出天价一一当时3倍于周边竞争项目价格，从入市12000拉升到结案20000元/平米成功宝典：1、绿地品牌强势植入；2、大手笔
5、、高规格品牌圈客活动；3、综合体价值首度导入；4、精装大平层豪宅创造产品兴奋点。总建筑面积约55万平方米，涵盖大型商业中心、休闲娱乐中心、室内外双步行街、五星级酒店、精装SOHO高级写字楼六大顶级业态的大型城市综合体红谷滩万达广场一一高量案例55万方城市综合体，成就南昌史无前例独一无二的日光盘”。卖出天量一一180天2180余套，六推六捷。红谷滩万达广场营销重点成功宝典：1、万达品牌导入，强调自为中心；2、海量品牌入驻，增强市场信心；3、价格低开高走，强调投资价值；4、海量强势推广，制造全城轰动效应。八一桥头绝版江景资源，一期主力户型为117怦小三房，1:3车位极限规划，150米超大栋距、14
6、项精工品质打造之下对于溢价的预期是本案销售核心难点。九颂山河小户型高单价案例小户型卖出高溢价一一同期单价高出同质竞品均价约1/4九颂山河营销重点成功宝典：1、强调项目外部远景规划价值；2、强调项目品质极限规划价值；3、不断筛选精准抓客。高量高价案例借鉴一一小结高量借鉴高价借鉴快速聚集人气!引入城市综合体价值，让客户更多看到产品以外的东西，未来无限想象空间,强调品牌绝对影响力，跳出物业本身的红海竞争，价格超脱于竞争市场！透支未来预期！九江中航城成功的华山之路H尚美佳的营销模式”一个中心四个解读三个基本点八个营销渠道整合读懂项目的属性和基本卖点，是尚美佳营销模式的有效解决之道。以城市综合体为中心S
7、tepone透支一个中心谋全局者定能谋一域城市高端住宅复合功能型公寓一站式购物中心特色风情街区九江中航城对于九江中航城而言，正确解读城市综合体，成群星闪耀的开发格局，其定位将要整合中形成一个聚合价值体、整体的良性航集团城市运营企业理念，并契合未来的发展核心目标,互动。步行指数便利指数出行指数商业指数人文指数自然指数城市八里湖建筑形式与发生在建筑中的事件之间没有固定的联系,层次模糊、不明确的空间。建筑的角色不是表达现存的社会结构，而是创造空间与人群、人群与城市、人群与人群的新联系。BERNARDTSCHUMf白纳德屈米）城市中高端人群聚集地CBD核心大规模商业群广场街区购物公园本案项目在基于建筑
8、本身、产品本身的基础上，必定要与周边的城市、人群和空间发生紧密的联系，形成互动体。H尚美佳城市综合体价值评价II建筑的责任，在对城市、对文化产生影响力的同时，已经从提供功能空间转向了组织社会活动功能。BERNARDTSCHUMI（伯纳德屈米）Switzerland21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。现代城市发展的几个集中特点：城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化城市空间多中心化城市生活社区化充分表现就是综合体的竞争，城市综合体能带动城市商业圈发展。城市综合体是指在城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用
9、、互为价值链的高度集约的街区建筑群体。具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；通过其内部商业、商务办公、酒店、公寓等多种功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式；开发商综合性开发的地产模式，从社会发展的角度上来说，这种模式必然成为未来地产发展的主流方向。中航九江区域项目Steptwo强调四个解读一、解读中航中国航空工业集团：世界500强、上市公司、大飞机、歼20、神九等耳熟能详深圳中航：旗下众多产业中航地产：成熟高端物业开发经验，助推中国城市化进程昆山中航城中航地产在江西：成熟高端物业开发经验，助推中国城市化进程中航品牌关键词：实力、诚信
10、、担当二、解读九江南靠庐山，北临长江，东依鄱阳湖，“途通五岭、势拒三江”，“七省通衢”，城内还有穿着甘棠、南湖两件“睡袍”，由于得舟楫之便，加上物产丰富，曾是中国的“四大米市”、“三大茶市”之一。而近百年来，由于九江人的保守、封建，九江逐渐没落，成为长江沿线下发展下游的城市，九江变成一个不自信的城市。性格一：九江是个不自信的城市CityresearchingCityresearching性格二：性格张扬要面子的城市Cityresearching九江为代表的赣北受湖北文化影响很深，甚至连说的话都很相似，行为方式也相似，湖北文化中很有楚文化的狂放，也很有点很河南人的精明和狡猾，九江人不缺狂放，也不
11、乏精明和狡猾。张扬、脸面在九江已经习以为常。性格三：商业文化浓厚精明的城市九江自古就是商贸城市小市民思想严重精明会生活Cityresearching九江性格关键词：不自信、张扬、精明、商贾文化三、解读区域长江大道长虹大道（东西主干道）八里湖大道地段解读两条南北主干道贯通，与长虹大道合围，西跨八里湖大桥与铁路接轨。随着九江城市版图的拉大，中航城地块成为真正的城市枢纽区域八里湖大桥城市核心区高端居住区三大价值体交汇核心，城市门户，九江版图新地标区域解读生态旅游区九江未来的行政、商业、文化、居住中心，行政文化中心、最佳宜居新区、休闲观光乐园八里湖大桥九江文化艺术中心发展方向解读九江市第一中学九江市博
12、物馆九江市体育馆八里湖医院区域关键词：枢纽、商业、政治、休闲、生活中心四、解读项目九江中航城九江的雄心一站式购物中心+特色风情街区+城市高端住宅+复合功能型公寓九江第一次站在了国际化的前沿，比肩全国九江南部门户80万m2坐标级世界综合体首座世界级城市综合体对九江意味着什么？是站在地产角度还是城市运营的高度来考量？是助推九江崛起的动力平台！是九江走向世界的起航之地！是城市引以为傲的精神地标！是振奋九江雄心的城市名片!事件体验圈层Stepthree落实三个基本点品牌营销区域营销九江中航城综合体营销全方位营销攻略，多轮驱动体验营销PART1品牌营销大国风范中航精神一一中航城展示馆开放活动中航起航改变
13、城市中航品牌之旅活动集结九江城市意见领袖中航大讲堂璀璨上演品牌营销一：活动目的：1、线上炒作配合线下活动，全面解构中航品牌价值：世界500强、上市公司、大飞机、歼20、神九等旗下众多产业。2、通过中航品牌自身资源的嫁接，在九江市展示品牌实力，利用以往九江市客户从未体验过的活动方式，做出九江市第一盘的风范。大国风范中航精神中航品牌太空展活动歼20、太空服、杨利伟题字展运营中国，中航集团走了37年37年21城*座中航城，助推中国城市化进程繁荣中国21城，今日再造浔阳城37年21城，世界500强中航集团首度挺进九江像运营航天工业一样运营九江世界500强中航集团，升级九江城市综合价值品牌营销二：中航起
14、航改变城市活动目的：1、全面展现中航战略雄心，中航品牌实力展现2、实地展示中航在全国的城市综合体项目，达到全城皆知的影响中航品牌之旅活动大国风范中航精神中航品牌之旅之系列报道1大国风范中航精神中航品牌之旅之系列报道2大国风范中航精神中航品牌之旅之系列报道3品牌营销三：城市意见领袖中航大讲堂璀璨上演运作：不定期举行俱乐部活动，邀政政经界知名人士来项目现场进行宣讲，同时对项目本身及名流生活方式品鉴（如法国红酒、顶级香水或服装品牌、进口雪茄等奢侈生活品），营造高尚生活氛围。意义：聚集的政商界知名人士本身就是对项目高端形象的代言，他们在品鉴的过程中，也体验到项目所具有的核心优势及优越的生活方式。对项目
15、来说也是一次不可多得的营销传播机会。另外通过这样有影响力活动必将引起媒体的关注，是一次不可多得的圈层营销活动。PART2区域营销CBD核心擘划九江百年未来一一九江政经骄子“八里湖”发展高峰论坛中航城给九江一颗世界的心一一中航城LOG魚亮新九江区域营销一：活动目的:邀请政府官员、规划专家出席本次活动，从城市规划的角度拉升八里湖板块价值，配合软文炒作地块，全面解构本项目区域和三位一体的地块价值。CBD核心擘划九江百年未来九江政经骄子“八里湖”发展高峰论坛区域营销二：活动目的：巨大的夜间发光字点亮八里湖和九江标志性庐山，奠定九江中心地位。中航城给九江一颗世界的心中航城LOGC点亮新九江活动深圳中航城、赣州中航城、昆山中航城中航城在哪里，城市中心就在哪里37年21城*座中航城盛世中航城，无处不繁华全国第*座中航城，九江下一个城市中心三区交汇之处，八里湖之畔，大九江全城资源坐标PART3综合体营销世界级综合体幸会九江跑车全城巡礼中航鎏金之夜联盟商家签约综合体营销一：世界级综合体幸会九江之一目的：贴有中航城LOGO勺法拉利、劳斯莱斯一一“中航鎏金之夜”车队全城巡游，浩大声势为九江“中航城鎏金之夜”助威，品牌嫁接鼎定中航城价值。-跑车全城巡礼来自江西省内的10辆法拉利10辆劳斯莱斯在警车的开道护送下，带有中航城LOGO勺车队
