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1、尚珑海域营销整合方案 目录第一章：项目市场分析 1、威海市场分析 2、房地产政策第二章：项目概述 1、尚珑海域项目简介 2、交通情况 3、配套设施 4、基本数据第三章：项目SWOT分析第四章：营销策略 1、精准渠道策略 2、确定外拓策略威海：三线、中等发达程度的地级城市威海地处山东半岛东端，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东与朝鲜半岛、日本相望，西与烟台接壤，中国著名港口和旅游城市。辖三区三市：环翠区、火炬高技术产业开发区、经济技术开发区和荣成、乳山、文登三市。总面积5698平方公里，其中市区面积769平方公里，海岸线985.9公里。威海市总人口251万，市区人口63万。威海房地产市场小
2、结商品房销售平稳，但随城中村改造的完 成，供大于求的局面加大；投资市场大发展，外地客户置业比例大幅上升房价基数较低，未来有较大上升空间；房地产企业数目众多，但实力不足；房地产政策基本格局 7月14日，国务院常务会议明确指出，要求二、三线城市采取限购政策，同时会议认为，当前是房地产调控的关键，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。业内认为，二、三线城市限购的做法，在阻止被一线城市挤出的投资资金进入自己所在楼市，有一定影响，但力度有限。不过投入楼市的资金势必会流出来，投向其他领域。央行再度加息25个基点，年内或将还会加息12次央行一年期存贷款基准利率再度上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准
3、利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。2011年以来共3次加息，也是去年加息周期启动后的第5次加息 年内还会加息1-2次？年内第3次加息落定，在通胀压力仍高涨但经济增速出现放缓的情况下，加息是否还将继续？对此，业内专家意见不一。贷款紧缩对房产销售影响较大，过度紧缩的金融政策缩减了客户的购买力，也让许多准客户持币观望。 项目理解金城尚珑海域位于高区文化西路与锦州路交汇处，总体规划建筑住宅八栋，由三栋高层、两栋小高层、和三栋多层组成，小区建成后，一线海景无建筑物遮挡，加以周边生态园林，形成威海优质的海岸宜居小区，主力客户群为中高收入群体。其中本地人置业占比相对较低。项目地理位置位于威海市高新技术产
4、业开发区的西部，主干道文化西路与锦州路的交汇处，高区火炬大厦斜对面。项目周边交通情况周边公路四通八达，交通十分便利，东起锦州路，西至大连路，北临文化路，南靠火炬路。文化路和世昌大道是贯穿威海市的两条主干道，沿文化西路可直上烟威高速公路，向南世昌大道东可到市中心，向西可直上烟威高速公路。12、19、7路公交车的终点站在此设立，34路可直接到小石岛休闲渔业，出行十分方便。7路从火炬大厦出发，上文化路再到北环海路最后经过威海港客运码头，到达华联，沿途滨海美景尽收眼底。19路公交车从火炬大厦出发，走文化路再转入世昌大道，最后经市政府，到达实验中学。12路公交车是贯穿高区经区的重要公交车，可直达火车站汽
5、车站。青岛烟台威海轻轨正在规划中 实现三市快速方便连接地理环境尚珑海域项目周边的地理环境位置非常优越，整个项目北面一线而海，拥有威海国际海水浴场最美的海岸风光。项目基本数据投资商：威海金城房地产开发有限公司开发商：威海金城房地产开发有限公司施工单位：山东万鑫建设集团设计公司：威海市新元设计院基本资料（占地、绿化率、户型配比）1、占地面积：26000平方米 总建筑面积：12万平方2、容积率：4.53 绿化率：40 3、总套数：916套 售出：8套4、楼间距：40米 起价：7900 均价85155、竣工时间：52011年 面积区间：107-158平方米， 配有复式和下沉式庭院设计金城“尚珑海域”S
6、WOT分析优势（Strength） 开发公司品牌效应。威海金城房地产是当地比较有实力的开发商，开发绿洲新城、金城花园一期、金城花园二期、颐康府、金城工业园、尚珑海域多个大型项目。周边自然环境优越，紧邻威海的黄金海岸线，无建筑遮挡，一线海景。劣势（Weakness）地理位置较偏，配套不是很熟。机会（Opportunity）威海是知名旅游城市，且项目距离威海国际海水浴场很近，购房需求量大。 政府加大项目周围建设，形成副城区发展威胁（Opportunity） 国际金融危机，国家一系列打压政策，对房地产带来冲击，我国房地产将会在未来一段时间内持续处于不景气阶段。另外有大批购房者在国家打压政策和房价下跌
7、过程中，看房价是否实质性下降，客户群体观望氛围浓重。 周围竞争项目项目名称开开发商均均价预已售套数总总套数海海天一品联联桥集团8890011136608绿绿洲新城金金城地产55500222511663尚尚珑海域金金城地产88515889916悦悦苑大厦江江盛地产44675888青青青小城双双丰昕世地产660442213营销策略精准渠道策略1、常规营销渠道：售楼处坐销/客带客。2、行销：对项目周围比较有实力的企业产品推介 会、发放项目资料，组织小规模团购客户。名车车友会、企业家协会、演艺界协会、老干部协会、通讯行业大客户、市商会等。团购：针对政府、大型事业单位，价格灵活掌握，低利润销售，快速回笼
8、资金、保证开发进度和提升项目形象为目的。确定外拓策略1、异地直销- 组织营销人员选点驻点在驻点地选择知名酒店大堂长期营销在驻点大型企事、业单位安排行销、团购事宜在驻点知名住宅区或商业区派单、定点宣传在驻点参加房展会（有时效果不好，提知名度）在驻点做报广、报纸加页、短信、网络（非常有必要）在驻点做好有偿或无偿老带新。（非常有作用。这要求开发商和营销公司尽最大努力做好相关工作事宜，如按时交房）2、异地分销-房地产中最常用的营销手段异地二级分销，在不同的省份成立，二级分销都设立在省府所在地，由总代理统一管理，二级分销的营销推广活动、销售策略，直接按总代理整体营销策略计划执行，但也要根据异地的实际情况分阶段实施。三级分销，是在二级分销下面二三线城市，由二级分销机构发展的分销子分销公司。主要任务为二级分销拓展销售任务，也是最基层的销售机构，根据项目营销要求传播与销售，由二级分销制定区域营销推广活动计划，以及安排集中看房旅游出发时间。 / 下载文档自由编辑打印
