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1、房地产项目公司股权并购法律风险剖析近来几年来，因为土地资源的有限性和特别性，国家对土地使用权的流转作出了 诸多有别于其余可流通物的立法限制，好多房地产开发公司面对难以获取土地资 源的窘境。而同时，很多手中有地，但自己资本、运作能力不强的房地产项目公 司，为吸纳资本、引入先进的开发理念，赶快将手中的国有土地使用权投入市场开发 建设，常常希望经过股权并购的形式其手中的房地产项目。所以，以房地产项目 公司并购来实现土地使用权及项目转让之风流行。只管以房地产项目公司股权并购的方式收买房地产项目拥有手续相对简捷、节俭 花费和开发成本、开发快捷等不言而喻的长处；但也存在好多需要并购方特别注 意的法律风险。
2、事例1、A公司获悉B房地产项目公司拥有“XX花园”房地产项目，且已经开发建设至一期楼宇主体构造封顶，遂以收买 B 房地产项目公司所有股权的方式获取了该项 目的开发建设权。正当 A 公司按其与 B 公司股东签订的股权转让协议支付了所 有股权转让价款，准备持续投入开发时，承建该项目施工总包的建筑施工方 忽然主张因原 B 公司拖欠其工程施工款， 要求履行其建筑工程施工款优先受偿权， 并申请法院查封了项目在建工程；同时，项目设计方以原 B 公司拖欠巨额设计费 用为由申请查封了项目公司的流动资本帐户。A公司由此堕入了窘境。2、A公司收买了某C房地产项目公司70%的股权，欲以大股东身份控制和主导B 公司承
3、建的某写字楼项目，并达成了更改股东的工商更改登记手续。但在经营决策过程中，拥有C公司30 %股权的股东主张：固然 A公司拥有70 %的股权，可是 依据B公司章程规定，仅享有 60 %的表决权和分成权。此时 A公司才发现其原受 让股权时批阅的公司章程为一份无效章程，且与 C 公司在工商行政管理部门存案 登记的章程内容不符，并无商定表决权和分成权限制。由此A公司与C公司原股东发生纠葛，项目开发建设没法顺利进行。3、A公司收买了 D房地产项目公司所有股权，并在股权转让协议中商定 D公 司原股东肩负D公司或有债务。在A公司按约支付了所有股权转让对价并开始以 D 公司名义开发建设某房地产项目时，某银行以
4、 D 公司向第三人供给了连带责任担 保为由要求D公司归还巨额债务的担保责任。此时 A公司欲向D公司原股东追偿 时发现D公司原股东已经没有清账债务的能力，A公司所以遭到了重要损失。剖析经过以上事例能够看出， 房地产项目公司股权并购过程中存在诸多潜伏法律风险， 可能给项目开发和项目受让方带来相当大的风险。归纳来说，房地产项目公司股权 并购存在的风险主要集中在以下方面：1、项目公司或有债务控制风险 对于项目公司的或有债务、能否对外供给过保证担保的风险以及能否对外签有已 构成违约合同的风险等等，股权转让方向股权受让方供给的陈说或公司财富评估 报告，其可信度值得商议，存在虚假或隐瞒的风险；需要股权受让方
5、特别注意和控制。2、转让股权自己属性确立风险拟对外转让的项目公司股权自己，能否存在质押担保等第三人权益，能否存在对其在项目公司享有的表决权、分成权、委派董事和管理人员的权益、清理节余财产分派权等各项权能的限制，股权转让方能否缴足出资，能否拥有完好的股东权益等等，常常难以确认，需要股权受让方预先检查和评估该等风险。3、项目原有权属、性质及其权益瑕疵评估风险项目原有土地使用权的获得能否存在法律瑕疵，项目公司能否已经足额缴纳土地出让金，项目能否存在抵押权、租借权、地役权等权益瑕疵，项目规划能否存在风险，能否存在建筑施工款拖欠、税费负担等瑕疵，后续开发和盈余模式能否存在政府限制等潜伏风险，受让方须做出
6、合理评估。4、股权转让交易过程控制风险股权转让合同签订过程中，股权转让方对外转让股权的权益能否遇到其余限制，股权转让行为有没有经过项目公司其余股东的赞同，有否违反有关法律法例的规定等要素，都将有可能影响转股权转让行为的效劳（如项目公司系外商投资公司的，转让手续未经有关部门赞同的不奏效） 。而在股权转让合同执行过程中，出让 方和受让方怎样执行有关协议义务、监控资本安全、保证执行顺畅等，均需要严格控 制。评论和总结 联合律师执业经验，笔者以为，不论采纳并购房地产项目公司所有股权或许收买房地产项目公司控股权，均应该在详细操作过程中注意以上各个方面的法律风险 控制，大概能够采纳以下操作方式 :1、股权
7、收买方应该对项目公司在股权收买以前的债权债务检查清楚，能够拜托审计中介机构清点项目公司财富和欠债状况。如以土地使用权或项目在建工程的价值作为项目公司收买价钱的计算基础，则务必商定项目公司在收买前的全部债权债务均由原股东负责清理、肩负，并应供给相应的有效担保或留下必定比率的股权转让价款作为保证金等。2、对项目公司股权自己及项目公司所拥有的房地产项目的权属瑕疵风险，项目公司股权转让的合法性和合规性等有关问题，股权收买方应该在股权收买以前拜托律师等中介机构进行检查，确认问题及办理方案，办理项目转让手续的方式和限 时等。并应该在股权转让协议中予以明确商定。3、对项目公司股权转让后边临项目公司潜伏债权人
8、的权益主张等对受让方的巨大风险，可考虑在民众媒体上通告通知不特定债权人，要求其在一按限时内申报债权的方式以期清点确认。同时要求项目公司原股东供给有效担保或保存必定比率 的转让价款作为保证金等。4、项目公司股权并购合同一定转让方、受让方磋商一致，并以书面形式做出；股 权转让一定依照公司法 （外商投资的房地产公司，还应该依照有关外商投资公 司法律法例）等有关规定办理工商更改登记手续，并同时办理必需的房地产项目的更改登记手续。5、股权并购合同应该包含：项目公司归纳、房地产项目归纳、房地产项目立项规 划文件、股权转让比率、股权转让价款、支付方式和限时、现有财富的认定、转 让方保证和申明、项目公司原股东
9、赞同转让并放弃优先购置权的决策等。6、同时股权并购协议中还应该商定适合的、转让方和受让方均能够接受的违约责 任，特别是必定条件下的合同排除权，作为一方违约后另一方的救援手段和实时 退出体制。7、依据合同执行的详细状况设置合理的履约担保形式，除去转让方和受让方的顾虑。如转让方经过各样方式获得银行信誉，而后应转让方要求出具银行保函，在受让方不可以按期执行合同时，转让方能够向银行追偿；同时，转让方也能够申 请银行出具保函，当转让方未能执行其供给开发项目、办理项目转让手续等合同 义务时，受让方能够向银行追偿。8、房地产项目公司所拥有的项目如未办理土地出让手续或许已经办理土地出让手 续但转让时还未缴清土
10、地出让金的，应该明确商定办理有关手续的责任方及其费 用肩负方式。9、需要调整房地产项目开发条件的，股权转让合同应该商定补办政府主管部门许 可的手续及负责方。10、对合同执行过程中的资本支付控制，为除去两方顾忌和均衡两方利益，能够考虑由转让方和受让方共同选定第三方作为资本托管、合同执行监察方并托管股权转让价款，以促使两方执行各自合同义务。对于付款安排，应该适合拉长付款限时，以期与对潜伏债务的担保互相连接。对于转让股权的交接手续，应该限时赶快办理，必需时能够考虑在股权更改登记手续达成前交由受让方控制，以便顺利进行先期开发，防止土地使用权长久闲置或房地产项目长久歇工。房地产并购 律师检查清单一、收买
11、标的的主体资格主要审察事项以下：（ 一 ） 出资协议 / 合同经过审察出资协议或合同，认识收买标的各方股东间商定的权益义务，特别是交 易对象所享有的权益和义务。在此基础长进一步认识交易对象能否已经依照协议 或合同商定享受权益、执行义务。这些权益和义务及其享有或执行状况将直接影 响收买方对本次交易的交易目的的可否实现、交易成本、风险等问题的判断。（ 二 ） 公司章程经过审察公司章程，认识收买标的公司章程有关对外转让股权的规定、经营管理 机构构成，以及有关经营管理、人力资源、财务等事项的原则、方法和制度等。 同时审察章程规定的内容能否违犯法律的强迫性规定，并将章程中的有关内容与 收买标的的营业执照
12、、赞同证书、出资协议等进行查对，确认能否一致。假如收买标的公司章程记录事项发生更改，则应该改正章程，并经原审批机关的赞同或许登记机关的登记或存案。所以，应要求收买标的公司供给其建立以来的各份章程，审察所有章程能否一经原审批机关赞同或许登记机关登记/ 存案。（ 三 ） 验资报告审察的详细内容1、能否依照法定或商定的出资限时执行了出资义务；2、非钱币财富出资能否已经达成所有权的转移；3、出资方式。在审检验资报告以及记录收买标的股东出资方式的其余文件时，应该注意审察收 购标的的股东用于出资的财富能否切合有关法律法例的规定。 对于非钱币出资的， 还应该审察其出资本额占注册资本的比率能否切合有关法律法例
13、规定的条件，并 经审批机关赞同。（ 四 ） 公司法人营业执照1、公司法人营业执照营业执照上记录的主要内容：名称、住处、法定代表人、注册资本、公司种类、 经营范围、营业限时和建立日期等。2、营业执照的审察事项营业执照的基本内容应该将营业执照与收买标的的其余主体资格文件（包含但不限于公司房地产开 发资质、公司章程、 合资合同样） 进行查对， 以确认该营业执照上记录的状况 （即 在工商登记主管机关登记的收买标的的状况）与其实质的现状能否符合。正本和副本律师对付营业执照正本和副本都进行审察，并对正本和副本进行查对。需要特别注意的是副本上除记录与正真同样的登记事项外，还记录年检状况等其他事项。公司年检记
14、录我国对公司和公司的登记管理推行年度检验制度。公司和公司每年应该按法律法例 规定的时间接受年度检验，并提交年度检验报告书、年度财富欠债表和损益表，以及营业执照的副本。登记机关在达成年检后，将在营业执照的副本上记录年检 状况或许核发新的营业执照副本。假如公司未能准时进行年检或年检不合格，将 遇到相应的处分，甚至可能被撤消营业执照，丧失经营资格。应该将收买标的的年检状况作为审察要点之一，以确认收买标的能否拥有合法的主体资格。假如收买标的营业执照所记录的登记事项曾进行更改，应该要求审察其自建立到 现在各份营业执照。（ 五 ） 收买标的从事的经营范围的政府赞同文件依据我国有关法律法例的规定，从事房地产
15、项目开发的公司在经营活动中还应该 获得有关政府主管部门的赞同和允许。有必需依据收买标的所从事的经营范围， 审察法律规定的应该获得的其余政府赞同和允许文件。1、建设用地规划允许证2、项目立项批复及有关批复文件3、规划建议书和鉴定设计方案通知书4、公司房地产开发资质5、用地赞同书6、土地赔偿协议 7、土地出让合同8、土地出让金缴纳凭据 9、国有土地使用权证书10、建设用地钉桩通知11、建设工程规划允许证12、交通影响评审建议和环境影响报告表批复13、绿化赔偿、交通规划设计、人防工程、消防工程等批复14 、房子拆迁允许证15、施工允许证、工程施工协议及增补协议、市政施工协议16 、商品房预售允许证17、与项目开发建设有关的其余资料（ 六 ） 收买标的组织构造主要审察的详细内容有：1、公司的管理架构图2、公司高管委任或聘用文件3、公司各管理人员及职责、权限4、公司高管在其余公司任职状况（ 七 ） 其余主体资格有关的文件和资料收买标的在建立后，曾存在经营范围、股权构造、法定代表人等更改状况，应该 依据实质状况和检查需要对上述经营范围、股权构造、法定代表人等更改等的合 法性以及有关文件进行审察。二、分支机构在对收买标的的分支机构进行尽责检查时，应该审察该分公司的营业执照以 及其余能够明确反应
