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1、关于我市国有房地产开发企业有关情况的调 查 报 告市房地产管理局为进一步了解和掌握中房集团荆门房地产开发公司和市房地产综合开发公司两家国有企业的现状，切实解决其有关问题，促其健康发展，9月上中旬，我局对两家国有房地产开发企业有关情况进行了调研，现报告如下：一、基本情况我市国有房地产开发企业仅有中房集团荆门房地产开发公司和市房地产综合开发公司。中房集团荆门房地产开发公司于1984年由市政府报请中国房地产开发总公司批准成立，成立之初为副县级事业单位，隶属于原市城乡建设环境保护委员会，房地产开发二级资质。1989年8月，经市委、市政府批准，明确为正县级事业单位。在1992年原市建委系统机构改革中转型
2、为企业，但干部职工的身份管理仍参照自收自支事业单位执行。2003年机构改革划归市房管局管理。公司注册资本2200万元，主要从事房地产综合开发、房屋租赁、物业管理、建筑工程施工等业务。现有干部职工107人，其中退休干部职工28人（含2名副县级公司领导）、内退人员15人、在岗职工42人、招聘人员19人、临时工3人。共有党员40人，设党委1个，党支部4个。内设办公室、财务部、销售部、工程部等4个部室和1个房管所，下辖荆门市金茂建设有限公司、荆门市金盛物业管理有限公司、荆门市物资供应公司3个二级单位。其中荆门市金茂建设有限公司和荆门市金盛物业管理有限公司是独立核算、自负盈亏的二级法人企业。截止2009
3、年12月31日，实际资产总额4926.45万元，负债总额3519.40万元，所有权益1407.05万元，其中实收资本173.66万元，2009年度实现主营业务收入3615.87万元，利润总额1154.76万元。市房地产综合开发公司于1990年6月经市政府批准成立（荆编机（1990）51号），隶属于市房管局，机构级别为正科级。1992年12月，原市建委系统整体转型，公司隶属于原市建委。1998年5月，根据荆建199837号文件，该公司又划归市房管局管理。该公司为房地产二级开发资质，注册资本2000万元，主要从事房屋土地开发、商品房销售、出租、物业管理、建筑工程、预制构件生产等业务。公司现有职工5
4、6人，其中在岗职工31人，内退职工13人（军转干部2人），离退休人员12 人。党员20人，各类专业技术人员33人（退休人员除外）。公司内设办公室、财务科、销售科、工程科4个科室，下辖荆门市名大建设有限公司、荆门市荆发物业管理有限公司2个独立法人公司。截止2009年12月31日，实际资产总额3123.22万元，负债总额2848.99万元，所有者权益274.23万元，其中实收资本1000万元，2009年度实现主营业务收入1910.47万元，利润总额225.55万元。二、经营状况（一）积极投身项目开发。2005年至2009年，中房集团荆门房地产开发公司先后开发了中房康居苑、中房樟香园、中房风顺苑等项
5、目。建筑总规模约10万平方米，工程总投资近6000万，完成销售收入1亿元。与前5年的开发量相比，建筑规模增涨了100%，工程总投资增涨了175%，销售收入增涨了220%，上缴税金1000万元，增长了5倍。今年上半年，完成销售收入1200万元，完成建安产值3500万元，物业小区水、电回收率分别达到80%和87%，收取物业管理费15万元，房租收入18万元。目前，正在开工建设中房君临家园项目，项目建筑面积1.9万平方米，工程投资近3600万元，预计明年10月竣工，如果房地产市场不出现大的波动，该项目预计可取得2000多万元的收益。市房地产综合开发公司自成立以来，相继完成了市农行大厦、工行大厦建设以及
6、团结街、工商街旧城改造建设任务，开发建设了园丁小区分项工程、金虾路49号、浏河湾48号、金虾路号、海慧路22号商住楼、土门园小区、塔影新村、象山科苑等项目。累计完成开发建设面积近37万平方米，完成产值近3亿元,工程合格率100%。目前，主要开发项目是大汉龙城住宅小区，拟建商品房5.6万平方米，计划总投资1.2亿元，于2009年10月份开工，截止2010年8月，完成建筑面积约1.7万平方米，完成投资4000万元。大汉龙城计划今年年底工程主体施工至20层，2011年3月份开盘预售。（二）积极履行社会责任。近5年来，中房集团荆门房地产开发公司承担了许多社会责任。2005年，我市举办“八艺节”，市政府
7、将该公司位于虎牙关的98亩土地用于“八艺节”场馆建设，仅支付土地款1500万元。同年，市政府为缓解中低收入家庭住房困难，向市民承诺兴建经济适用住房。很多企业缘于经济利益上的考虑，不愿做经济适用住房项目。而该公司自行筹资765万元购买了51亩出让地，建设“中房康居苑”经济适用住房小区。2006年，该公司积极参加新农村建设，先后在荆门南桥村修建公共厕所，在钟祥冷水镇修建村级公路，在沙洋亚南村修建水渠和道路。2007年，援助了牌坊居委会的社区办公楼建设。2008年，参与廉租住房建设，将中房康居苑小区中14套比较好的户型改造成42套廉租房，在中房龙锦花园建设了96套廉租房。今年，承建了宜家小区廉租住房
8、大部分建安工程，预计年内竣工；在中房龙锦花园开工建设廉租住房200套。积极组织支援汶川、玉树灾区以及各种捐款活动。市房地产综合开发公司坚持“以质量赢得市场，用信誉打造品牌，用服务创造效益”为宗旨服务社会，热心公益事业，参与康居苑经济适用住房项目建设，多次组织捐款、献爱心活动，树立了良好社会形象。（三）积极维护企业稳定。一是坚持为职工办实事。两家企业无论怎样困难，没有让一名职工下岗，两家企业共接收军转干部、退伍军人30人，解决了他们的就业问题。二是坚持维护公司稳定。两家企业积极克服各种困难，始终把保稳定放在首位，维护正常的工作秩序，极力保证职工工资福利待遇，没有出现非正常上访事件。三是坚持维护民
9、工利益。农民工是弱势群体，两家企业在长期的开发建设过程中，未发生过一起拖欠农民工工资的事件。三、主要问题（一）历史遗留问题较多。一是土地证的办理问题。两家企业开发的项目涉及划拨土地、旧城改造、联合开发等情况，主要有浏河苑小区、中房浏河名居、月亮湖小区、中房樟香园、科技楼、工商小巷、团结街、海慧22号商住楼等项目，由于历史原因，1949户业主当时没有办理土地使用权证，现在，要求办理土地使用证的愈来愈多，多次上访市政府和有关部门，到公司闹事的情况也经常发生。二是房屋产权证的办理问题。团结街、工商街改建完成后，有一部分住户因自身原因，当时没有办理房屋所有权证，现在他们提出要求进行办理，但团结街、工商
10、街因土地、规划资料不齐全，给产权总证办理工作带来一定难度，不办理产权总证，就无法为住户办理房产证。后来，在房产局的支持下，简化了部分手续，已办理完毕大部分楼栋的产权总证，目前，还有少数楼栋没办理产权总证。三是物业管理问题。中房集团荆门房地产开发公司开发建设的很多小区受当时经济发展水平的限制，未建立维修基金，现在水电等基础设施严重老化，维修均由公司出资；加上物业管理费难收，公司每年补贴各个小区的大小维修费用在30多万元。（二）企业人员包袱过重。公司存在人员多，人才少的问题，中房集团荆门房地产开发公司现有干部职工107人，专科以上学历只有39人，其他均为高中级以下学历；市房地产综合开发公司现有干部
11、职工56人，大专以上学历仅10人，各类专业技术人员33人，从事工民建和房地产专业的人才只7人。由于两家企业现行的管理体制，难以引进所需人才。此外，内退、退休人员逐年增加。中房集团荆门房地产开发公司内退、退休人员43人，占公司总人数的40.2%；市房地产综合开发公司内退、退休人员25人，占公司总人数的44.6 %。两家企业每年职工工资及各项管理费开支约600万元，加之人员年龄结构老化，知识结构不优，造成企业人员负担较重，束缚了企业发展。（三）运营资金项目短缺。一是没有资金。因发展资金极度短缺，资金来源单一，融资渠道不畅，两家企业目前面临严重的生存危机。两家国有企业在争取银行贷款方面难度较大，力度
12、不够，难以贷到款，特别困难时只好向职工借款。企业融资能力弱，缺乏流动资金，很多好的项目流失。中房集团荆门房地产开发公司下属荆门市金茂建设公司成立已有20年了，主要从事建安、市政工程等，作为二级建安资质，其注册资本为2000万元。但是，中房集团荆门房地产开发公司自身是无资本为其出资，而不达到注册资本，金茂建设公司的资质就不保。二是欠缴税费。中房集团荆门房地产开发公司2002年以前分别以土地、商品房偿还建设银行、工商银行贷款600多万元，其收入均作在建项目挂账，涉及营业税、企业所得税金100多万元，另有600多万元商品房销售额挂预收账款，也同样涉及应缴营业税、土地增值税、企业所得税等；市房地产综合
13、开发公司历年来开发项目，欠缴配套费、墙革基金、人防费合计约400万元；欠缴大汉龙城土地出让金600万元；欠缴各项税金及附加税费合计137.59万元。三是常年亏损。由于自身无资金建设，将项目给个人承建，收取项目管理费，而有时管理费难以收到，存在安全、质量、民工工资等诸多风险。四是缺少项目。中房集团荆门房地产开发公司目前仅剩不到50亩土地，而且这50亩土地中还要拿出一部分用于廉租住房等建设，目前土地仅能维持公司2至3年的开发建设；市房地产综合开发公司已无储备项目，只能依靠政府争取经济适用房项目，企业面临生存危机。（四）管理体制机制不活。两家公司所从事的是资金密集性、资源依赖性行业，具有区域性强，建
14、设周期长，资本运作大，投资风险高的特性，目前面临着国家房地产政策调控、同行业的激烈竞争、僧多粥少的局面，国有开发公司与民营开发公司相比，无明显优势及发展后劲，应对市场和参与市场竞争的能力较弱，现有体制严重制约了企业的生存与发展。由于是国有企业，管理体制不灵活，制度不健全，缺少有效的激励和约束机制。管理人员观念陈旧，危机感、责任感、紧迫感不强，管理企业的主动性、创造性、有效性不强，对国有企业发展的好与坏，压力感不强，对国有资产的保值增值思考不够，造成在规模、技术装备水平、经营管理水平、劳动生产率、思想观念等方面比民营企业落后；职工没有危机感和责任感，养尊处优，思想涣散，惰性严重，爱岗敬业观念不强
15、，干与不干一个样，干多干少一个样，干好干坏一个样，主人翁地位体现不明显；班子凝聚力、战斗力、号召力不强，企业缺乏生机和活力。四、有关建议两家国有企业虽然在内部采取措施，进行了一系列的改革，但由于受到体制和传统观念的制约，只能在一定程度上缓解现有的矛盾，某些管理政策和管理模式上已不能适应新形势和新情况，企业发展缺乏竞争力，要想彻底解决问题，还需观念和体制上的根本改变。为此，我们认为，要使企业健康平稳发展，要么在现有管理体制上对其加强服务，加大扶持力度；要么适应市场经济发展规律和要求，对其进行改组，建立现代化企业制度。（一）加大扶持力度，建立社会化服务体系1、开辟国有开发公司融资渠道。努力破解融资
16、难问题，搭建统一公平的投融资工作渠道和信息交流平台，有效推进投融资服务双方的交流合作。政府拿出一定资金扶持国有开发企业，及时拓展国有开发企业的融资方式与渠道，积极推进信用担保体系和担保体系建设，大力培育保险公司、投资公司等非银行金融机构，发挥非银行金融机构放贷的灵活性，为国有开发公司提供更多的融资渠道。建议两家国有开发公司由市国资委直接管理，以便其直接听取企业的呼声，了解企业的发展状况，便于诸多问题的协调解决，促进行业之间的平衡发展。2、建立健全社会化服务体系。在市场经济条件下，国有开发企业的发展需要社会提供各种服务。一方面是政府的服务。即贯彻管理就是服务的思想，为国有开发企业发展提供良好的外部环境，特别是要尽量减少各种检查、考核、收费行为，减轻国有开发企业的负担。政府要把加快国有开发公司发展作为一项战略性工程，加快建立健全政府服务体系，在土地指标、银行贷款、项目投资等方面，要为国有开发企业出台更多的优惠政策扶持其发展，包括税收政策优惠、贷款利息优惠、提
