《房地产项目市场研究报告001》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目市场研究报告001（90页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 . 江北城项目市场报告目 录一、城市经济发展与城市辐射力研究31、经济背景3（1）宏观经济背景分析3（2）城市人口结构分析5（3）市消费力水平特征9（4）未来经济发展方向13（5）城市经济背景分析小结152、市未来城市地位分析16（1）直辖市数据对比16（2）西部重点城市数据对比20（3）小结253市未来的对外辐射力25（1）城市规划25（2）城市辐射力综述28二、CBD发展潜力研究291.中央商务区规划前景29（1）中央商务区（CBD）规划简介29（2）CBD规划与经济发展水平30（3）中央商务区产业规划322.江北城CBD发展潜力分析35（1）江北CBD规划前景35（2）江北CBD配套实
2、施规划37三、各类物业类型综述381.住宅38（1）主城各片区住宅市场概述38（2）住宅产品价格综述39（3）主城中心区域住宅产品开发情况40（4）江北城CBD建设中住宅的发展前景412.酒店公寓、商务酒店41（1）酒店业现状41（2）酒店业产品综述43（3）酒店经营形式44（4）产权式酒店45（5）酒店业的发展规划46（6）江北城CBD酒店业的发展前景463.商务产品（含纯写字楼和商务公寓）47（1）商务市场发展历程47（2）的商务格局49（3）商务产品供需现状50（4）市场甲级写字楼特征综述53（5）江北城CBD商务市场发展前景预测534.商业56（1）商业地产开发类型56（2）市商业物业
3、主要经营模式简述57（3）各大商圈综述57（4）江北城商业市场发展前景预测58一、城市经济发展与城市辐射力研究1、经济背景（1）宏观经济背景分析l 国民经济快速、稳步增长1998-2005市国民经济发展状况（亿元）“发挥特大城市的辐射作用，建成长江上游的经济中心。”这是中央对市作为直辖市的直接定位，也是人们为之奋斗近10年的战略目标。在直辖市特殊的政治、经济权利的支撑下，市的国民经济发展开启了其复兴之路，年均9.9的增长率使得其城市经济在不到10年的时间里发生了翻天覆地的转变，2005年，市国民经济取得经济总量比直辖翻一番、突破3000亿大关两大硕果，城市发展进入新的阶段。由于“十五”期间打下
4、了良好的基础，“十一五”起始年的上半年（2006年上半年），全市经济进入“起飞”阶段， 1-6月市地区GDP达到了1468.12亿元，同比增长12.6，成为直辖以来增长最快的半年，比全国平均水平高1.7个百分点，全市经济整体继续呈增长速度加快、运行质量较好、经济效益稳步提高的良好发展势头。l 产业结构逐步优化，经济增长模式逐步蜕变直辖以来，市经济水平发展速度较快，产业结构得到了一定的优化，但由于第三产业发展以与第一产业比例萎缩较慢决定了还是一个落后的农村直辖市。1998年-2005年市产业结构动态图（）作为老工业基地、西南工业重镇，的第二产业一直占有重要的地位，直辖后其比重有逐步上升的趋势，在
5、第三产业比重徘徊不前的情况下，成为第一产业比重下降的主要原因。可见，直辖以后经济发展速度比较快，第二产业正在壮大，第三产业发展缓慢，第一产业比例萎缩。l 固定资产投资稳步攀升，城市基础逐步完善直辖以来，伴随着国家资金、政策上的支持，市的直接投资取得了较为迅速的发展，特别是固定资产投资，发展速率几乎年年高于全国平均水平。这不仅保证了国民经济的持续高速发展，维持了社会前进的动力，同时，各项基础设施的建设也大大的促进了第三产业，特别是房地产业的发展，使城市产业结构更趋于合理。1998-2005固定资产投资与房地产投资发展状况（亿元）社会固定资产投资由基本建设、更新改造、房地产开发投资与其他投资四部分
6、组成。从结构看，房地产开发投资比例自1998年连续增长后，于2001年达到24左右，此后4年一直维持在这一水平左右，最高时达25.8%。这说明，近年来的房地产开发投资所占比例处于稳定发展阶段，房地产投资在固定资产投资中的比例与城市发展阶段相对协调。（2）城市人口结构分析l 户籍人口稳步上升，总户籍的增长高于总人口的增长1998-2005市户籍人口状况分析（万人）在城市总人口（户籍人口）的发展方面，随着市城市发展的高速运行，市总人口逐步增长，特别是在2002年以来，年均增长率约0.57%，高于同期全国的0.5%，一方面这主要是由于市本身属于农村型大城市，农村人口基数大，加快了城市总人口的增长，另
7、一方面，这也说明了随着市城市竞争力的不断增强，市的对外人口吸引力逐步增强，城市中外来人口的数量稳步上升。1998-2005市户均人口状况分析（人/户）户均人口方面，从上图中可以明显看到，至直辖以来，市的户均人口逐年下降，这说明，相比于市总人口的增长，市人口总户数的增长显得更为明显，也即总户数的增长速度高于总人口的增长速度，总户数的增加主要表现为家庭支系不断分裂构成新的家庭组合，可直接产生新的住房需求，这就为市的房地产市场添加了新的需求动力，为房地产市场的蓬勃发展提供了支撑。2003-2005市市外外来人口分析（万人）说明：本数据为抽样调查结果，2003年样本容量为总人口的千分之一，2004年后
8、为总人口的百分之一。2000-2005市主城九区户籍人口状况分析（万人）2000-2005市主城九区户均人口状况分析（人/户）从主城九区的数据看，近年来市的主城区户籍人口呈稳步增长势态，年增长率均高于1%，年均增长率约1.4%，这说明随着主城区的快速发展，扣除每年人口自然增长带来的新生人口入籍（千分之1.19），有9成的新增户籍人口来自外来人口的入籍，市主城区对区外人口的辐射力逐步加强，区外人员入籍主城的现象正逐步提升，相信在未来这种现象还会有加剧的空间。此外，从户均人口的变化来看，2001年以来，主城九区的户均人口基本维持在3左右波动，且波动幅度较小，结构较为稳定，说明主城区人口增长与户数的
9、增长呈同步趋势。l 常住人口逐年下降，但正逐步开始反弹。2000-2005市常住人口状况分析（万人）2003-2005市外出人口分析（万人）说明：本数据为抽样调查结果，2003年样本容量为总人口的千分之一，2004年后为总人口的百分之一。2000-2005市主城九区常住人口状况分析（万人）说明：本数据为抽样调查结果，2003年样本容量为总人口的千分之一，2004年后为总人口的百分之一。至2000年来，市的常住人口呈逐年下降趋势，常住总人口从2000年的2848.82万人下降至2004年的2793.32万人，下降总量55.5万人，年均下降幅度约5%。常住人口的下降主要是受外出人口增长的影响，随着
10、社会经济的不断发展，市外出人口逐年增长，仅2004-2005两年间，外出人口增长达80万人，高于近年外来人口约 70万人。而主城常住人口的同步增加则充分说明本市的外出人口主要来自郊县，劳务输出的特征明显。虽然市常住人口总量在不断下降，但其下降幅度呈逐年下降趋势，在2005年，市常住人口开始反弹，这说明随着市经济实力的不断增强，市对人们的吸附能力正逐步加强，相信在未来的一段时间里，市常住人口将会出现持续增长的趋势，常住人口的增长对房地产业的发展也将起到一定的支持作用。l 人口年龄结构稳定，社会结构逐步走向老年型2003-2005市人口年龄结构状况分析说明：本数据为抽样调查结果，2003年样本容量
11、为总人口的千分之一，2004年后为总人口的百分之一。人口结构的变化可以反映社会需求的发展。2003年以来，市的人口年龄结构较为稳定，0-14岁、15-64岁、65岁以上三种年龄段的比例基本维持在271。但单就老年人的比重来看，市的老年人比重较大，高于同期全国7.7%的水平。根据国际标准，当一个国家或者地区的老年人口比重超过7%，即视为该国家、地区进入老年型社会，在城市经济尚不发达的情形下进入老年型社会对市的经济发展将产生一定的压力。（3）市消费力水平特征l 居民收入稳定增长，提升空间巨大1998-2005年市人均可支配收入增长情况（元）国民经济水平的提高体现到广大民众，最为直接的便是人均可支配
12、收入与人均消费性支出的提高。十五期间，特别是近两年，伴随着高速增长的宏观环境，市城市人均可支配收入有了较大的提升，2005年迈过10000元大关，年均增长幅度约13%；同时，人均消费性支出方面也有重大改变，不仅在增长速度上突破10%，而且在消费结构上也日益从温饱型消费转向享受型消费，恩格尔系数逐年下降。此外，在消费占收入的比例上，虽然近年来市人均可支配收入增长较快，但消费支出占人均可支配收入的比例并没有较大的浮动，基本维持在86%左右，这说明消费者的储蓄习惯正在发生改变，消费市场近一步扩大，特别是近年来住宅消费比例的提升，使得消费者在收入增加的同时并没有消费节余的增加，这意味着市场的可消费资金
13、的增多，市场机遇的增大。1998-2005年市社会消费品零售总额（亿元）备注：为了便于作图，将人均GDP单位变为十元。尽管2003年遭遇非典袭击，但消费市场整体上仍然保持了持续上涨的趋势。2004年以来，消费明显升温并出现升级趋势，城乡消费品市场均呈现出快速增长的态势，两年的增长率均超过10%，2004年更是使消费得到了一个大的释放，同比上涨幅度达到27%，2005年增长速度虽然有所回落，但其增速仍然接近14，社零总额也达到了1215.8亿元。l 消费能力逐年上涨，居住类支出整体上升。从下表的分析中可以看出，随着人们收入水平的增长，市民的消费结构在最近几年开始较为明显的变化，对于衣食、家庭设备
14、等日常生活的消费比重开始逐年下降，而住房、交通、旅游等高等消费的支持比例逐步提高，这一点从城市居民恩格尔系数可直接看出。2000-2005年的五年间，市的城市居民恩格尔系数从42.2%下降至36.4%，年均下降1.16%。2000-2005市城市居民年消费支出与构成表（亿元）200020012002200320042005消费支出（元）食品2214.0322229.042418.952702.343015.323135.65交通和通讯406.44442.5615.01790.26865.45929.92教育娱乐文化服务785.74850.151065.061025.991200.521391.
15、11居住494.04563.72594.5741.6903.22882.41消费构成（%）食品40.438.7383837.836.4交通和通讯7.47.79.711.110.910.8教育娱乐文化服务14.414.716.714.415.116.1居住99.89.310.411.310.2城市居民恩格尔系数（%）城市居民恩格尔系数40.438.7383837.836.4说明：消费构成为抽样调查结果2000-2005市城市居民年消费支出与构成图l 未来收入稳步增长，城市消费支持总额巨大根据“十一五规划”进行预测，2010年市总消费支出将达2181.64亿元，年均增长率约为11.5%，几乎比2005年翻一番。这表明，在未来的几年市的城镇居民消费潜力巨大，城市消费前景可观。预测一个城市的消费潜力，一方面可以通过城市居民未来人均收入的变化配合相关的消费
