《2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷6（附答案带详解）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷6（附答案带详解）（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2022房地产估价师-估价原理与方法考试全真模拟卷（附答案带详解）1. 判断题：建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）答案：正确 本题解析：本题考查的是年限法。有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。2. 判断题：假设开发法估价中运用动态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。（）答案：正确 本题解析：本题考查的是假设开发法中的折现率。折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材P351。3. 单选题：运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的
2、幅度比率大致接近，则宜选用( )进行测算。A.平均增减量法B.平均发展速度法C.移动平均法D.指数修匀法答案：B 本题解析：知识点 平均发展速度法4. 单选题：假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格（ ）正常价格。A.1/（1S%）B.S%C.1/（1S%）D.1S%答案：C 本题解析：假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为S%（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为S%；低时，为S%），则有：可比实例正常价格（1S%）可比实例成交价格，因此，可比实例成交价格1/（1S%）可比实例正常价格。本题中，可比实
3、例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格1/（1S%）正常价格。5. 判断题：建筑物的物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目，若修复成本大于修复所带来的房地产价值增值额，则该项目称为不可修复项目。（）答案：正确 本题解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法分解法。物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类，预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的，是可修复的；反之，是不可修复的。参见教材P321。6. 单选题：一个估价项目中的价值类型，本质上是由（）决定的。A.估价委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象答案：C 本题解析：本题考查的是房地产估价的要素
4、。在一个估价项目中，价值类型不是随意确定的，应根据估价目的来确定。7. 问答题：甲公司6年前取得一宗土地的使用权，使用期为40年，并届时与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。 据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报
5、酬率为10%。答案： 本题解析：办公楼整体年净收益80300085%（135%）12159.12（万元）收益年限40634年办公楼现值为：VA/Y11/（1Y）n159.12/10%11/（1 10%）341528.92（万元）（2）计算乙方的使用权价格乙方使用权年净收益80200085%（135%）12106.08（万元）;乙方使用权剩余收益年限15411年乙方使用权剩余收益年限价格为：VA/Y11/（1 Y）n106.08/10%11/（1 10%）11689（万元）（3）甲方权益价格办公楼现值乙方使用权价格1528.92689839.92（万元）。8. 单选题：当成本法求得的价值（ ）市
6、场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。A.低于B.高于C.等于D.无法确定答案：B 本题解析：当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。当成本价值（在不考虑外部折旧的情况下）大大高于比较价值或收益价值，则说明房地产供大于求或房地产市场不景气；反之，则说明房地产供不应求或房地产市场景气。9. 单选题：某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，
7、则假设开发法估价中后续建设期为（ ）个月。A.10B.11C.13D.14答案：D 本题解析：本题考查的是后续开发经营期。后续开发的建设期包括建设前期和建造期3241314。10. 单选题：城镇街道两侧的商业用地，即使形状相同，面积相等，位置相邻，但由于（ ）不同，价值也会有所不同，而且差异可能很大。A.区域规划B.临街状况C.周围环境D.地形地势答案：B 本题解析：城镇临街商业用地，即使位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，如矩形土地是较长的边临街还是较短的边临街，梯形土地是较宽的边临街还是较窄的边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街，以及是否为街角地等，价值会有所不同，甚至差异很大。
