便利店选址篇

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1、便利店选址篇适合便利店的立地条件有哪些？ 在便利店行业，国际上流传着这样一句话：选址正确是成功 的一半。由此可见便利店的选址是何等的重要。所谓立地是 指商店的店址确定。总结国际上便利店经营的成功经验（特别 是日本的经验），便利店的立地条件是保证经营成功的关键。便利店的立地条件的核心是商圈内的客流量。影响客流 量的因素主要有：商圈内的家庭数、企事业单位数；经过商 店门口的人流、车流；马路的形状、人行道的形状，商店周 围的开阔度等等。国外成熟便利店的商圈，通常以商店所在 点为中心，其半径为300 米左右；在中小城市，则半径扩大 至 500 米左右。每一店铺的目标人口在 26003000 人之 间，

2、如以一个家庭36人计算，则家庭数在 722833户 之间。适合便利店的立地条件的要点归纳如下：1）坐落于“生活道路”所谓“牛活道路”是指商店所处的道路不是一条单纯的 交通道路，周围应该有定的住家和单位。这样可以保证有 一定数量的固定顾客。（2）紧挨车站 这里的车站主要指地铁车站。或者多部公文车汇集、客 流量大的公共汽车车站。紧挨车站可以为商店带来较多的流 动顾客。（3）商圈内有足量的生活人口 一般情况下商圈内应保证有 3000人以上的生活人口存 在（徒步 57 分钟之内）、这样才能有利于发挥便利店的便利 功能。（4）靠近集聚人的场所 能集聚人的场所主要指政府机构、影剧场、警署、医院、 学校、游

3、览地等。它们可以为商店带来大量的客流。（5）附近有办公楼街有办公楼存在就有客流存在，办公楼内的客流又是以购 买力水平比较高的白领为主，他们对便利店往往具有比较旺 盛的即时需求。（6）附近有单身宿舍或单身公寓单身宿舍或单身公寓里的居住者对便利的追求特别明 显，这就为便利店的销售带来了极大的机会。（7）房租应在一天的销售额以下便利店的运转必须建立在低成本的基础之上，房租太高 将阻碍便利店的规模扩张。适宜的月房租最好控制在一天的 营业额之内。（8）竞争者较少商圈内应尽量没有竞争者、因为有了竞争对手将使商店 的顾客分流，从而影响到经济效益。以上便利店的立地条件的8个要点的实质是要最大限度 地保证商店的

4、客流里。哪些立地条件不太适合开便利店？1）商圈内人口极少便利店不适宜开在商圈内人口不足的地方，如果商圈内 人口在1500 人以下，此店铺应摈弃（这意味着商店的固定顾 客过少，从而会影响到销售额）。（2）车流的动线很少车流的动线指车辆行走时的移动路线。如商店所在的位 置车流的动线很少，则意味着商店的流动顾客会受影响。如 处在十字路转角处的店铺其车流动线有 4条（东、西、南、北 4 个移动方向的路线），位于双向车道马路的商店有两条动 线，而处在单向车道马路的商店则只有一条动线。（3）在马路上看不到商店这是指商店不是设在沿马路的街上，而是在某一脱离马 路的区域内。其缺陷有二：一是不方便顾客的来店；二

5、是很 难招袜流动顾客。（4）地下店铺 设在地厂室的便利店由于不能充分发挥便利店的特殊 功能，因此客流会受到影响。主要缺点是：顾客进出不方便； 店铺位置不醒目而难以招徕流动顾客。（5）要登楼梯的店铺和前者一样、要登楼梯进入商店，会给顾客带来不方便， 从而违背了便利店主要提供方便的原则。（6）不能设店招与灯箱的店铺商店由于受到环境条件的制约不能设立店招或灯箱，意 味着商店的醒目与一目了然会大打折扣，而便利店的醒目与 一目了然是保证客流的重要手段。设想在夜晚如果没有明亮 的店招如何能让路过者知道这是一家24小时营业的便利店。（7）不在车站“回归动线”内的店铺所谓“回归动线”是指上车与下车的客流必须经

6、过商店 门口的移动路线。如果商店的位置不在这条移动路线之内、 即使商店紧靠车站，也会使来店的客流受到影响。（8）店铺的形状不规则长方形或是正方形的商场比较适合便利店的经营，如果 商场的形状不规则，那么在一个本来营业面积就很小的空间 内很难合理地去安排商品的陈列，这就会增加顾客选购商品 的时间。连锁门店的商圈考察记得第一家沃尔玛商店是在阿肯色州的罗杰斯开业的。店址 选在这里并非是因为这里具备建立该店的强大优势，而是因 为它离沃尔玛的创始人萨姆沃尔顿的住所很近，租金也合 适。但是如果考虑建立第 20 或 30 家连锁店，就应当用更为 系统的方法来确定合适的店址。决定店址有一项重要工作，那就是对门店

7、周围的商圈考 察。商圈是指门店能够吸引顾客到门店购物的有效距离。不 同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同 的地区的商圈大小也是有所不同。一般面积在一百平米左右 的便利店的商圈是骑车十分钟车程内的范围，而面积在 3-5 万平米的大型仓储超市的商圈会达到方圆 20-30 公里左右。曾经有一些预测人们选择购物地点的理论是以一些简 单的问题为依据的，如顾客道上电去的距离，竞争对手的门 店规模等等，赖利(William J. Reilly )的零售吸引力定律认 为门店对于顾客的吸引力是随着门店的可用销售面积的平 方根的增加而增加。D。L。赫夫提出的模式是顾客在某一地 点购物的可能性与销售

8、面积和到达商店所需的时间之比相 一致。但是赖利的理论只与商店位置的相关吸引力有关，人 为购物所走的距离是不同的，它是由人和所选的商品的性质 决定的。由于不同地区的地势（如有山或河的隔阻），生活 习惯，市场情况及收入水平的差异性，计算商圈的大小没有 什么固定的方法，需要结合实际的环境进行推测，这些方法 只是在做一些粗略的估计时才有意义。商圈一般被划分为3层，主要商圈（primaryzone ）, 次要商圈（secondaryzone）和外层商圈（tertiaryzone）通常 主要商圈是指占门店的总顾客量的 60-65的顾客所在的区 域。次要商圈通常会产生门店 20的销售额，外层商圈属于 顾客只

9、是极少光临的区域范围，仅占门店日常销售的 10-1 5所有区域范围。对于门店商圈的考察具体的项目很多,日常商圈分析的 内容有：1.人口规模和特征：（1）人口的数量和密度（2） 年龄分布（ 3 ）文化水平（ 4 ）职业分布（ 5 ）人口变化趋势6 ）人均可支配收入（ 7 ）消费习惯；2.城市结构，交通， 地形；3.商业结构（1）销售动态（2）零售商店的种类和经 营方式（3）竞争的饱和度情况的分析。在进行了这一系列的调查之后，就进入了商圈特性的分 析阶段。首先是在对周围竞争门店的调查以后，初步估计门 店所在的商圈范围内的潜在购买力是多少和自己门店的将 来的实际市场占有份额是多少，然后用门店商圈内的

10、预计年 销售额除以门店的正常米效（连锁门店中同类型的平均每平 米的销售额），于是便得到了一个初步的门店所需的经营面 积的数值，再和实际门店的有效面积相比较看是否合适。如 果小于门店的面积，可能就会发生门店不能完全满足当地的 市场需求的现象，大了，是否应当考虑将门店分割一部分作 为他用。当然，这也只是一个简单的估算办法，门店在实际 经营会有很多不可预知因素。其实，各项市场调研的参数都是为门店的设立服务的， 各项指数也因为其局限性，需要结合在一起，才能真正衡量 一个门店的店址的合适与否。在结合分析了各项商圈的统计数据之后，我们才能说对于门店的将来我们有了成功的把握！Ll店铺开发的成功与否，其中的商

11、团调查与店址评估，占有十 分重要的地位。一商圈确定通过商圈调查，可以预估便利店座落地点，可能交易范 围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额；通过实地 评估，就店铺地理位置的便利性、人的动线与流量、车的动 线与流量、接近性、视觉效果等，判断该点是否适合开店， 这样才不致因为盲从而贸然开店，得不偿失。商圈的意义及其重要性商圈，意指在便利店坐落的地点所能够交易的范围、 规模。例如徒步区的店可能是方圆 300米，乡镇地区则可能 是方圆1000 米（购物不方便、缺乏竞争等因素），视具体状 况而定。故商图的选择必须谨慎，且要调查清楚，方能开创 自我的生存空间。般而言，涵盖面越大，表示商圈愈大，但实际上

12、，在预开设店的周围一定有竞争店，经营业绩将会被竞争者所 瓜分，所以对商圈的评估，并非一成不变，事实上是充满了 变数，评估时必须面面俱到。经营一家成功的便利店，其所需要的条件很多，不过， 商圈好坏对营运成功的影响力，可说是关键，因为地点好坏 直接影响便利店营运的成功率，达 60。因此如何选择一个 好的商圈，对便利店日后的经营发展，有很大的影响。商圈的类别商圈的变化，时时牵动着业绩的发展，因此在开店时， 商圈的设定异常重要。1商圈设定分类商圈的设定大致上可分为两种型态。(1) 徒步为主的商圈。徒步为主的商圈，例如商业区、住 宅区等，以店为中心，半径约300 米，以走得到且快速方便 为主。(2) 车

13、辆动线为主体的商圈，例如交叉路口附近及郊外主干路上，此种商困大多设置于郊外或下斑路线上，有方便的 停车空间及良好的视觉效果，可满足流动车辆所需的商品。2商困以区域大小的分类以区域的大小加以分类，则有下列几种型态。(1) 邻近中心型。其商困的设定大约在半径 200500米 左右，即徒步商圈，此类型商圈分布在每个地区人口较密集 的地方或商业集中地。(2) 地区中心型。其商团的设定一般在半径 1千米，人们 称之为生活商圈。(3) 大地区中心型。此为地区中心更广的商圈。(4) 副都市型。通常指公共汽车路线集结的地方，可以转 换车，而形成交通集会地。(5) 都市型。商圈可涵盖的范围，可能是整个都市的四周

14、， 其交通流或人潮流的层面，可能来自四面八方。商圈的特性商圈的特性若依通常的习惯，常将实地环境分成下列几种。1住宅区住宅区内的户数基本上须达 10佃户左右，如以1户4 人来计算，则人数将达 4000人左右。2教育区教育区及附近有大、中、小学等学校，其中以私立学校 较为理想，因其学生大多比较有钱，消费层次比较高。当然， 也不能忽视补习班，补习班的集中区将更理想。3办公区办公区指办公大楼林立的地区，一栋办公大楼内的员工 人数可能超过一二干人，尤其办公大楼内的上班族外食比例 非常高。4商业区商业区指商业行为集中的地方，由于过路客的增加，形 成各种商店聚集之处。5娱乐区娱乐区指以休闻消费为主的商圈，通

15、常玩乐之后，需要 补充体力。由上述不难发现，住宅区的顾客群较为稳定，而且一般 性的消费、业绩也较固定，如再加上交通主动脉的配合，因 为增加部分的外来客，将使该区的业绩有上升的可能。商圈店址调查要点与评估店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。失败店的主要因素有以下三点：(1) 地点选择失败；(2) 不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；(3) 许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此 产生了许多失败店。由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分 重要的。大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业 应精心细致。如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家 同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价 位的高低等，均是衡量的重点。1商圈实地调查的要点（1）开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条 件，其范围有以下几类。 住宅的种类：A单身住宅；B 普通小区住宅（分大、中型）；C.它；公寓（分电梯大楼、普通公寓）；D 高级住宅区。以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住 宅区，则不太适合。 住户的构成。便利店的客户群以1030岁的青壮年 为主，单身男女尤其重要。如以职业类别来看，司机、工厂 上班者，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的 对象。（2）商团内有助于便利店设立的设施，有下列几种： 中小型