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1、 春熙路项目市场研究分析及投资可行性建模设想一、2006年成都市中心城区房地产市场分析1、2006年成都市中心城区土地市场状况（中心城区调研范围以一环路以内为界）1） 土地供应与成交情况 中心城区土地供应与成交情况土地供应土地成交成交均价（万元/亩）面积（亩）宗数面积（亩）宗数1667161541593357 2006年成都市城中心区域土地平均成土地价格达933.57元/亩，其土地单宗平均成交面积在10亩左右。2）土地供应权重比情况 2006年成都市主城区土地供给主要在三环路以外，其一环以内的中心城区土地供给仅占4%。3）土地供应分布情况 成交地块主要分布在内至一环区域，分布方向主要在人民北路
2、方向的北大街片区和红星路以东的东大街片区及蜀都大道东沿线区域；中心城区的春熙、盐市口核心商业圈和骡马市商务圈区无土地拍卖，仅有2宗零星地块挂牌成交。4）土地用地类别情况 中心城区土地稀缺，核心商业、商务圈区内几乎无地可供，现拍卖的土地多属中心城区生活服务配套设施用地，多数地块用地性质为商住用地和综合性用地，其中住宅用地所占比例相对较高，而相应的纯商业用地所占比例在下降。（见附表：2006年成都中心城区土地拍卖成交详细列表）小结： (1) 2006年成都市中心城区有13宗土地拍卖出让/转让（其中1宗暂停或推迟拍卖），3宗挂牌出让/转让，共成交15宗，总成交面积约154亩，其土地单宗平均成交面积在
3、10亩左右，平均每亩土地成交价格为933.57万元；(2) 中心城区土地分布从环域分析，主要在内至一环区域,从方位分析，主要分布在人民北路方向的北大街片区和红星路以东的东大街片区及蜀都大道东沿线区域，而中心城区的春熙、盐市口核心商业和骡马市商务圈区内仅有2宗挂牌成交的零星小地块；(3) 中心城区核心商业圈区的土地稀缺，现行拍卖的土地主要为拆迁改造的零星小地块，规划用地性质多为中心城区商圈的生活配套设施用地，主要是商住用地和综合性用地，其中住宅用地的权重比较高。2、2006年成都市中心城区商品房市场状况（中心城区调研范围以一环路以内为界）1）商品房整体情况供应量：2006年城中心批准预售商品房项
4、目共13个共75.82万平方米，同比减少6.6%；交易量：2006年城中心交易商品房67.83万平方米，同比减少27.5%；供销比：2005年城中心商品房供销比为0.87，2006年同期供销比为1.12。相对2005年同期有所上升；区域多占比重：与2005年同期相比，2006年1-12月市中心商品房非住宅项目批准预售面积和交易量在全市所占比重均有所增加，分别占19%和19.6%，其他各类商品房项目预售面积和交易面积在全市所占比重则有不同程度的减少。交易均价：2006年城中心商品房交易均价5884元/平方米，同比上涨15.6%； 2006年中心城区商品房成交均价同比上涨15.6%，商品住宅成交均
5、价同比上涨10.0%，办公用房和商业用房成交均价在各区中最高 。2006年中心城区商品房成交均价5884元/平方米，同比上涨15.6%，比2005年增长了2.9个百分点；2006年心城区商品住宅成交均价4738元/平方米，同比上涨10.0%，比2005年涨幅回落7个百分点。 2006年中心城区办公用房成交均价为6163元/平方米，同比上涨6.1%；商业用房成交均价10315元/平方米，同比上涨16.8%。办公用房和商业用房成交均价在各区域中最高。2）住宅情况供应量：2006年城中心新增批准预售住宅项目2389套共20.61万平方米，其中2月、4月、5月、8月、10月均没有住宅批准预售；交易量：
6、2006年城中心交易商品住宅5017套共39.98万平方米，交易套数和面积分别同比减少41.5%和34.2%；供销比：2005年城中心住宅供销比为0.80，2006年同期供销比为0.52；区域多占比重： 2006年城中心住宅供应量与销售量在全市所占比重均有所减少。交易均价：2006年城中心住宅交易均价4738元/平方米，同比上涨10.0%；3）非住宅情况供应量：2006年城中心批准预售非住宅项目55.20万平方米，同比增加68.3%交易量：2006年城中心交易非住宅项目28.42万平方米，同比减少13.4%，其中办公用房交易面积为7.62万平方米，商业用房交易面积为15.16万平方米；供销比：
7、2005年城中心非住宅供销比为1.0， 2006年同期供销比涨为1.94；交易均价：2006年市中心非住宅交易均价7794元/平方米，同比上涨20.1%，其中办公用房交易均价为6163元/平方米，同比上涨6.1%；商业用房交易均价10315元/平方米，同比上涨16.8%。小结：（1） 2006年中心城区商品房供应量和成交量（绝对值）与2005年相比有不同程度的减少，特别是成交量减少的比例幅度较大，与商品房住宅的供应和成交量大幅下降有直接的关系，同时，供销比同比有所上升，其主要原因是商品房非住宅项目的供应大幅上升所致，特别是商业用房供应面积增幅较大，造成市场整体供大于求的态势。反映出目前中心城区
8、商业供需矛盾较突出，市场呈现一定程度的饱和，其对本项目在投资立项方面是一个预警，需要控制风险。 （2） 2006年中心城区商品房价格涨幅较大，其中住宅均价已接近5000元/平方米，办公用房成交均价达6163元/平方米，商业用房整体均价在10315元/平方米，同比上涨16.8%，中心城区价格的大幅上涨，反映出区域土地稀缺性，中心城区物业价值的上升空间较大。二、2007年1-4月成都市中心城区房地产市场分析1、2007年1-4月成都市中心城区土地市场状况2007年1-4月中心城区土地拍卖和成交情况公告时间成交时间宗地位置净用地面积（亩）容积率建筑高度建筑密度用地性质拍卖起叫价（含出让金）万元/亩成
9、交价万元/亩竞得单位06.12.2607.1.31文化宫56.3350 6.5 且 8.0建筑主体高度不小于 100 米 ，且不大于航空限高 175 米整体 50%其中塔楼 22%商服用地城镇混合住宅用地（公共设施用地兼容二类住宅用地）10651964诚南有限公司07.04.2707.05.25文殊院片区10.083 5.5其中住宅 3.5不得超过航空限高121.6米商业 45%住宅 28%城镇混合住宅用地.二类住宅用地(可兼容商业50%)780/07.04.2707.05.25玉双路5.15597.5建筑主体高度不大于100米40%商服用地,城镇混合住宅用地.公共住宅兼容二类住宅用地(可兼容
10、住宅50%)660/07.04.2707.05.25东大街7、8号37.997号地块 4.0 8号地块 4.5高度不大于60米。整体50%高层25%商业7号地：750 8号地：680/ 2007年1-4月中心城区共推出4宗地，供应面积约合109.5639亩,单宗平均面积约合27.3910亩。 推出的4宗地中仅有文化宫地块已拍卖成交，起拍价为1065万元/亩，成交价为1964万元/亩，价差接近1000万元/亩。其它3宗地块在5月份才拍卖，其起拍价在660万-780万元/亩，从以上数据反映出2007年中心城区土地价格在进一步的拉升， 推出的4宗地分别位于红星路以东的东大街、玉双路和太升路片区的文化
11、宫及北大街的文殊院片区，此片区是近几年中心城区政府改造规划建设的几个重点区域。 中心城区土地供应的用地性质以商住为主，其中住宅用地规划的权重比较高。小结：（1） 2007年1-4月中心城区土地价格进一步的拉升，其反映出中心城区的有限土地资源的供应矛盾越来越来突显；（2） 中心城区土地供应主要分布在内至一环的范围，并集中在近年政府规划建设的几个重点区域，如东大街沿线、北大街的文殊院片区；（3） 推出土地位置多为中心商圈区规划的生活服务配套区，其相应的规划以商住宅为主，其中住宅用地权重比较高。2、2007年1-4月成都市中心城区商品房市场状况（中心城区调研范围以一环路以内为界）1）商品房总体情况供
12、应量：2007年1-4月市中心批准预售商品房共计11.63万平方米，同比增加3.6%；交易量：2007年1-4月市中心交易商品房18.42万平方米，同比减少30%；供销比：2006年1-4月市中心商品房供销比为0.42，2007年同期供销比为0.63，相对2006年同期有所上升。2）住宅情况供应量：2007年1-4月市中心批准预售住宅项目共8. 49万平方米；交易量：2007年1-4月市中心交易商品住宅6.83万平方米； 供销比：2006年1-4月市中心供销比为0.22，2007年同期供销比为1.24。3）非住宅情况供应量：2007年1-4月市中心批准预售非住宅项目共3.14万平方米，其中商业
13、用房批准预售面积为1.26万平方米，办公用房批准预售面积为1.88万平方米；交易量：2007年1-4月市中心交易非住宅11.59万平方米，其中办公用房交易面积为10.3万平方米，商业用房交易面积为1.59万平方米；供销比：2006年1-4月市中心非住宅供销比为0.72，2007年同期供销比为0.27。4）商品房价格情况 2007年1-4月中心城区商品房价格持续上扬，其中住宅整体均价已突破5500元/平方米大关，特别是新开项目住宅价格多在6000元/平方米以上，办公用房已超过7000元/平方米，商业用房价格涨幅最大，整体均价达15500元/平方米。 小结：（1） 2007年1-4月中心城区商品房
14、供应量与2006年相比有所增加，相对应成交有一定的减少。原因为商品房住宅的供应增大和成交量下降，另因部分住宅项目在4月下旬推出，还需要一定的时间去消化，同时导致供销比同比有所上升。（2）2007年1-4月，商品房办公用房成交量增加。 （3） 2007年1-4月中心城区受土地价格大幅上涨的影响，商品房价格持续上扬，其中住宅新开项目价格多在6000元/平方米以上，办公用房成交均价已达7200元/平方米，商业用房整体均价与2006年相比整体上幅了33%，中心城区价格的大幅上涨，再次反映出区域土地稀缺性，中心城区物业的升值空间较大。3、2007年中心城区新增楼盘简析1）供应状况上半年城中心区域新增楼盘12个，供应体量达40多万平方米，供应的平均规模为3.5万平方米。其中供应量最大的为11万平方米（曦城），其它多数项目体量在4-5万平方米之间。2）供应特征分析
