2023年公大管理制度(篇)

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1、2023年公大管理制度(篇) 书目 办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案 一、房屋建筑管理维护方案 (一)房屋建筑物业管理内容与要求 目的:通过对建筑有安排的保养,使建筑美观耐用,保持完好,延长其运用寿命。 原则:日常发觉建筑有缺陷的,刚好进行修理;并有安排地对建筑物实行系统的保养。 职责:一般状况下,建筑物的清洁保养由清洁班根据有关规定负责执行,填写相应的清洁记录;其它保养内容由工程部负责执行,填写公共设施保养记录。工程部主任每年初依据公共建筑设施保养安排标准,结合管理公司实际状况,制定出公共设施年度保养安排。 (二)房屋建筑本体共用部位的修理管理 1、标记明显(由清洁工进行日常清洁,修理

2、班依据损坏状况进行保养): 1)在商业设施和每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标记,每层楼电梯厅设防火疏散示意图(其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置),平安出口疏散指示灯; 2)地下室设备房门贴设备房标记牌,各类设备应有标识牌。 3)物业的主入口处设大厦总平面图、不锈钢宣扬栏(电子公告屏)。 4)警示牌,如:“设备重地 非公勿入”、“机房重地 闲人免入”、“高压带电 打开危急”、“库房重地 烟火禁入”、“线路工作 请勿合闸”、“高压危急 请勿靠近”、“设备故障 暂停运行”、“火警无情 通道禁停”、“有电危急 闲人免进”、“消防通道 禁止停车”、“安静致远 一鸣惊人”、“涂污毁面

3、 广告伤神”、“高空抛物 人怨天怒”、“吐痰弃物 请移玉步”、“袖手旁观 风度翩翩”、“你停我停 寸步难行”等。 5)为便于管理,对全部的强弱电配电箱、接线箱以及箱内的进出线加设标识。 6)物业管理公司应设指示牌标识,并应在适当位置设置管理处导向牌。 7)绿化物种应有标识牌,绿化地应标有“小草休息,请勿打搅”等警示牌。 8)儿童嬉戏场等场地应标明“儿童玩耍时需有大人陪伴”的警示标记。 9)施工场地应设有“施工危急,请绕行”的警示标记。 10)自行车、摩托车库按指定位置做标识。 11)各栋楼梯走道的消防栓应注明“当心碰头”。 12)卫生间打扫时,有黄色标记牌“路滑,当心滑倒” 2、各部位无乱搭建

4、、乱堆放现象为加强装修管理,有效制止违章装修行为,保障房屋的结构平安和外观统一,维护环境整齐、美观,协调及住户的正常生活秩序,使物业运用人有一个平安、清洁、美丽、舒适的工作环境,凡业户进行室内装修,应当保证建筑工程质量和结构平安,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境爱护等有关规定和标准,并需遵守对房屋装修有关问题的规定。垃圾/杂物清理区的装修垃圾由管理公司托付清运公司集中统一清运。各户装修垃圾必需装袋后按管理公司指定的方式和时间堆放到装修垃圾中转站内。 原则上户内装修垃圾清运时间定为每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所(包括公共走廊

5、及公路上),违者视情节赐予惩罚。严禁高空抛物,违者处以经济惩罚,并由肇事者担当由此造成的全部责任。如经通告后,装修工作未能作出适当的清理支配,物业公司将自行雇用工人进行清理,而费用则从有关装修户的装修保证金中扣除。 以下内容为禁止之列: 1)擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面,在公共走廊等公共用地上进行任何形式的搭建、安装、铺设。 2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天线、附加建筑物及标记等。 3、建筑物外观始终保持完好、整齐;外墙建材贴面无脱落;玻璃幕墙清洁光明、无破损;无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。 1)主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严峻的,应加固、

6、补强或拆换;不合理的旧结构、节点,若影响平安运用的,大修时应整修改做;对钢筋混凝土构件,如有稍微剥落、破损的应刚好修补;混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋锈蚀严峻的,应通过检测计算鉴定构件承载力,实行加固或替代措施。 2)装修工程:门窗修缮后应坚固、平整、美观,开关敏捷,接缝严密,不动。门窗开关不敏捷、松动、脱榫、变形、腐烂的,应修理更换,小五金应修换配齐;大修时,内外玻璃一次配齐,打好玻璃胶;门窗损坏严峻、无法修复的,应更换,更换的门窗应与原门窗一样;挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修,属一般损坏的,应原样修复;严峻损坏的,应更新或在不降低标准、不影响运用的条件下,用其他材料代用更新;踢脚板局部损坏

7、、残缺、脱落的,应修复。 3)楼地面工程:木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的,可修复;损坏超过25%以上或缺乏材料时,可改做相应标准的高级地坪。一般水泥地面起砂、空鼓、开裂,应拆补、修补或重做;水磨石或块料地面损坏时,应尽量修复,实在无法修复的,应改做相应标准楼地面。面砖地面损坏、破裂、凹凸不平的,应拆补或重铺,室内潮湿严峻的,可增设防潮层或做块料地面。 4)屋面工程:屋面结构有损坏的,应修复或拆换;不稳固的应加固;如因为原结构本身的缘由造成屋面渗水、漏雨严峻,按原样修复仍不能解除屋漏的应翻修改建。屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时,应修复;损坏严峻时,应翻做。内墙、烟囱

8、等屋面附属构件损坏严峻的,在不影响运用和市容的条件下,可改修或拆除。 5)饰面工程:外墙饰面起壳、开裂、剥落的,应照原样修复;损坏面积过大的,可全部铲除重做,重做时,在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。外墙勒脚损坏的,应修复。内墙饰面起壳、开裂、剥落的,应修复;每面墙损坏超过一半以上时,可铲除重抹;原无踢脚线的,可加做踢脚线;各种墙裙损坏的状况应依据墙身的须要予以修复;因室内外高差等缘由,引起墙面长期潮湿,如有必要,可加做防水层。天棚损坏:抹灰层松动,有下坠危急的,须铲除重抹;原线脚损坏的,按原样修复;损坏严峻的困难线脚,应全部铲除后,原样修复或适当简略。 6)油漆粉饰工程:木门、裙

9、板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去爱护作用的,应周期性地进行保养,上述木构件整件或零件拆换应油漆。钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件,其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀,应先除锈,再刷防锈涂料或防锈漆,然后刷其他面漆;钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2-3年。木地板原油漆褪落的,应重做。室内墙面、天棚等修缮时可刷新,其用料应实行新型涂料,如胶白等;高级抹灰损坏应原样修复。高层建筑外墙原油漆损坏的,应修复,其色泽应尽量与原建筑保持一样。 4、不得变更建筑物结构和外观。 以下内容为禁止之列: 1)随意改动或损坏房屋主体和承重结构(柱、梁、板、承重墙)。

10、2)在承重墙上穿洞,随意剔凿梁、板、柱,拆除连接阳台门窗的墙体,扩大原有门窗尺寸或者另建门窗。 3)改动上下水管道、消防管道、煤气管道、供电线路、通讯/智能化线路。 4)随意增加楼地面静荷载,在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。 5)随意蚀凿顶板,不经穿管干脆埋设电线或者改线。 6)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层,以及水、暖、电、煤气等配套设施。 7)改动屋面的防水隔热层。 8)变更厨房、卫生间的结构和功能,严禁将生活污水排入雨水管道。 9)变更建筑的外观及造型,厅、房外阳台封闭或安装防盗网,变更外墙的颜色及窗的形式和颜色(更换窗玻璃或在其上喷漆)。 10)改动进户门

11、的位置;变更房屋附属的铁栅栏、不锈钢栏杆等。 11)安装防盗门不得阻碍邻近住户出入及占用公共通道,不准变更原有门洞尺寸,不得损坏门洞四周的墙面。 12)窗户允许在内侧安装防盗窗花,允许在厨房内阳台安装防盗网。 13)空调支架符合国家有关规范要求,必需安装在管理公司指定的位置,必需运用不锈钢材质,固定螺栓须经防锈处理,以确保建筑美观整齐。 二、共用设施的管理维护方案 1、共用设施完好,无随意变更用途。 1)屋顶:每2年对隔热层进行保养一次,对面砖破裂或裂缝较大的应刚好更换,并对面砖表面用白水泥勾缝; 2)外墙饰面:每年对重点部位进行清洗;每3年进行全面清洗;在清洗时,发觉有外墙饰面脱落的应刚好进

12、行修补,复原原样;对于外墙渗水的,须作防水补漏后,复原原样。 3)内墙饰面:每3年进行全面保养。对粉刷面发觉有裂缝应修补;对磁砖面裂缝较大的应予以更换,对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击,发觉有空鼓的地方,进行更换或在以后日常巡查中留意,发觉有脱落刚好修补。 4)楼梯间:楼梯间踏步每3年进行保养一次,发觉问题刚好修理。楼梯间墙面粉刷,日常发觉有裂纹、龟裂、剥落等应刚好修理;每3年进行一次全面保养,对粉刷内部有损坏的,用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击,如发出空壳声,则有起壳现象,确定起壳范围后进行修补; 5)门:对防火门日常发觉有生锈或掉漆的,应刚好修理;每年全面保养一次,对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷

13、漆;对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。 6)防盗网、花园围栏:依据损坏程度确定重新刷油漆的周期,原则上每2年应刷油一次,最长时间不超过4年。 7)窗:每年保养一次,对门窗框松动、翘曲,应将锚固铁脚的墙体凿开,将铁脚取出扭正,损坏的应焊接好,并将门窗框矫正后,用木楔固定,墙清理干净洒水润湿后,用高强度水泥砂浆把脚重新锚固,并填实墙洞,等砂浆强度达到要求后,撤去木楔,把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严峻的门窗扇,应卸下进行矫正,焊接后重新安装。每年对配件上油一次。 8)公共地砖:日常发觉损坏刚好修理,每3年进行全面保养一次,发觉地

14、砖损坏或裂缝严峻的应更换。 9)吊顶:日常对吊顶进行检查,发觉有破损的应刚好更换,每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝,有生锈严峻的应取下更换。 10)玻璃幕墙(包括玻璃门):每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养,对玻璃幕墙(玻璃门)的玻璃胶进行检查,发觉有脱胶的应补胶,对玻璃门轴上油一次。 11)挡雨篷:每年全面检查一次,对螺丝部位进行加固,对脱胶部位进行补胶;在大雨或台风等天气来临前,应视状况增加保养次数。 12)在台风、大雨等来临前夕,应对窗户、玻璃幕墙细致检查,发觉问题刚好处理,以免发生意外。 2、共用管线完好无损,运用正常,无碍观瞻。 1)管道:原则上管道每3年应全部刷油一次,但对重点部位,

15、有必要时可以增加次数(如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次,对室内管道,严峻污染的应随时刷油)。 2)污水井:每年揭盖检查清理污泥一次。 3、院内路灯,公共照明完好。 1)保证路灯及公共照明的完好,确保楼宇电源线路平安和电气设施设备平安运行,维护用户正常的工作秩序和生活秩序。 2)物业公司对楼宇进行重大修缮工程运用施工电动设备和电动工具的用电量必需限度在不影响楼宇正常运作和在楼宇供电负荷量允许范围。 3)以复原原正常用电为标准,在修理完毕后应尽量保持原状。 4)应达到原来照明标准,对物料需进行严格的验证。 5)使电器能达到正常运用,保持原有外观并试用效果。 6)运用便利、平安为标准,并把故障作好记录。 4、建筑物范围内的道路通畅,路面平整、无阻碍。

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