《深圳物业管理招投标迎来攻坚时刻》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳物业管理招投标迎来攻坚时刻（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、深圳物业管理招投标：迎来攻坚时刻？新管家来了，旧管家不走；新管家进驻遇阻，物管招聘起纠纷；招投标程序极不规范、透明深圳物业管理招投标市场近期频繁出现的各种矛盾和纠纷已引起主管部门的高度重视。针对物半管理招投标市场出现的问题，深圳市国土资源和房产管理局物业监管处于近期邀请了深圳市人大法工委、深圳市政府法律顾问室深圳市人大代表、深圳市政协委员、各区局物业科、律师事务所和部分物业管理企业等有关代表召开了物业管理招投标研讨会。房地产E网 深圳市人大法工委代表、深圳市人大委员代表认为，对物业管理招投标市场特别是业主委员会组织的招投标活动，不是讨论该不该营的问题，是讨论和研究如何管、怎么样管好的问题，事后
2、监管不是不管，更木是不能管，备案制度与事后监管并不矛盾，应坚持执行。多种致因并存有关人土指出，从近年物业管理招投标市场状况来看，出现问题的原因有几个方面。政策法规方面，物业管理招投标市场化进程快，而现有政策法规滞后，特区物业管理条例与国家物业管理条例有不致的地方，所以应充分利用特区的立法权加快特区物业管理条例的修订，运用法规来规范物业管理招投标市场。倍讯易 行政监管方面，政府主管部门对物业管理企业、止主委员会的监管依据不足，缺乏必要的行政手段，如业主委员会组织的物业管理招投标活动，政府规章对招投标的组织、程序等均有详细的规定，但今年7月份的行政审批制度改革将其定位为事后监管，使主管部门处于两难
3、境地。物业管理企业业主委员会不履行义务或谋取私利自行招标、投标，不接受主管部门监管，甚至违法违规，政府主管部门没有必要的行政手段制止或处罚。开发建设单位方面，出于自身利益如品牌、销售、接管及处理遗留问题等方面的考虑，强调由子公司实施物业管理的各种理由和借口，不愿意采取公开招标的方式选聘物业管理单位。物业管理企业方面，不学习掌握物业管理政策法规，不能摆正位置，以管理者自居，服务意识差，不接受业主和政府主管部门的监督，盲目扩张，致使重新选聘呼声益高。业主委员会个别委员不认真学习物业管理法规，不能摆正位置，越权行使业主大会权力，不经过业主大会表决，有些片面强调业主权利，无视物业管理合同关系，有些因个
4、人恩怨，或为谋取私利，将个人意志强加于全体业主，操纵业主大会，有些不接受主管部门的监督和指导，我行我素，不按规定的招投标程序违规组织招投标活动，甚至对抗法律法规。参加物业营理招投标研讨会的代表提出，要解决招投标市场出现的种种问题，充分利用特区的立法权加快特区物业管理条例的修订，运用法规来规范物业管理招投标市场是当务之急。历史探索与现实漏洞为了培育规范的物业管理市场，自1994年以来，深圳市出台了一系列的法规、规章和规范性文件。深圳经济特区住宅区物业管理条例和深圳经济特区物业管理行业管理办法明确规定了委托物业管理企业对物业进行管理服务的应采取招标的方式确定物业管理企业。深圳市物业管理委员会及其办
5、公室也先后颁布了关于成主深圳市物业管理委员会招投标办公室加强物业管理招技标管理工作的通知)关于物业管理招投标有关程序规定的通知等一系列规范性文件，对深圳市物业管理招投标活动有明确的程序规定。2003年颁布实施的国家物业管理条例则规定了前期物业管理期间住宅物业应当通过招投标的方式选聘物业管理企业。深圳物业管理的主管部门早在上世纪90年代初就开始对物业管理招投标进行研究与探索，为了探索其中的规律，总结经验，在没有先例、没有经验的情况下，摸着石头过河，首先在政府开发的鹿丹村、莲花北村、梅林村等福利房小区进行试点，并成功组织了多起社会类物业管理招投标活动。经过十几年的探索和实践，己总结了一套行之有效的
6、、较为规范的物业管理招投标办法和程序，特别是2003年以来，由政府主管部门组织的盐田区文化中心、深圳电视中心、市规划l局办公大楼市地税局福田征管分局和第三检查分局办公大楼等的物业管理招投标，程序规范组织严密，完全体现了公开、公平、公正的原则，并将建设工程招投标中采用的商务标、技术标引入到物业管理招投标实践，大大提高了物业管理招投标的技术含量，受到了所有投标单位的一致好评和肯定。对社会物业、政府投资兴建物业的物业管理招投标特别是业主委员会组织的物业管理招投标活动，主管部门一直以来均按有关规定给予指导和监督，物业管理招投标市场已基本形成。随着业主维权意识的提高，业主对物业管理的监督、参与意识越来越
7、强，通过业主大会、由业主委员会组织的招投标活动越来越多，几年来共有28个业主委员会在市、区主管部门的指导下组织了物业管理招投标。特别是今年以来，业主委员会到主管部门进行招投标备案的就有，3宗。从由业主委员会组织的招投标活动情况来看，大多存在这样那样的问题，有的因违反规定被主管部门叫停，有的因个别委员谋取私利被大多数业主反对而中止，有的招标完成后交接难，甚至出现了两家物业管理企业同时管理个小区的混乱局面。物业管理招投标研讨会与会人员认为，定要对业主委员会组织的招投标活动进行规范，加强指导和监督，充分发挥街道办事处、居民委员会、综治办、公安部门的力量，形成联席会议制度，对辖区业主大会、业主委员会进
8、行有效监督和管理，只有这样才能保证物业管理招投标活动不被少数人操纵和利用。此外，住宅物业的建设单位基本没有经过招标方式选聘物业管理单位，建、管仍未分离。相关人士认为，一定要严格执行国家物业管理条例和建设部前期物业管理招投标管理暂行办法坚决要求住宅物业的建设单位采用招标方式选聘物业管理企业，采用协议为式选聘的，严格按行政许可程序办理。一些物业管理企业为了拓展市场，提高市场占有率，盲目投标，有的还接受违规指标人的邀标，搞暗箱操作，金钱交易，盲目签订物业管理合同，严重影响了物业管理行业的健康发展。对于政府财政投资兴建物业的物业管理招投标，政府文件规EE均由物业管理委员会招投标办公室牵头组织实施，但目
9、前的情况是有的单位自行组织招标，有的未通过招标方式选聘，有的委托政府采购中心组织招标，这种混乱局面，严重制约着物业管理行业的健康发展。今年深圳市青少年宫物业管理招标由政府采购中心组织，程序不透明、不规范，行业反映强烈。健全章法迫在眉睫从深圳市国土资源和房产管理局物业监管处获悉，为创造物业管理健康、有序的市场环境，确保物业管理行业的健康发展，深圳物业管理主管部门将采取有力措施对物业管理招投标进行监管。加强监管的措施包括：1.充分运用特区立法权，加快深圳经济特区物业管理条例的修订，争取旱日出台；进一步明确业主大会、业主委员会的责、权、利，使其在法律的框架内规范运作。2.在新的深圳经济特区物业管理条
10、例出台前，以市政府规章形式出台物业管理招投标办法，使各方主体组织的招投标活动更加有章可循，并进一步加强政府主管部门对物业管理行业的监管力度，明确监管手段，确保物业管理行业健康发展，保证广大业主安居乐业，维护社会安。3.加强对业主委员会委员和物业管理从业人员的政策法规培训，使他们知洁、守法，业主委员会委员与物业管理从业人员样实行持证上岗。4.贯彻执行国家物业管理条例和建设部前期物业管理描标投标管理暂行办法住宅物业的建设单位选聘前期物业管理单位律实施招投标制度，近期将下发通知重申有关规定，并组织专项执法检查。5.鉴于目前业主委员会组织招投标活动的混乱局面，为保持各小区的稳定，暂缓由业主委员会组织的
11、招投标活动，待研究完善了有关办法后再进行。6.尽快成立自主管部门监管的物业管理招投标有形市场，引导建设单位、业主委员会、物业管理企业到物业管理招投标有形市场来完成招投标活动。7.加强与业主、企业和各区主管部门的沟通，努力打造阳光政府、效能政府等。如果说法制环境的完善是物管招投标的“天时”，物管市场招标方的成熟为“地利”，物业管理企业的规范为“人和”，那么政府主管部门的筑渠引流、疏导并举将是物业管理招投标走上正轨的重要助推器。各方采访德恒律师事务所深圳分所律师熊德洲：在涉及民事法律关系方面，政府越少干预越好是一个基本观点。但在行政法规明确规定的情况下相关部门就要行使法定的职责，具体到物业管理招投
12、标，政府规章和行业管理办法都规定要主管部门备案。而涉及协议招标方面，国家物业管理条例规定一定要政府部门批准，即行业主管部门审批。既然法规已经有了备案规定，实际操作中就应侬法行事。备案制度实际上不是严格审批，而是典型的事后监督，事后监督与备案其实是一回事。深圳条例与国家条例在这一点上是不矛盾的，只是更加严格了。在物管招标方面有两点是明确的:即备案制度与协议招标要行政主管部门批准。根据深圳实际情况，有如下建议:充分利用深圳经济特区立法权，加快立法进程，把法规体系统一起来，消除政府规章和行业管理办法中不协调的地方。按照行政许可法的精神制定业主大会、业主委员会运作规则，其中有些内容可在业主公约中进行规
13、定，主管部门可以通过起草业主大会章程示范文本和业主委员会的议事规程等带有法律约束力的章程使业主委员会的运作有章可循。如何设计好业主大会的议事规则，而不致使其不能体现绝大多数业主的意愿是规范业主委员会行为的关键。充分并有效发挥街道办、居委会和派出所等基层组织的职责，街道办和居委会发挥作用是基于社会公共利益安全考虑。有人提出让居委会取代业委会，这在法律上是不能成立的，业委会是基于建筑物区分所有权所享有的财产权利，居委会是群众性的自治组织，可以发挥作用但不能取代。街道办和居委会在处理业主与物业公司关系时，要区分哪些是财产权利，哪些是公共利益，不能完全混淆。基层组织是不能行使业主的财产权利的。在前期物
14、业管理企业与后期物业管理企业对业主公共财产的交接上也存在一些问题，这些问题也需要通过立法来解决。深圳市赛格物业管理有限公司总经理刘弦：物业管理招投标存在很大问题，招投标是为了公平，但现在很多招投标都不公平。招标信息一公布，投标方往往使出浑身解数尽可能利用上各种社会人际资源，存在很多潜在的不公平的东西。在评标时，有的招标单位并没有按照招标规则去办。现行招投标形式也存在一些问题，如同一资质的企业可能在管理质量上存在很大差异，评标时给评委的时间很有限，很多招投标的专家都少于2/3；招标过程的保密性和公正性无法保证等。研究其他行业的招投标会给物业管理招投标以借鉴作用。业主委员会在行使招标权利的同时如何
15、承担相应责任也是规范招投标市场的关键。深圳市万厦居业有限公司总经理周宏泉：要促进物业管理的市场化，关键是要建立一种能促进行业健康发展的市场体系，培育保障市场主体各方贵、权、利均衡相符的科学的市场机制。针对目前的市场发展现状，物业管理市场体系建设应把握好如下三个度:一、把握好减少行政干预与强化政府监督的度。减少行政干预既是市场经济发展大环境的必然要求，也是物业管理行业自身发展的内在动力所在，同时还是从根本上解决物业管理现存问题的最终办法。但是，减少行政干预不是政府可以撒手不管。我们必须充分认识现阶段物业管理行业的一些特点第一，物业管理还处于朝阳阶段，从某种意义上说，政府的干预是深圳及全国物业管理
16、发展的主要原因。第二，物业管理事关千家万户，企业和业主都需要政府的干预。如果行业发展失控，得不到政府的有力监管，一旦出现问题，必然带来对于社会和经济秩序的危害。第三，我国目前还处在市场经济体制的建设过程中，市场的法制环境、企业的自我约束、行业的自律规范还不足以形成完善的良性市场机制，还不能达到政府可以放手不管的程度。所以从一定意义上讲，政府的行业监督不仅不应削弱，还应加强。不过，这些监督只能是从通过制定完善法律体系、发挥行业协会的作用、建立企业诚信档案、发挥正确的舆论导向、促使业主委员会的运作进入健康轨道、明确行政管理职责等方面来实现。二、把握好维护业主权益与维护企业利益的度。发挥市场作用最直接
