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1、编号: 2014DY008房地产估价司法鉴定报告（东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号)山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司房地产估价司法鉴定报告估价项目名称：关于东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号市场价值评估的司法鉴定报告估价委托人：东营市东营区人民法院司法技术室估价机构：山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司注册房地产估价师：孙友功 王玉彬估价报告编号：鲁三鑫房估字2014DY008号估价报告完成日期：二一四年四月一日目 录第一部分 致估价委托人函1第二部分 估价师声明2第三部分 估价的假设和限制条件4第四部分 房地产估价结果报告7一、估价委托人7二、估价方7三、估价对象7四、估价
2、目的8五、估价时点8六、价值定义8七、估价依据8八、估价原则9九、估价方法9十、估价结果10十一、估价人员11十二、估价作业日期：11十三、估价报告应用的有效期：11第五部分 房地产估价技术报告12一、个别因素分析12二、区域因素分析12三、市场背景分析12四、最高最佳使用分析14五、估价方法选用14六、估价的测算过程15七、估价结果确定21第六部分 附 件22一、东营市东营区人民法院鉴定委托书（2013）东法技会字第175号；22二、东营市东营区人民法院民事裁定书（2012）东民初字第2804-1号；22三、东营市中心城区（不含胜利油田、三县）房屋权属登记信息编号：1306560；22四、估
3、价对象现场照片；22五、估价机构资格证书；22六、估价人员资格证书。22第一部分 致估价委托人函东营市东营区人民法院司法技术室：承蒙贵单位的委托，本公司遵循独立、客观、公正等估价原则，对位于东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号在估价时点的涉案房地产市场价值价值定义详见报告进行了评估，现将估价重要内容摘要如下：估价时点：2014年3月28日，为估价人员现场勘查之日。估价目的：确定估价对象房地产在现有权益及实体状况下在估价基准日的市场价值，为司法机关确定涉案房地产的市场价值提供参考依据。估价人员根据城市房地产管理法、房地产估价规范以及省、市的有关法规和政策等，依照估价目的，遵循估价原则，按照估
4、价程序，结合估价经验，在现场查勘、综合分析影响该房地产价格因素的基础上，选用适宜的方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了认真的估算，确认在本报告中已说明的假设与限制条件下，估价对象在估价时点的涉案房地产市场价值为人民币：94.51万元，大写取整：人民币玖拾肆万伍仟壹佰元整。此函 山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司二一四年四月一日第二部分 估价师声明我们郑重声明：一、 我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与当事人
5、也没有个人利害关系或偏见。四、 我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、 在估价时点（2014年3月28日），王玉彬、李秀丽同志已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。六、 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。七、 本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人应对资料的真实性负责。因资料失实或不完整等原因造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。八、 未经
6、本估价机构书面同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任，并保留追究相关人员法律责任的权利。九、 本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。注册房地产估价师： 姓 名注 册 号 签章、签名孙 友 功3720080196 王 玉 彬3720110078第三部分 估价的假设和限制条件一、本次估价中关于市场状况的假设前提1、估价对象手续齐全，达到产权明晰、自由转让的要求。2、洽谈交易期是一段合理的期限，双方有充分的时间洽谈交易事项，且此期间房地产市场价值保持稳定。3、在
7、房地产市场宏观调控政策下，市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。4、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识和理性的判断。5、不考虑特殊买家的附加出价。二、本次估价中关于估价对象本身的假设前提1、具有合法权利且委托人提供的资料合法、有效、准确。2、本报告所涉及的权属资料及数据、有关文件、说明均由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性和完整性负责。本报告书中的有关权属、用途的描述，仅用于委托方特定的估价目的，不适用于其他估价目的，并且不能作为最终确认的依据，不具有法律效力。3、本估价报告中一切关于估价对象本身的面积、权属、界址以及可能存在的权益纠葛等可以预见
8、或未曾预见的因素，均以委托人提供、确认的资料为准，由相关当事人承担全部责任。三、未经调查确认或无法调查确认的资料数据1、本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，不能确定估价对象有无内部缺损。本估价结果是在假定估价对象无工程质量问题的情况下得出的，若实际情况与本假设不一致，可能导致本估价结果应做出相应调整或者进行重新测算。2、同一估价对象，估价目的不同，估价假设限制条件不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。3、本估价结果是在报告中的所有假设条件同时成立的情况下得出的，若实际中有所变化，估价结果须做相应调整。四、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
9、1、本估价报告的估价结果是涉案估价对象在估价时点的特定状态下的涉案房地产市场价值，是估价对象反映在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。当条件发生变化时，评估结果一般亦应做相应调整或重新估价。五、本报告使用的限制条件1、本报告中的文字描述及估价结果仅限用于本估价目的之下，作为委托人处置涉案房地产提供价值的参考依据，请有关人员谨慎考虑各项不确定因素及潜在风险。2、本估价报告中有关假设限制条件的表述，对评估结果有着重大影响，在此提醒报告使用者必须给予的高度关注，并理解其涵义。3、本估价
10、报告有效期，根据房地产估价规范的要求，确定为自估价报告出具之日起一年内有效，且此期间房地产市场无严重波动状况。4、本估价报告须经估价机构加盖评估报告专用章并由估价师签字盖章后方可有效；本估价报告各项附件与报告书为一整体，不可分割，必须完整、合理使用方为有效；因使用报告中的部分内容或者采取篡改、挖补、伪造等方式使用估价报告及结果，从而产生的损失及引起的任何责任，由相关人员承担全部责任，评估机构与估价人员不承担责任。5、如果使用者发现本报告有文字或数字的校对、排版、打印和装订错误，请及时与我公司联系更正。第四部分 房地产估价结果报告一、估价委托人委托人：东营市东营区人民法院司法技术室联系人：项在永
11、联系电话：0546-8265076二、估价方：山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司法定代表人：李湘峰住所：济南市市中区泺源大街229号金龙大厦主楼18L估价资格等级：壹级资质证书编号：建房估证字2012114号有效期限：2012年7月1日至2015年6月30日三、估价对象（一）、建筑物权益状况描述分析根据委托人提供的资料，在东营市东营区人民法院有关人员、案件相关当事人的陪同下，估价人员经实地查看，初步认识了地处东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号的估价对象，截至估价时点，已办理中华人民共和国房屋所有权证。从委托方提供的东营市中心城区（不含胜利油田、三县）房屋权属登记信息，证号为：辽河路字第
12、0439号。房屋所有权人：李英明；用途：住宅；座落：东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号；建筑面积141.37平方米。（二）、建筑物实物状况描述分析：实物状况：现场勘查时因故未能打开房门，建筑物实物装修状况不能确切描述。仅勘察外观情况，评估时参照普通装修。（三）、土地权益及实物状况描述分析根据实地查看，土地开发程度已达到“七通”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通暖、通气，地势平坦，土地形状规则，交通较方便，生活配套设施齐全，环境条件较好。四、估价目的确定估价对象房地产在现有权益及实体状况下在估价基准日的市场价值，为司法机关确定涉案房地产的市场价值提供参考依据。五、估价时点2014年3
13、月28日，以估价人员实地查勘估价对象之日确定。六、价值定义本次估价的价值为市场价值，即估价对象在估价时点的公开市场上最可能形成的价值，是司法机关确定涉案房地产市场价值的参考依据，但是受到估价对象自身实物、权益现状等因素以及报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。本报告中评估的价值包括房屋所有权价值和应当分摊的国有土地使用权的价值。根据本案案情及委托方提供的相关材料，本次鉴定估价对象为东营区辽河路辽河小区87幢1单元101号的全部房地产。七、估价依据（一）本此估价所依据的有关法律、法规和部门规章：1、中华人民共和国城市房地产管理法；2、中华人民共和国土地管理法；（二）本此估价采用的技术规程：1
14、、国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999；（三）委托人提供的有关资料：1、东营市东营区人民法院鉴定委托书（2013）东法技会字第175号；2、东营市东营区人民法院民事裁定书（2012）东民初字第2804-1号；3、东营市中心城区（不含胜利油田、三县）房屋权属登记信息编号：1306560；4、其他相关资料。（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料。八、估价原则本报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，即要求估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值，是房地产估价的最高行为准则。此外还遵循如下具体原则：1、合法原则：房地产估价应当以估价对象的合法使用、合法交易、合法处置为前提进行估价。2、最高最佳使用原则：房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使
