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1、物业管理的包干制与酬金制一、物业效劳的两种计费方式包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业效劳费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承当的物业效劳计费方式。包干制是物业管理企业按照和业主双方约定的物业管理收费标准来收费，不管管理的好坏、经营的亏盈，均由物业管理企业承当，而与业主无关。实行包干 制的前提是对物业效劳费标准双方事先要有约定和承诺，即包干的具体额度。通常，对有政府指导价的物业类型的物业效劳收费实行包干制，但是当业主方对物业效劳收费的测算和市场行情不甚明了时， 往往对包干的额度把握不定，此时不 宜实行包干。酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支 付给物业
2、管理企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出， 结余或者缺乏均由 业主享有或者承当的物业效劳计费方式。实行物业效劳费用酬金制时，预收的物业效劳资金包括物业效劳支出和物业 管理企业的酬金。预收的物业效劳支出属于代管性质， 为所缴纳的业主所有，物 业管理企业不得将其用于物业效劳合同约定以外的支出。如果物业效劳收费采取 酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业效劳合同约定聘请专业机 构对物业效劳资金年度决算和物业效劳资金的收支情况进展审计。酬金制实质是实报实销制，物业管理企业按照双方协商确定的预算预收根本 费用，一个会计年度完毕后进展决算并向业主多退少补。 在这种模式下，物业管 理企业只拿业
3、主事先约定好的酬金局部酬金可事先预定提取比例或固定额度。 由于预收的物业效劳支出是代管性质，所以采取酬金制物业效劳支出不应交纳营 业税等相关税金。二、包干制和酬金制的优、缺点分析1包干制的优点首先，包干制执行起来较为简单，有利于小型的物业管理公司采用。其次，在业主委员会成员专业水平有限，精力有限的情况下，实行包干制防 止了对物业效劳企业进展账目监视和审计等的工作，简便易行。第三，由于包干制中节省的开支可能成为物业公司的利润，所以在一定程度 上可以刺激物业管理企业进展管理方式创新，节约本钱。2、包干制的缺点首先，在包干制中，物业效劳质量的好坏主要靠企业自律，为了获取更高的 利润，物业管理企业可能
4、会收到钱不花或者少花， 往往导致物业管理企业为了降 低管理本钱而对工作草率了事的行为；其次，包干制的本钱限制，使得物业管理企业对需要进展及时维修的工作， 往往产生拖延或小修小补，不做彻底解决，对物业的使用寿命和价值都会产生一 定影响；第三，实行包干制的物业管理企业在费用缺乏时，只有依靠多元化经营维持 企业的利润，不利于物业管理专业化。3、酬金制的优点首先，酬金制费用更加透明，业主对物业管理企业的费用支出可以监控，更 加表达了业主的自主管理；其次，物业管理企业效劳支出的多少对企业利润没有直接影响，有了固定的 酬金，那么企业不必考虑多元化经营，有利于企业专利的专业化；第三，酬金制表达了物业管理企业
5、对业主“管家式的效劳关系，减少了物 业管理企业和业主在物业收费方面的矛盾。4、酬金制的缺点首先，酬金制需要对物业管理企业进展账目监视和审计，要求业主对物业管 理有较高的认识水平和专业水平。其次，物业管理企业处于利润的驱动，可能会提高酬金支付的基数，即物业 效劳支出。由于业主在专业知识方面处于相对劣势地位， 所以很难找到有理、有 利、有效的压缩开支的根据，由此可能带来物业管理费用的攀升。三、两种收费方式的比拟分析1两种收费方式各有利弊从上述分析可看出，包干制简便易行，对业主的要求不高，节省了业主的管 理本钱，但是会存在更多的非市场行为，不利于业主和企业之间的沟通和谅解。对物业管理企业提高技能和专
6、业化开展有一定的阻碍，在一定程度上制约着物业 管理行业的开展。酬金制更表达了市场经济的要求，更透明化，有助于企业自我管理，有利于 物业管理企业专业化水平的提高， 但是酬金制对业主的要求较高。从目前我国物 业管理开展的阶段来看，两种收费方式都有其存在的理由和必要性。2、酬金制是物业收费方式的开展方向物业管理目的之一是提升物业价值，实现其稳定持续的收益、保值、增值， 所以从两种收费方式的特点来看，酬金制是日后物业效劳收费的开展方向。 在物 业管理开展成熟的国外和港澳地区，物业效劳收费普遍采用酬金制，他们实行酬 金制的前提是物业管理企业会对业主进展定期培训，让广阔业主更多了解物业管 理知识，既便于和
7、物业管理企业之间的沟通，也有利于监视物业管理企业的行为。 由于我国内地物业管理行业开展还未完全成熟， 专业培训仅限于行业内部，而针 对业主的几乎没有，所以很多业主对物业管理的认识较为外表化。观念停留在“效劳一一满意这一层面上。业主对物业管理认识的缺乏使得普通的居民很难 实现和物业管理企业的正确沟通， 以及对物业管理企业的有效监视， 所以目前在 国内全面推行酬金制并不现实。3、包干制仍然具有存在的必要性虽然包干制相对来说存在更多的非市场因素，从效劳的周到有效，到对物业 的保值、增值等方面都不如酬金制具有优势，但我国大局部小区的物业管理管理 收费目前仍然采用包干制。这种收费方式存在较大市场的原因是
8、， 我国居民对物 业效劳消费的承受能力不高，在业主专业水平较低的情况下，包干制的收费方式 省去了账目审计等监视工作，尤其对于中低档物业来说，业主委员会物业管理知 识水平的限制以及包干制收费的相对低廉更加具有吸引力。四、我国推行酬金制仍然需要完善的方面虽然酬金制更加透明、合理、市场化。但是，在我国推行酬金制从理论到实 践还有很长的路要走，我们必须注意通过明确和完善实施细那么， 解决好关键环 节的操作标准问题，否那么就很容易背离初衷，弓I发新的矛盾。总的看来，仍然 需要完善以下几个方面的内容：1对物业效劳本钱支出的抑制方法酬金制的企业利润直接取决于物业效劳支出，所以采用酬金制收费，应该给 物业管理
9、公司注入控制和减低本钱的内在驱动力。 可以由业主和物业管理企业双 方协商制定奖惩措施，在物业管理企业努力提高管理水平、 减少管理本钱的内在 驱动力下，给与物业管理企业一定比例的奖励，这样，既表达了公平与公正，同 时又有利于管理方法的不断改良，能够实现物业管理企业和业主利益的双赢。2、物业管理企业纳税基数的核定问题由于酬金制预收的物业效劳支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，所以 在预收物业管理费用中，除了支付给物业管理企业的酬金局部，其余都不是物业 管理企业的收入，不应交纳营业税等相应税金，如果硬性要其以物业效劳费总额 为基数缴纳，税费势必会被列入直接支出，最终转嫁到业主头上。对业主的集体 消
10、费征收营业税既不合情也不合理。 所以推行酬金制，应从法规上明确物业管理 企业纳税基数确实定细那么。3、对业主物业管理知识的培训酬金制的推广仍然有赖于业主对物业管理知识的认知，提高业主和业主委员会的管理能力，这样才能做到业主对物业管理企业的有效监视，如果业主完全依 赖每年一度的外部审计工作，那么会减少对物业管理企业的监视效力。 同时，业 主对物业管理知识的匮乏，容易让物业管理企业和业主之间产生不必要的分歧， 形成沟通和理解上的障碍，可以学习香港模式，建立物业管理公司对业主的培训 机制，这样对物业管理行业的开展也具有一定的推动作用。4、政府主管部门监控机制的建立问题物业收费问题一直是业主和物业管理
11、企业之间最主要的矛盾，业主拒绝交纳物业管理费的问题时有发生，如果推行酬金制，那么拒绝缴纳费用就不再是业主 和企业之间的利益关系，而是单个业主和所有业主之间的利益管理。物业管理企 业作为受“雇佣 一方，无权干预业主之间的利益问题，但是如果这类问题严重， 势必会影响到对整个物业的安康、 有序管理，所以需要出现第三方政府主管部 门或社会监视机构来解决这些矛盾纠纷。我们可以通过法规，推行协商、仲裁、 诉讼等一系列的方法来解决类似问题。除此之外，要保证物业管理酬金制的良性运行，还要解决其他一些层面的问 题。比方物业管理企业的商业信用问题，物业管理企业和其他行业的协调配合问 题等等。尽管这些问题的解决都不是轻而易举的，但只要整个社会各个方面能够 站在全局的角度去努力，我们还是可以相信，物业管理酬金制会逐步得到完善， 并成为物业管理经济运行的主流模式。
