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1、达拉特旗项目【市场调查报告】深圳市圆满咨询顾问有限公司二零零六年十一月十三日鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司台鉴：承蒙信任，我公司非常荣幸地提交“北国新世纪”项目房地产市场调研报告，供贵公司参考与决策时鉴！经贵司委托，我司组织相关人员对项目及达旗整体发展情况进行全面综合的调查了解。经对达旗的调研，并对项目周边市场与相关业态进行的综合调研分析，同时参考尊客的深度访谈，最终在我司相关部门专业人员的分析整合下，完成本案。经过前期与贵公司相关部门人员多次讨论，并得到贵公司相关领导的支持，调研工作得以顺利进行，并能提交本案。但由于时间和资料的限制，未必能全面周详地对达拉特旗及项目所有细节都考虑在内，本
2、公司希望在凭借贵公司的实力和双方务实求是的基础上，以达到使项目开发圆满成功的目的。敬祝细阅！此呈深圳市圆满咨询顾问有限公司二六年十一月目 录第一篇 调研计划第一章 调研缘起第二章 调研组织第三章 调研方法第四章 调研实施第二篇 调研内容第一章 达拉特旗社会经济发展概况一、城市概况二、宏观经济发展概况三、政府远近期发展规划第二章 达拉特旗房地产市场发展概况一、国家宏观政策对房地产市场的影响二、房地产发展整体概况三、住宅市场发展概况四、商服物业市场发展五、房地产发展趋势分析与预测第三章 达拉特旗零售商业形态及发展概况分析一、商业物业发展概况及商圈格局二、主要商业业态现状及分析三、典型商业街区调查分
3、析四、典型商服物业调查分析分析五、达拉特旗商业发展前景预测第四章 项目客户群体分析一、基本情况分析二、房地产情况分析三、消费情况分析四、受访者的投资情况五、置业意向第五章 深度访谈分析第三篇 调研结论第四篇 项目定位建议及思路第一章 项目概况一、项目基本情况二、项目周边环境第二章、项目SWOT分析一、项目优势分析二、项目劣势分析三、项目机会点分析四、项目威胁分析第三章 项目开发建议及思路一、项目属性二、项目定位第一篇 调研计划第一篇调研计划第一章 调研缘起1.1调研特征商业地产项目立项定位，主要是对项目市场进行社会经济指标计量分析与决策的过程，需要大量的市场数据作为支撑，故市场调研显得极为重要
4、。项目区域对于我们来说，是一个完全陌生的市场，对于市场的充分了解和把握，直接关系到我们对于项目整体定位以及产品定位等方面的准确性，同时由于市场环境、风土人情等方面的特殊性，在本次调研中，为了最大限度的掌握更多、更准确、更详细的资料，我们将采取多种特殊的调研方法相结合的组合调研方式。1.2调研目的l 了解区域市场消费习性及市场投资承载能力l 了解区域零售市场特征及商服物业开发、投资状况l 导入产品、业态、市场和经营定位l 为租、售价格制订提供定性参考资料l 理论上指导项目规划设计l 推动销售（招商）、营销、推广(推销、促销)、广告工作执行1.3调研区域l 达拉特旗1.4调研时间调研时间：2006
5、-10-12006-10-7整理撰写：2006-10-82006-10-15资料补充：2006-10-162006-11-5提交汇报：2006-11-62006-11-13第二章 调研组织2.1调研主体调研计划的执行人，为圆满公司调研小组。设立调研计划人1名、调研员5名，整体监控由部门总监监控。2.2调研客体（对象）和内容调研区域达拉特旗调研目的、对象和内容的关系如下表：调研对象调研内容调研目的项目定位城区商业业态商服市场业态种类、规模、构成商服市场供求状况、商业密度、利润率业态定位居民、商业消费者居民人口、构成及其消费特征经营定位路网交通市政设施和规划道路状况、人车流密度及其特征市政设施配套
6、、服务状况、城市规划市场定位商服物业商服物业现有量、供应量及其状况租售价格投资趋向房地产(住宅商铺写字楼)、证券、基金等承载能力项目推广广告媒体媒体特征、效果媒体选择广告行为广告发布特征、广告效果测评广告计划案例分析同类城区及典型商业项目分析城市特点、商服零售业特征，在售商业项目特征、销售情况、社会反应，项目启示等产品定位2.3调研辅助工具物料数码相机地图、调研表格、笔记本、纸笔、计算器等消费者调查问卷样卷200份第三章 调研方法3.1抽样方法针对不同的调研对象需要采取不同的调研方法，调研方法的不同对抽样的要求不同。本次将采用多种特别的调研方法。调研样本的选取直接影响到调研的质量，因此在本次调
7、研中，我们对于调研样本的选择主要采用普查选样，比如业态分布、商服物业、路况等调研；随机抽样法，比如消费者、广告行为调研等。3.2调研方法l 观察法专人定点、定时观察调研对象的行为活动并记录。l 询问法一般随机选取询问对象并进行有效的沟通，以获取最大量和最准确的信息。l 问卷使用设计完好的问卷对典型抽样的对象进行调研，直接获得调研对象的书面资料。l 专家咨询法典型选取对调研对象具有专业和经验特长的人士并对其进行长时和多次的咨询和探讨，以对专业性很强的调研内容进行深入的调研。l 其它调研方法电话调研能便捷地获取一般的大众化的信息。资料查询法使用图书、网络等查找相关的调研成果。l 深度访谈针对某一问
8、题，选择相关行业人士进行深度访谈，以达到深入了解事实、剖析问题的成果。 专题调研 以某一课题为中心，选择和使用多种调研方法，提供翔实的客观事实，从各个层面进行剖析。第四章 调研实施4.1调研时段及相关方法调研时段设计时 间10.110.210.310.410.510.610.7调研方法共7天调研对象交通路网观察法2天商业业态询问法/观察法 3天商家、消费者问卷/资料查询4天商服市场询问法/观察法3天商服物业询问法/电话3天市政设施和规划观察法/资料查询2天广告媒体问卷/咨询3天广告行为专家咨询3天投资意向及行为问卷/深度访谈5天 注：由于时间关系，以上市调内容由不同市调人员协调同步进行开展。4
9、.2 调研管理和监控现场的实施由计划人具体安排并灵活把控；调研质量由部门总监控制。第二篇 调研内容第一章 达拉特旗社会经济发展概况 一、城市概况 1、地理达旗位于内蒙古自治区西南部，黄河南岸，北与包头市隔河相望，是鄂尔多斯市的北大门。全旗总面积8200平方公里，辖8个苏木镇，总人口34万。旗内交通便捷，包（包头）神（神木）铁路、210国道、109国道及包（包头）东（东胜）高速公路贯穿旗境，旗府所在地树林召镇距包头机场21公里。境内资源丰富，煤炭、硭硝、石英砂、陶土、天然碱、泥炭等矿产资源品种多、储量大、品位高、易开发。境内有闻名全国的响沙湾、恩格贝、昭君坟等旅游景区和黄河古渡口、王爱召、秦直道
10、等名胜景点。 2、历史沿革 春秋战国时期，为胡戎游牧地，秦属九原郡，汉属五原郡，两晋十六国时属朔州，魏为大夏 国夏州，隋唐时为丰、胜二州，又为榆林郡治所。宋时置肃州，后入于西夏。元时属东胜州， 明时蒙古据之，为达拉特、墨尔根等部牧地，达延汗统一蒙古后，为鄂尔多斯万户之一鄂托克地，后由卫达尔玛统辖。清顺治六年为鄂尔多斯左翼后旗，清末设达拉特旗。1950年5月1日，旗人民政府正式成立。 3、政区人口全旗总人口约34万人，男性174121人，女性159014人， 人口密度40.7人/平方公里。有蒙 、藏、满、回、壮、达斡尔等14个少数民族，少数民族人口12872人，占全旗总人口的3.86%。 是一个
11、以蒙古族为主体、汉族占大多数的多民族杂居区。旗政府所在地树林召镇占地34平方公里，城镇常住人口12.4万人。4、自然环境地形地势：全旗地形南高北低，海拔高度由1500米降至1000米。分三大自然类区，南部属鄂尔多斯台地北端，系丘陵土石山区，土壤属栗钙土类，矿藏丰富，地势起伏较大，水土流失严重镇；中部为库布其沙带，土壤属沙壤土，宜林宜牧，水土流失特别严重，分布有1个苏木、5个 村（嘎查）、262个村民小组、6724口人；北部为黄河冲积平原，占总面积的27%，地势平坦 ，土壤属灌淤草甸土类，是国家商品粮基地和国家农业开发区、分布有12个乡镇、138个村、673个村民小组、258461口人。气候类型
12、：属典型的温带大陆性气候，大陆度75%，干燥少雨，冬寒夏热，昼夜温差大， 年均日照时数约3000小时，年均气温6.17.1C，无霜期135150天，太阳能、风能资源充裕。年均降水量240360毫米，主要集中在79月份。 5、资源条件品种多、储量大、品位高。目前已发现的有煤、芒硝、石英砂、耐火粘土、 泥炭、白粉球、砂金、大理石、石灰石、铁等。 煤 探明储量98亿吨，属长烟煤、褐煤和不粘结煤，低硫、低磷、低灰、挥发性高，发热量 47006300大卡/千克，是优质动力煤。主要矿区有高头窑镇、青达门乡、耳字壕镇和敖包梁 乡。年产量300万吨。芒硝矿区位于德胜泰乡、大树湾镇一带，控明储量70亿吨，远景储
13、量100亿吨，居世界之首 ，含硫酸钠大于40%，品位高，质量好，含杂质少。伊化集团曾利用水溶法试采成功。 石英砂 主要产于敖包梁，埋藏浅，易开采，探明储量4720万吨，二氧化硅含量96%99.8 5%,耐火度1750C，透气性850，能满足铸钢和玻璃用砂要求。 粘土（陶土） 产于敖包梁乡、高头窑镇等地，埋藏浅，大都裸露，属优质、软质粘土，探 明储量1662万吨。泥炭（草炭） 产于沿河平原，探明储量153万吨，含有机质和氮36.6%，含氯化钙45%以上， 是水泥、白灰的天然原料，亦可作化工原料。6、达拉特旗行政分区达旗总面积8200平方公里，辖8个苏木镇，总人口34万。树林召镇：树林召镇位于内蒙
14、古达拉特旗中部，地处“呼、包、银”经济带腹地，是达拉特旗政治、经济、文化中心。它北隔黄河与全国百强文明城市包头市隔河相望，南与全国百强县域经济最发达地区鄂尔多斯市首府东胜区接壤，东西分别与哈什拉川、罕台川为界。全镇东西宽 19.3公里 ，南北长 72.1公里 ，总面积1391平方公里。下辖39个行政村，26个居委会，总人口16.88万人。境内资源富集、项目集聚。南部属丘陵山区，有探明煤炭储量15亿吨，占全旗煤炭储量的1/4，有丰富的粘土、砂石、林草资源；中部、北部属黄河冲击平原，有28.8万亩肥沃的土地资源。其中，中部以工业经济和城镇化为主，以达拉特火电厂、东达蒙古王集团为代表的国家重点企业、民营企业纷纷扎根树林召镇，同时，亿利资源与上海华谊合资100万吨PVC项目、山东鲁能集团煤电
