《房地产策划报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产策划报告（26页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、目 录目 录1一、宏观市场分析11、永川概述12、自然环境13、人口状况24、经济环境25、文化环境46、未来前景5二、区域市场分析61、项目所在区域市场简述62、区域市场在城市中的地位以及发展趋势63、 区域内楼盘供应量64、竞争分析8三、项目条件与地块分析10（一）、项目优势分析10（二）、项目劣势分析10（三）、项目机会分析10（四）、项目威胁分析10（五）、综合分析结论10四、主要竞争楼盘分析11(一）、楼盘概况11(二）、价格分析11(三）、优劣势分析11五、项目整体定位12（一）、市场定位12（二）、 产品定位13（三）、 产品文化定位14（四）、产品形象定位14（五）、商业配套的
2、综合定位建议14六、项目发展战略16七、项目的营销策划21八、研究结论与建议22（一）、总体方案22（二）、方案优缺点22（三）、评价与建议23一、宏观市场分析1、永川概述永川位于重庆西部，东邻江津区，东北靠壁山县，北界铜梁县，西接荣昌县，南与四川省合江县、泸县接壤。距市区56公里，离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端。全区幅员面积1576平方公里，辖16个镇，7个街道办事处，人口110万人，其中城区面积43平方公里，城区人口42.8万人。是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。永川隶属于重庆一小时经济圈内，是六大区域中心城市、大重庆城市核心经济区，重庆渝西重
3、镇。即将开通的成渝快铁途经永川，届时，永川经济将迅猛腾飞，也为地方发展带来更大机遇。2、自然环境气候特点永川属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2，最高气温39，最低气温2。年平均无霜期317天。辖区内云雾山、黄瓜山、阴山、箕山等5条低山山脉呈东西西南走向，成川字排列。地方特产地方特产有永川豆豉、松花皮蛋、来苏豆干、来苏香肠、永川梨和露华浓、百年好合系列低度白酒，其中，永川豆豉、松花皮蛋为全国特产。旅游资源永川是全国优秀旅游城区。北有风光旖旎的茶山竹海，南有山青水秀的卫星糊、四季飘香的国家农业生态示范园百里水果长廊和野趣十足的重庆野生动物世界；有全国首例发现的恐龙化石上游永川龙;有全国著名
4、金石微刻艺术家刘声道的作品三教镇石龙山摩崖石刻;有杜甫所书的“万年松化石”；有奇山怪石组成的男、女石笋山，有大文豪苏东坡留连之地来苏梳妆台，以及宋代石刻佛岩寺等风景名胜。其中以“茶、竹、石”三大特色旅文化游资源尤为引人注目。3、人口状况截止到2013年末，永川区常住人口106.8万人，其中城镇常住人口65.92万人；户籍人口113.1万人，其中，男性57.8万人，女性55.3万人；农业人口75.7万人，非农业人口37.4万人。（1）、人口结构 常住人口：为106.8万人。其中城区四个街道办 事处常住人口为47.85万人，占全区常住人口的44.74%；其它镇街为58.95万人，占全区常住人口的5
5、5.26%。性别构成：男性为51.85万人，占总人口的50.60%；女性为50.62万人 占总人口的49.40 %总人口性别比（以女性为100 男性万人，占总人口的49.40%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）为102.43。年龄构成：全区常住人口中，014岁的人口为17.50万人，占总人口的17.08；1564岁的人口为73.53万人，占总人口的71.76；65岁及以上的人口为11.44万人，占总人口的11.16。4、经济环境 永川区近年发展势头良好，社会生产总值在重庆区级单位中排名前十，其中九龙坡以500亿的社会生产总值高居榜首，万州区的增速最快，为25.7%的增值率，但是
6、永川的人均GDP又约高于万州区，永川，正以健康快速的姿态稳步前进。 从上表也可以看出从19972010年人均收入也是稳步上升所以地区财政收入逐年递增、增幅明显，其中伴随永川区经济的快速增长，个人收入也是稳步上升，市民的经济条件得到很好的改善。地方财政对社会保障与就业的投入在07年激增，08年达到3.8亿，09年更达到了4.2亿元，10年甚至更多。社会保障与个人收益的双层增长，直接促进了地方消费水平。永川2013年1-5月，全区规模以上工业企业实现产值182.74亿元，同比增长18.82%,环比增长0.96个百分点，完成全年目标任务的28.1%，差进度13.6个百分点。其中，园区实现产值128亿
7、元，同比增长29.48%，完成全年目标任务的26.3%，差进度15.4个百分点；其中，凤凰湖工业园实现产值79亿元，同比增长33.73%，完成全年目标任务的25.4%，差进度16.3个百分点；三教工业园实现产值29.1亿元，同比增长5.02%完成全年目标任务的33.8%，差进度7.9个百分点；港桥工业园实现产值19.9亿元，同比增长64.71%，完成全年目标任务的22.1%，差进度19.6个百分点，同比增长64.71%，完成全年目标任务的22.1%，差进度19.6个百分点。1-5月，全区规模以上工业所分布的7个行业中，电子、轻工行业继续保持告诉增长，分别增长38.99%、32.73%；建材、机
8、械和冶金行业保持较快增长，分别增长28.56%、23.25%、13.73%。能源行业持续低迷，同比下降4.89%。1-5月，全区工业固定资产投资完成41.05亿元，同比增长11.85%，完成全年目标任务的20.5%，差进度21.2个百分点。其中，61个重点项目完成固定自唱投资25.89亿元，占全区工业固定的63%。重庆市永川人民政府信息公开重点工程建设进展顺利。重点项目42项，完成投资47.5亿元。永川发电公司、永川理文纸业等重点项工程已建成投产。能源化工、机械制造等重点行业重点项目投资均有大幅增长 2、政策环境 利用区位优势，建设区域性商贸物流中心，培育大市场，引进大商家，大力发展商贸物流业
9、，消费品市场稳步扩大。其中财税优惠包括增值税，营业税，所得税，契税等税务优惠都有很大的支持力度，而土地优惠更是很大，特别是省级以上重点院校在永川新办大专以上职业院校的职教项目，按成本地价供给土地 5、文化环境截止到2013年末，永川区有图书馆1个，公共图书馆藏书33.3万册；综合档案馆1个，馆藏案卷130272卷；专业档案馆3个，文化馆1个，群众艺术馆1个；报社1家，2013年出版报纸378万份；电视台、广播电台各1个，区级播控中心1个，镇街广播站22个，村级播控室164个；有线电视用户27.4万户。永川文化底蕴深厚。永川恐龙、石松化石闻名世界，茶文化、石文化、竹文化源远流长。孕育了清朝台湾知
10、府黄开基、“东方梵高”陈子庄、微生物学家陈文贵、地理学家徐近之、微刻艺术家刘声道等名人，是中国国际象棋队、中国跆拳道训练基地和中国美术家协会重庆写生基地。有各类职业院校30所，职教学生10.4万人。6、未来前景永川未来前景美好。以“森林之城、温馨之都，职教之城、人文之都，创业之城、财富之都，开放之城、商贸之都，茶竹之城、休闲之都”特色形象，城镇面积达到100平方公里，城镇人口达到100万人左右，努力把永川建设成为别具一格、名至实归的现代大城市和区域性中心城市！二、区域市场分析1、项目所在区域市场简述 本地块在永川棠城公园对面，紧邻人民大道东段，到兴龙湖4分钟左右，而到人民广场也只有三分钟左右。
11、背靠巨宇江南、恒大：泰晤士清晨，旁边则是润锦：御珑山、鸿翔康桥生活公园，对面则是金城蓝湾2、区域市场在城市中的地位以及发展趋势 永川房地产市场主要划分为四大版块：新城区板块、老城区板块、城南板块、城北版块。 而本项目地块所在的区域则是以人民广场为中心向四周扩散的新城区，而新城区经过近几年的城市发展，新城区房地产发展重心已逐步东移，形成以体育中心为核心的新兴区域，该区域又以“三湖”时代奏响城市发展的乐章。望城北路以东，现永川新城区域。本版块土地供应量大，市政规划合理，城区环境优美，楼盘品质高, 近两年开发的楼盘相继增多，主要是以高层、小高层、花园洋房等中、高档物业为主，高层价格在37004500
12、元/之间，在售洋房价格约5200元/平米；但相对老城而言，新区公共交通、客运等市政配套尚不完善，核心商业中心缺乏主力大型商家支撑，致使新区商业发展缓慢。同时由于缺乏商务物业的供应，导致新区人气不旺盛，人流量较少。客户群主要以提升居住品质的客户为主。整体来讲新城区无疑是永川城市发展的方向，区域经过几年的发展，目前整体形象较好，客户接受度较高。3、 区域内楼盘供应量2010销售面积排名前十的物业销售面积2011年永川区共成交12000套，面积112.36万平方米，金额46.37亿元。其中住宅成交10493套，面积101.78万平方米，平均住宅建面均价3972.59元/平方米。同比成交套数增加36.
13、71%，面积增加28.09%，金额增加25.02%。其中住宅成交套数增加31.45%，面积增加29.04%，平均住宅建面均价上涨-108.43元/平方米，增幅-2.73%。2012永川新建商品房永川区共成交16405套，面积143.92万平方米，金额57.97亿元。其中住宅成交13793套，面积131.34万平方米，平均住宅建面均价3864.16元。2013年永川楼市全年共成交16279套，面积148.2万平方米，金额65亿元。其中住宅成交14874套，面积140.4万平方米，平均住宅建面均价4195元/平方米。4、竞争分析因为本地块处在以人民广场为核心的新城区域，区域内供应量大，品质楼盘众多
14、，因此在一定程度上会对本地块的项目造成一定压力。而且该地块紧挨人民大道，背靠昌州大道东段，所以在外部环境方面相对于兴龙湖会丧失一点优势。年度销量排行 年度金额排行榜搜房网综合整理通过对上表的分析，我们可以知道对于旁边的兴龙湖是最大的竞争对手。三、项目条件与地块分析（一）、项目优势分析1、项目地处城市中心。2、临近区政府、学校、人文价值高。3、四周配套设施齐全，消费场所距离近。4、东临兴龙湖，小区绿化面积广，环境宜人5、交通要道，出行便利。（二）、项目劣势分析1、开发商经验不足，品牌不够响亮。2、环境吵杂，噪音污染严重。3、开发成本较高。4、地块形状受限导致开发受到一定限制。（三）、项目机会分析
15、1、政府大力支持新城开发，升值空间大。2、房地产市场不断升温，价值将进一步提升。3、永川房地产市场的快速发展使投资者有较高的透支回报率。（四）、项目威胁分析1、竞争对手分流客服，竞争激烈。2、国家宏观调控政策，带来不稳定性因素，形成威胁。3、主城距离近，分流客服。（五）、综合分析结论 针对不同购买源和消费目标，大打项目优势因素牌，扬长避短并转换成营销推广优势策略。销售推广做到避实击虚。四、主要竞争楼盘分析(一）、楼盘概况楼盘名称：庭庭御立交房日期： 2014年5月开发商： 血战到底开发有限公司公司资质： 二级物业公司： 血战到底物业物业位置： 重庆文理学院工程管理s1班物业费： 1.2元/月/平方米建筑类型： 多层及高层住宅为主，辅有部分商住结合付款方式：
