答疑纪要-上海土地场

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1、答疑纪要地块名称：杨浦区平凉街道 18 街坊地块地块公告号： 201405801问题解答：第一部分：关于出让人方面的问题解答 答疑人及单位：上海市杨浦区规划和土地管理局 问题一：请提供通北路以东及霍山路以北已有详规的地块的用地 性质、规划指标及拟出让时间。解答： 该地块为规划保留地块，不出让。问题二：请提供惠民路以南、 辽阳路以西未出详规的地块规划意 向。解答：根据杨浦区平凉社区（C090101 C090102 C090103单 元）控制性详细规划修编 （沪府规 2013194 号），13 街坊开发地块 规划情况如下：商业办公用地面积 9164 平方米，容积率 3.0 ，高度 80 米。三类住

2、宅组团用地面积 23756平方米，容积率 2.3，高度 60米。 问题三： 地块周边道路拓宽改造（包括通北路） 由谁负责实施并 承担相关费用？何时能拓宽建成？解答： 该地块周边市政道路目前没有拓宽计划。问题四： 地块西侧通北路（惠民路以南段）与控规不符，未来是 否按照控规进行建设？解答：未来将按照杨浦区平凉社区 （C090101、C090102、C090103 单元）控制性详细规划修编 （沪府规 2013194 号）规划红线实施道路。问题五：东侧通北路界线和宽度不明确， 能否提供四至规划道路 的宽度和边界？解答：规划红线宽度：霍山路 15.2 米；辽阳路 16 米；惠民路15.2 米；通北路

3、24 米。边界详见出让文件所附杨浦区平凉社区(C090101 C090102 C090103单元)控制性详细规划(01A3 01A601B1、 01B2、 01B3、01B4 街坊)图则。问题六： 周边道路是否有拓宽计划？解答： 同问题三。问题七：地铁南面正在拆迁的居民未来规划为何种性质用地？何 时推出市场挂牌交易？解答：沿长阳路轨交 12 号线南面的 22、23 街坊地块已拆平并出 让。问题八： 地块原来为厂房， 是否有地下基础？是否由政府移除？解答：地下部分以受让人实际勘察为准，若有 , 按出让须知第三条第 10 款的规定执行。出让人只拆除地上部分建筑。问题九： 地块土壤有无污染问题？解答

4、：本地块尚未进入环评阶段。 受让人在委托环评机构编制项 目环境影响评价文件时，应对场地土壤进行现状调查。问题十：配套保障性住房建筑面积应占该宗规划总住宅建筑面积 的百分之五，核定时规划总住宅建筑面积按照容积率建筑面积 82518 平米还是规划部门审批的扣除配套商业及配套公建后的纯住宅建筑 面积？解答：根据预合同第十五条约定： “本合同项下宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该宗地规划总住宅建筑面积的 5%以上问题十一： 配套的保障性住宅性质为经济适用房、 廉租房还是公 租房？保障性住宅为全装修住房，其装修标准具体要求如何？解答： 根据沪府办发（ 2012）61 号文的规定：配建的保障性住 房应

5、根据本地区住房保障工作实际，用作廉租房、公租房、经适房。 配建保障房的房型、 装修标准均应与小区内的其他商品房的房型、 装 修标准一致。配建的保障性住房应与商品房住宅建设项目一并规划设 计，其建筑外形，风格、色彩与商品房一致，并共享公共配套设施和 公共通道。问题十二： 保障房的机动车位按何种标准配置？文件中仅 “机动 车位按每户不少于 1.0 个配置”的要求是否仅仅适用于商品房？解答： 出让文件中“机动车位按每户不少于 1.0个配置”同时适 用于本地块的商品房和保障房。问题十三： 如果商品房是全装修的标准， 保障房是否也必须都是 全装修？解答： 同问题十一。问题十四： 保障房是成本价回收还是无

6、偿交付给政府？解答： 根据沪府办发（ 2012）61 号文的规定：配建的保障性住 房应无偿移交政府用于住房保障。 配建的保障性住房应以实物房源移 交。问题十五： 保障房是否也要每户安排一个车位。解答： 同问题十二。 问题十六：保障房的定位是经济适用房还是公租房？对房型有何要求？解答：同问题十一 。问题十七： 保障房是否需要装修？装修标准如何？解答： 同问题十一。问题十八：该地块是否可以规划配套商业设施？商业建筑面积的 比例是否有要求？解答：不能。考虑到整个地块周边已配建配套商业，且运营环境 相对成熟，为提升住宅品质，要求在地块内不得设置商业设施。问题十九： 该地块未来正式的供水、雨污水、供电、

7、煤气等市政 配套管线接驳从哪条道路接入？解答：该区域市政配套建设已实现全覆盖。 本地块的市政配套管 线具体接驳请竞得人在方案设计阶段征询水、 电、燃气等专业配套单 位意见。问题二十： 规划条件里明确退红线距离“沿霍山路、辽阳路、惠 民路、通北路低、多、高层建筑退红线为 3 米”又在退基地边界距离 中表述为“按规划管理技术规定” 能否理解为若基地边界于红线重合 时，退以上道路退距为 3 米？解答： 是。根据上海市城市规划管理技术规定 ，详规中有明 确退界要求的按控制性详细规划实施；若未明确退界要求，按技术 规定实施退界要求。问题二十一：该地块代建幼儿园方案是否已经确定？是否需要建 设单位委托设计

8、？解答： 方案未确定。方案应由竞得人委托设计， 具体方案须由杨 浦区教育局审定确认。问题二十二： 关于配建幼儿园，区政府是否已有意向幼儿园，若无，是否可由竞得人负责引进知名幼儿园？解答： 幼儿园名称未确定，无需竞得人引进知名幼儿园。问题二十三： 未来地块建成项目是否对口市东初中， 市东小学及 市东幼儿园？解答： 地块对口依据上海市中小学建设 04 标准、幼儿园建 设 05 标准服务半径确定。问题二十四： 幼儿园所在的土地是否不计入出让地块的面积？ 解答：幼儿园不在出让范围内， 因此其占地面积不计入出让地块 的面积。问题二十五：东南角的幼儿园是否也为开发商设计？能否提供幼 儿园周边规划（ 01B

9、4-01 及其南侧规划），方便计算日照？ 解答：幼儿园方案应由竞得人委托设计， 具体方案须由杨浦区教 育局审定确认。出让地块周边开发地块规划情况详见问题二的答复。问题二十六： 幼儿园将引进何品牌的幼儿园？解答： 未确定。问题二十七： 幼儿园是开发商出设计方案后由教育局审核， 还是 教育局已有现成的设计方案，如有可否提供。解答： 同问题二十一。问题二十八： 幼儿园的交付标准是否精装修， 若是，精装修的标 准如何？解答：根据预合同第四十二条第 1 款约定：“建设费用不低于每 平方米建筑面积 8000元，主要包括建安费（含二次装修） 、室外总体 （绿化、运动场地、道路、围墙等） 、弱电系统（含各系统

10、的终端设 备）、空调系统（含全部设备）、厨房全部设备等，由受让人按照区教育局确定的设计方案出资建设。建筑内装修材料应符合民用建筑工程室内环境污染控制规范GB50325-2010对幼儿园的标准。须按杨浦区教育局确定的施工图 进行施工。问题二十九： 除合同里规定的居委会、物业用房、业委会用房、 压缩式垃圾房及变电站外， 是否还需按城市居住地区和居住区公共 服务设施设置标准配建其他公共服务设置？解答：设置成建制居委会 780平方米，居委会设置应与住宅明显 区分、集中配置，建成后产权移交给杨浦区人民政府指定的相关部门； 物业办公用房为项目总建筑面积的 2%。；业委会用房不低于30平方 米；物业办公用房

11、及业委会用房应独立配置，为全体业主共有。配置其他公共服务设施按详规和其他专业部门意见执行， 杨浦区 住房保障和房屋管理局负责设施的落实。问题三十： 未来项目出入口设置有无明确规定或倾向？ 解答：根据出让文件中 上海市国有建设用地使用权招拍挂出让 地块出让条件及建设要求汇总的规定： “出入口沿霍山路、辽阳路、 惠民路、通北路设置。结合项目性质，规模按规范要求设置，出入口 位置距交叉口、 周边相关公共设施、 以及相邻地块出入口的净距应符 合规范要求。”问题三十一： 该地块是否可建设低层住宅产品 （两单元并联和四 面临空的独立别墅除外）？解答：不能；根据地区控制性详细规划，该地块用地性质为高层 居住

12、用地，鉴此地块内不得建设低层住宅。问题三十二： 标书中提及地块原民防工程设计补偿费及补建问题，可否详细说明？解答： 同问题三十九、问题四十。问题三十三： 地上地下是否还有未拆迁的建筑或其他东西？ 解答： 至交地日地上无未拆除建筑物。地下部分同问题八。问题三十四： 装配式住宅实施比例 50%，是指全部采用装配式工 艺的住宅的建筑面积占总建筑面积的 50%？还是有部分采用装配式工 艺的住宅的总建面占整个项目总建面的 50%？或有其他的界定方法？ 解答：装配式住宅实施比例是指， 在单体住宅预制装配率满足指 标要求的前提下， 实施装配工艺的每幢住宅建筑面积之和占项目总住 宅建筑面积的比例。问题三十五：

13、 预制装配率 25%，是指预制件部分的总建筑面积占 整个项目总建面的比例吗？如是， 则墙体等部分怎么计算比例？还是 有其他界定的方法？解答：根据 实施细则（沪建交联 20131243 号）相关规定：1、预制装配率是按每幢单体住宅为计算对象的，即每幢实施装 配工艺的单体住宅，其预制装配率都不低于指标要求。例如： 有两幢单体住宅需实施装配式的， 预制装配率要求不低于 25%，那么两幢住宅必须同时满足最低指标要求，而不能一幢预制装 配率 10%，另一幢预制装配率 40%，统筹得出 25%的比例。2、预制装配率计算范围是标高 0.000 以上，并以每幢单体住 宅为计算单元。计算公式：预制装配率 二预制

14、混凝土构件体积+（预 制混凝土构件体积 +现浇混凝土体积）。问题三十六： 装配式住宅的定义是什么？解答：装配式建筑定义应按国家、上海市有关法规的规定，如沪 府办 201352 号、沪建交联 20131243 号及其他设计标准规范等。问题三十七： 已成交的周边地块并未采用这种方式， 以后是否都 会采用？解答： 建设要求以具体地块出让时的出让文件要求为准。问题三十八： 如何衡量实施比例和预制装配率？ 解答：实施比例和预制装配率的计算详见问题三十四、 问题三十 五。应通过以下六方面措施控制装配式建筑实施比率： 一是竞得人在 项目前期尽快与有关设计咨询单位或预制构配件厂商沟通联系， 制定 初步实施方案

15、，使得专业单位在项目前期设计阶段即能介入优化方 案；二是组织专家评审通过；三是总体设计文件审查阶段确认；四是 通过施工图审图把关； 五是施工过程检查抽查； 六是竣工验收阶段予 以把关。同时应执行市相关部门后续出台的相关文件要求。装配式住宅实施比例和单体预制装配率的建设指标必须同时满 足。问题三十九： 原民防工程拆除费是否由中标人支付， 若另代建是 否是在原小区人防标准基础上另增加 1307 平米民防工程，具体民防 等级如何规定？解答： 根据上海市民防工程建设和使用管理办法第十七条， 任何单位和个人不得擅自拆除民防工程， 确因市政建设、 旧城改造等 需要拆除民防工程的，应当办理审批手续，经批准后方可拆除。因此， 拆除单位应为因市政建设、 旧城改造等需要拆除民防工程 的单位，即本地块竞得人。 因此办理民防工程拆除审批手续（缴纳民 防工程拆除补偿费或者补建相应等级的民防工程） ，也应为拆除单位办理。根据上海市民防工程建设和使用管理办法第十八条，拆除公 用民防工程或者国家投资修建的其他民防工程的， 拆除单位应当按照 下列规定负责补建： 1、拆除等级民防工程，应当按照原工程的建筑 面积和等级要求补建； 2、拆除钢筋混凝土结构的非等级民防工程， 应当按照不低于最低等级民防工程的要求补建， 补建