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1、房地产可行性研究第1操作环节：成功迈出投资第一步第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策第3操作环环节：房房地产可可行性研研究战略略分析第4操作环环节：设设计成功功的可行行性研究究流程第5操作环环节：撰撰写出色色的可行行性研究究报告书书第6操作环环节：如如何协调调可行性性研究投投资预算算第7操作环环节：从从全局出出发进行行可行性性研究使用指南可行性性研究通通常是一一种打哪哪儿指哪哪儿的游游戏，先先射出箭箭，然后后画出靶靶心。 中国房房地产发发展的阶阶段性局局限，导导致市场场的不确确定因素素较多，项项目成 败的回回旋余地地也较大大如此此也罢，最最危险的的是可行行性研究究仅仅成成为一纸纸说辞。房房
2、地产可可行性研研究实战战操作手手册从从实用的的角度总总结了房房地产可可行性研研究的要要点与程程序，并并将之纳纳入整体体战略设设计。 第1操作环环节：成成功近出出投资第第一步1透视民民地产可可行性研研究房地产产开发项项目的可可行性研研究是在在投资决决策之前前对拟开开发的项项目进行行全面、系系统的调调查研究究和分析析，运用用科学的的技术评评价方法法，得出出一系列列评价指指标植，以以最终确确定该项项目是否否可行的的综合研研究。一般来来说，可可行性研研究是以以市场供供需为立立足点，以以资源投投入为限限度，以以科学方方法为手手段，以以系列评评价指标标为结果果，它通通常要处处理两方方面的问问题：第一是要确
3、确定项目目在技术术上能否否实施；第二是如何何才能取取得最佳佳的效益益（主要要是经济济效益）。从房地地产项目目开发的的实际情情况来看看，单从从建筑施施工技术术上讲，一一般不存存在一时时无法突突破的重重大难点点，无论论是大跨跨度桥梁梁，还是是超高层层建筑，如如上海市市的杨浦浦、南浦浦大桥，及及高达 4200米、 88层层的金茂茂大厦和和高达 4688米的东东方明珠珠塔就是是很好的的佐证。可可见，关关键在于于投资的的回报，即即能否取取得最佳佳的经济济效益，并并兼顾社社会效益益和环境境效益。2、项目投投资制胜胜第一法法宝一个房房地产项项目在实实施之前前，都必必须进行行投资可可行性分分析。在在该阶段段，
4、可行行性分析析所要解解决的波波特定项项目成功功的可能能性问题题。当然然，一个个投资方方案有成成功的可可能性，或或者说其其是可行行的，也也并不意意味着该该项目是是合适的的。般般情况下下，可行行性分析析要研究究的不仅仅仅是一一个方案案，而是是同时研研交多个个方案，有有时几个个方案都都可能是是可行的的，而且且都很可可能具有有吸引力力。要在在多个可可行方案案中优选选出最优优秀方案案，研究究人员只只能在可可行性分分析的基基础上，综综合考虑虑市场、资资金、风风险等各各方面的的问题，综综合评价价合理取取舍。可可行性研研究，至至少要能能精确地地回答这这么三个个问题：a、这项目目是可行行的还是是不可行行的b、如
5、果可可行，可可行到什什么程度度c、如果投投资，可可能遇到到的最坏坏的情况况是什么么，对此此应作什什么打算算第二操作环环节 可可行性研研究的误误区及相相应对策策1、 项目目精度标标准项 目 内内 容时间（月）费用允许误差投资机会研研究阶段段130.2%0.88%30%220%初步可行性性研究阶阶段60.25%7.5%20%110%详细可行性性研究阶阶段8160.2%1.00%10%2、 常见见误区误区一：一一个标准准的效益益分析如果你你的项目目可行性性研究报报告十分分肯定地地告诉你你将来能能赚多少少钱，而而且一定定能赚这这么多钱钱，这绝绝不会是是一份实实事求是是的报告告。一份份专业而而严肃的的项
6、目可可行性研研究报告告不可能能只是一一个效益益标准。在在可行性性研究时时，我们们遇到太太多的不不确定因因素。这这些不确确定因素素使项目目未来的的价格及及销售进进程处于于一种相相对的不不确定之之中。因因此，可可行性研研究的“效效益分析析”也不不可能是是十分确确定的，只只能是一一种合理理的预测测，而这这些预测测需要假假定的前前提，那那就是期期望值。可可行性研研究根据据不同的的期望值值给出不不同的期期望效益益预测。误区二：先先入为主主的可行行性研究究笔者曾曾考察过过十多项项失败的的大型地地产投资资，发现现其中大大部分项项目的失失败都是是由一些些可预见见的因素素造成的的。这些些因素包包括：高高级别墅墅
7、坐落在在大型工工业区内内，致使使别墅环环境被破破坏，别别墅无人人问津：在一个个离市区区测多公公里的乡乡镇开发发高层公公寓，结结果也是是无人问问津；准准备在一一个规划划失控的的农民居居住区开开发商住住小区，结结果在廉廉价“集集资房”的的冲击下下半途而而废；同同一时间间同一城城市同类类楼盘供供应量过过大致使使需求短短缺；建建设成本本远远超超过预算算造成资资金不继继；一条条新建的的高架桥桥拦腰而而过使梅梅楼商铺铺优势失失效；原原先的商商业旺地地因地铁铁建设而而大规模模地拆迁迁，成为为“被人人遗望的的角落”等等等。 在与这这些项目目的发展展商交流流时，他他们对所所遇到的的困难通通常都感感叹“真真没想到
8、到”，然然而却是是早该想想到的。再再看一看看这些项项目的“可可行性研研穷报告告”，几几乎都是是同一个个调子：引经据据典，从从各个角角度描绘绘这个项项目投资资的美好好前景，却却偏偏不不提项目目投资的的不利因因素。这这样的“可可行性研研究”，自自始至终终都是为为7证明明该项目目是可行行的，犯犯了“先先入为主主”的大大忌。*先入入为主的的可行性性研究通通常是由由以下原原因造成成的房地产产投资企企业的领领导主观观意志在在起作用用。往往往由于“长长官意志志”对课课题的影影响，课课题研究究人员担担心挑项项目的毛毛病会得得罪老板板，于是是学会了了察颜观观色，一一切围绕绕领导的的意思去去论证。所所以，为为避免
9、这这种情况况的发展展，公司司领导要要多些支支持，少少些干预预，让课课题组放放下包袱袱，按科科学的路路子去调调查、分分析。课题组组人员的的业务水水平不过过关。有有些项目目的可行行性研究究没有交交给真正正在行的的专家去去做，而而是随便便找一些些高校的的教师或或在本公公司里的的人去完完成。这这样做，使使课题组组的智力力及能力力结构很很不合理理，要指指望他们们拿出一一个真正正可信的的可行性性研究报报告是不不可能的的。有的的发展商商将可行行性研究究的课题题交给一一些建筑筑咨询机机构去做做，这些些单位的的科研实实力过得得硬，但但由于项项目对他他们来说说就意味味着有生生意可做做，因而而也不太太可能保保持中立
10、立的研究究态度，除除非发展展商事先先申明参参与可行行性研究究的单位位不能承承揽本项项目的工工程咨询询业务。有的发发展商图图省事，让让与他合合作的另另一方提提供可行行性研究究报告。这这在意向向接触的的时候是是。必要要的，但但要清楚楚的是，合合作另一一方所作作的可行行性研究究只是针针对自己己的投资资行为而而做的，并并不适合合于现在在的发展展商；有有时合作作另一方方为了争争取他人人来投资资，可能能会片面面地夸大大该项目目的投资资价值，这这样的可可行性研研究是不不可能做做到中立立外。3相应对对策a 加快专专业化及及市场培培育工作作，推进进行业规规模化与与专业化化，是提提高可行行性研究究水平，确确保其精
11、精度、深深度、控控制误差差的根本本保证。当当前市场场逐渐走走向规范范和成熟熟，日益益剧烈的的市场竞竞争成为为企业加加强可行行性研究究的外在在动力。bb 提高高从业人人员素质质。这是是控制可可行性误误差的基基本保障障。在某某种意义义上看，可可行性研研究人员员应该是是“全才才”，必必须具备备相当的的工程技技术、经经济、房房地产开开发经营营、法规规、税务务、金融融等专业业知识。c 建立可可行性研研究数据据库。当当前国内内房地产产市场透透明度还还不高，可可行性研研究人员员往往难难以收集集到完整整和准确确的市场场信息（在在香港，测测量师在在分析时时，可以以从香港港土地注注册处一相当当于内地地国土房房管局
12、，查查阅最近近成交个个案和以以往物业业的有关关资料）。信信息的缺缺失或误误差，可可能给可可行性分分析带来来巨大误误差。在在这种情情况下，可可行性分分析人员员更需要要加强对对信息的的收集、整整理工作作：通过过去粗取取精，去去伪存真真的过程程，将市市场上分分散的信信息整理理为可用用的数据据。另外外，有条条件的企企业还可可加强项项目后评评价工作作，通过过分析比比较，提提取有用用的信息息，进一一步提高高可行性性研究的的实用性性。第3操作环环节：房房地产可可行性研研究战略略分析 分析角度一一：社会会经济环环免对房房地产市市场的影影响房地产产业不是是个孤立立的行业业，本书书多处强强调，将将房地产产业当作作
13、国民经经济的喷头产产业”来来看待是是错误的的，这并并不仅仅仅是个说说法问题题，而是是一个最最基本的的认识问问题：到到底是房房地产业业带动国国民经济济的发展展还是国国民经济济的成长长带动房房地产业业的发展展？如果果把这个个问题搞搞颠倒了了，在形形势的判判断上就就会出现现根本性性的失误误。无论论政府还还是企业业都会导导致“先先人为主主”的决决策倾向向。如年年代初海海南、惠惠州、北北海等地地出现房房地产业业畸形膨膨胀，大大起大落落，都是是无视当当地国民民经济发发展情况况，主次次颠倒，没没有摆正正房地产产业的位位置所带带来的后后果。 分析角角度二：当地政政府行政政行为对对市场的的影响 一一些地方方政府
14、的的城市规规划及规规划控制制水平对对当地房房地产开开发有着着直接的的影响。众众所周知知，在城城市规划划管理比比较好的的张家港港市及江江阴市，房房地产开开发一直直处于比比较平稳稳的状态态。超前前而科学学的规划划、有效效的规模模控制、严严格的规规划管理理，使这这两个城城市的房房地产开开发避免免7盲目目的、一一窝蜂的的现象，本本着配套套一片、开开发一片片、管理理一片的的原则，这这里的小小区住宅宅市场基基本上没没有出现现供大于于求的情情况，所所有楼盘盘的预售售成绩都都很好。与与此形成成对比的的是，不不少城市市的土地地批出规规模严重重失控，房房地产市市场管理理混乱，造造成地皮皮炒卖现现象严重重，商品品房
15、供应应量过大大，市场场价格起起落过剧剧，地方方政府规规划管理理不妥，给给发展商商们带来来了很大大的风险险。 分析角度三三：街区区环境对对房地产产营销的的影响古北北新区并并非上海海闹市区区，楼价价何以如如此昂贵贵？原来来，由880年代代起率先先开发的的第一个个上海外外贸区一虹桥桥开发区区，随着着愈来愈愈多外商商人驻办办公，邻邻近的古古北新区区自然成成为外商商购买或或租赁住住宅的主主要目标标。区内内满是豪豪华住宅宅，住户户大部分分是港、台台同胞及及外国人人，所以以成为上上海唯一个名名副其实实的境外外人士居居住区。这这使古北北新区享享有很高高的知名名度，并并自然形形成了一一个独特特的社交交圈及生生活社区区，区内内楼宇质质素又不不赖，需需求者多多而且舍舍得花大大价钱，故故此售价价及租金金曾一直直稳步上上扬。进进入19996 年以后后，该小小区房价价虽有所所下跌，但但仍是国国内最贵贵的地方方。 从古北北新区的的例子可可以看出出，房地地产的价价值似乎乎并不完完全取决决于楼盘盘自身的的档次和和质量，还还与周边边的街区区环境有有关。正正因为有有虹桥开开发区的的发展，才才产生了了对古北北新区高高尚住宅宅的需求求，虹桥桥开发区区与古北北新区之之间明显显存在著著功能上上的互补补关系。街街区功能能是使房房地产实实现其市市场价值值的外在在动因。*投投资
