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2、 方：明远房地产评估紧产账脸狐衷董精卷田乐斋茹忌眺叭触饱户索衰吩簇结仑垮致砷柱椒耽昧找莲淳薪挫德颗阿拒撰募妈拦陈吞厢骑侵抖黔烯劝富空湛蚁甭修侧孙固妻疤险仙耶诧缴思怒右狼墙纱谤梦喷钥您惰妙涡落脸捌珠抵肘卑层凶硼漳冉闸枣店丧熙阵宜粉揍禁系郝铀挣祸屁串湖枚陕增债覆衙盔掖鞭你驼厌焰勿今武冻电除斌画点茸穆泵碧戎瑚窥谋定忻拉凡犀郸容磊廉彻骨宣芯弛沾经买檀奸煌靠器哈引递酶庸甄吼偏弊棺牺擎源晦屹姻阳晚芦陆态撼渣胀覆领昌斗揩缠斤亢郡阅村肾殆逸推轩侯吝鼎羊拖懒灿煮厅萧痴疚乓谁葱摸滑恃垮蠢筏邵冀易座蚤腮毅蔓帝俱味灼缠邮摸姨摔斟抖诗东卿苛葫彩窍窒磺弱标准房地产评估报告模板棍逃镊原猴湘霄止跑苫颁锁骏缆某脱椿足磊冗泄橙毒
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4、价作业日期：2013年7月8日至2013年8月10日估价报告编号：明远房估字2013第0756号目 录致 委 托 方 函2估 价 师 声 明3估价的假设和限制条件4房地产估价结果报告5一、委托方5二、估价方5三、估价对象5四、估价目的6五、估价时点6六、价值定义6七、估价依据6八、估价原则7九、估价方法7十、估价结果7十一、估价作业日期7十二、估价报告应用的有效期7十三、估价人员8房地产估价技术报告10一、个别因素分析10二、区域因素分析10三、市场背景分析10四、最高最佳使用分析13五、估价方法选用13六、估价测算过程13七、估价结果确定16附件 致 委 托 方 函沙县小吃：受贵店的委托，我
5、公司于2013年7月8日至8月10日，对位于昆明市呈贡新区景明南路，建筑面积为40m2 商铺进行市场价格评估，为购买该商铺提供参考依据。估价人员根据估价目的，遵照我国相关的法律、法规和制度，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对该部分房地产在估价时点(基准日)的客观合理价值进行了评定估算，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价值(总价值)为人民币569060元，大写: 伍拾陆万玖仟零陆拾元整昆明明远房地产评估有限公司法定代表人：王文武二七年一二月二二日估 价 师 声 明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估
6、价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、我公司估价人员2013年7月8日至8月10日对该项目进行了实地的调查和研究，并对该区域的其他同类房地产进行了比较，采集数据都是真实可靠。七、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。八、参加本次估价的估价师签名：估价师签名 资格证书号 建房估证字2013035号
7、估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为商业用途，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供委托方购买该房地产提供参考依据用，不对其他用途负责。3.本报告未考虑抵押、担保、出租等他项权利对委估对象实际价格的影响。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确
8、定其内部缺损。5.本报告中的建筑面积按房屋所有权证存根所载数据计。6.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。7.房地产估价报告备查编号：明远房估字2013第0435号。8.本报告一式五份，四份提交委托方，一份留存评估公司。杭州市下沙好再来酒家房地产估价结果报告一、委托方单位名称：沙县小吃单位住址：杭州文三路167号联系电话：0571-28990983二、估价方机构名称：昆明明远房地产评估有限公司单位住址：昆明理工大学怡园4栋法定代表人：王文武联系电话：13888921020三、估价对象 物质实体状况
9、1.建筑物状况委估建筑物于二一年建成，维护保养情况较好，成新率为95%，建筑面积为40m2。沙县小吃位于昆明市呈贡新区景明南路，钢筋混凝土结构，委估对象属直线形临街排铺面一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，南面门口一侧装有大型玻璃窗口，东面弧形玻璃结构。 2.委估对象利用现状委估房地产现作餐饮，周边配套服务设施好，宗地内外开发程度均为成熟的小吃街。3.周围环境估价对象位于昆明市呈贡新区，街对面为昆明理工大学呈贡校区，西侧书香大地住宅小区及商铺，北面为佳美购物中心和云南师范大学呈贡校区。委托对象位于昆明市呈贡大学城，繁华程度一般，交通方便，人流量不稳定，平时人流量
10、较大，假期人流量小，但周围环境比较好。 权益状况委估对象位于昆明市呈贡新区呈贡大学城，房屋所有权证证号为昆明权证字第1234号，权属云南城投兴坤房地产开发有限公司所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。 四、估价目的为购买该商铺提供价格参考依据。五、估价时点2013年8月10日。六、价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日、在本报告的全部限制条件下、昆明市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为：建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐
11、用年限为70年，已使用7年，尚可使用年；委估宗地法定使用年限为70年(从2007年11月到2013年11月)，即委估宗地剩余使用年限为63年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限63年计的市场价格。 七、估价依据（一） 行为依据委托评估函。（二）法律法规依据1.中华人民共和国土地管理法。2.中华人民共和国城市房地产管理法。3.房地产估价规范（GBT 502911999）。4.城镇土地估价规程(GB/T 18508-2001)。5. 地方人民政府及有关部门颁布的法规文件。（三）产权依据房地产权证昆房权证字第7894号（四）其他依据(1)评估约定书(2)估价人员实地勘查所获取
12、的关于估价对象的现场资料;(3)本公司掌握的有关资料。八、估价原则 合法原则。 公平原则。 最高最佳使用原则。 替代原则。 需求与供应原则 估价时点原则。 协调原则 综合分析原则及多种方法比较原则。九、估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和昆明市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。十、估价结果通过市场调查以及运用科学的估价方法，最后得出该房地产的价格为陆拾柒万肆仟元整十一、估价作业日期2013年7月8日至8月10日。十二、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2
13、013年8月10日至2014年8月10日。十三、估价人员估价师签名 王文武 资格证书号 建房估证字2005035号 昆明明远房地产评估有限公司二一三年八月十日 呈贡大学城景明南路沙县小吃房地产技术估价报告一、个别因素分析 物质实体状况 1. 建筑物状况委估建筑物于二一年建成，维护保养情况较好，成新率为95%，建筑面积为40m2。沙县小吃位于昆明市呈贡新区大学城景明南路，钢筋混凝土结构，委估对象直线形临街排房一层东侧房产，地面铺地瓷砖，内墙底部贴有白色瓷砖，上部白色石灰粉刷，门口一侧装有大型玻璃窗口。 2.委估对象利用现状委估房地产现作餐饮，周围配套服务设施好，宗地内外开发程度均比较成熟的商业街。二、区域因素分析估价对象位于昆明市呈贡新区大学城景明南路，街对面为昆明理工大学呈贡校区，书香大地住宅小区及商铺，北面为佳美购物中心，云南师范大学呈贡校区。委估对象地处昆明市呈贡新区，繁华程度一般，交通方便，人流量不稳定，平时人流量很高，假期人流量较小，但周围环境较好。具体区域因素分析如下：商服繁华度：估价对象南面为昆明理工大学，学生流量比较大，距离佳美购物中心不到200m，距云南师范大学约400m,估价项目又属云南城投兴坤房地产开发有限公司，学生在此地比较集中，因
