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1、工业厂房遗址改造实例调研现状分析：1历史价值 2开发价值画现状图标注现在的功能未来规划建议管理营销建议1865 创意东八区旧瓶新酒价值再创创意东8区是南京市“十一五”规划都市型产业园区十大重点推进项目之一，也是南京市发展壮大创意产业的开篇之作。2006年初，在南京市经委、白下区政府的合力支持下，通过市场化运作机制对园区进行统一的规划、改造、招商及运营管理；项目投资总额达5000万元，建成后形成占地 60亩、建筑面积6万平方米的创意园区，计划吸纳 150 200家创意企业，实现 5000人以上的知识型人才就业。园区前身： 南京蓝普电子股份有限公司（原无线电七厂，始建于 1967年） 南京汽车仪表
2、厂始建于1958年） 南京电子陶瓷总公司（原无线电元件四厂，始建于 1958年）人民解放军第五三一一工厂（即江苏金陵机械制造总厂，始建于 1954年）科学规划创意延续厂区内留有数十栋保存完好、内部空间宽畅、形态丰富的老厂房，并且留存了工业历史 的特色痕迹，通过优化设计与建筑改造，形成感怀昔日工业之美的独特艺术魅力；老厂房的历史文脉与想 象空间有助于创意灵感的激发，为创意企业充分展示自己的个性文化提供广阔舞台。园区的专业服务团队将致力于吸引国内外的设计公司（工作室）、咨询策划服务、原创 商业服务机构、个性品牌专营以及其它创意机构，建立服务于此类产业领域的中介、展示和交易平台；通 过营造良好的办公
3、商务环境，衍生促进创意产品的交易以及各类个性化服务的提供。I期:创意东8区按照“三厂区、六分区、环形商业街区”的规划布局，依托三厂区原有厂房，遵循最大限度保留与再利用的原则，划分为建筑规划设计、广告设计制作、咨询策划、动漫网游软件、工业工艺设计五大功能区域，并以“上场下店”的模式打造环形艺术商业街区。口期：在延续一期的创意产业基础上，创意东8区二期更加强调产业功能与建筑意念的呼应。通过进一步区分动漫、科技、设计三大领域，明确功能定位，整个产业 园的创意经济将作为发展的核心驱动力带动各产业链的高效运作。东8区二期在整体功能上，通过放大创意产业研发生产、制作展示、互动体验、人才培训、对外交 流等产
4、业链条上的功能效应，通过物理空间的积聚与 互补，公共服务平台的支持，放大宣传效应，提升产 业能量。in期:K 8区三期位于一、二期的正北面，隔蓝旗街相O结合东8区一、二期的产业定位与同类园区的竞,三期以广告传媒为主导，建设为文化传媒产,这不仅是对I、II期的产业集聚,还是整体片区形象升级，区域城市改造的典范，也将拉动就业、税收、商南京首个具备专业特色的时尚创意产业集聚区一期宛I意设计园五大产业定位建筑设计产业关联行业：城市规划、建筑规划设计、室内装 饰装潢设计、景观设计等广告设计产业关联行业：平面广告、户外广告、电视广告、 包装设计、3D设计、多媒体设计、广告代理、 展览展示、图文制作、模型制
5、作、广告摄影等 咨询策划产业关联行业：管理咨询、商务咨询、市场咨询、 法律咨询、策划代理、猎头公司、专业技术培 训机构等 动漫科技软件产业关联行业：动漫网游、网际网络和数字媒体、 软件开发等 工艺、工业设计产业二期W漫科技产业园三大产业定位 科技研发产业关联行业：数字媒体、软件开发、电子技术、cca术、信息工程等 动漫制作产业关联行业：网络游戏、动画制作、三维动画、动漫培训、动漫经纪等 设计产业关联行业：工业设计、城市规划、建筑设计、室内设计、景观设计、文化传媒、广告艺术等创意接龙三期&化传媒园产业定位融合广告设计、传媒咨询、花园式办公关联行业：工艺创作、工艺设计、工艺品展售、 工艺品鉴定、产
6、品设计、产品外观设计等经济的运营成本90%超高得房率，充分利用办公使用面积，降低企业运营成本个性的办公空间老厂区独具特色的大尺度、挑高空间厂房建筑3.3 5米舒适层高 宜人的办公环境历史悠久的明城墙，优美恬静的月牙湖，独一无二的绿色生态环境园内馥郁芳香、绿荫满园，与湖畔和城墙交相辉映，围合成一方都市办公绿洲 完善的办公配套齐全的商务办公和生活服务配套悠闲的室外下午茶空间充满创作氛围的艺术长廊、展览展示空间、主题活动场地 成熟的运营管理成熟的都市型产业园管理模式，为入园企业提供最优秀的办公经营环境 强势的政策支持南京“十一？五”规划都市型产业园十大推进项目、白下区重点项目专项扶持基金、现代服务业
7、引导资金、创意人才绿色通道知名龙头企业享受特殊优惠政策 全面的运营服务政务快捷通道行业协会专区主题创意活动创意研究机构合作推广订单风险投资基金1865南京1865位于南京东南部秦淮河畔的晨光集团，前身是清朝洋务运动期间的金陵机器制造局，有着中国 民族军事工业摇篮”之誉，浓厚的 兵工厂”色彩，让这个已经142岁高龄的厂 区平添了无限的神秘感。1865年，太平天国农民起义失败后，两江总督李鸿章移署金陵。为了强固国力，壮兵利 器，投巨额银两，将苏州洋炮局迁来南京， 在城南扫帚巷一带拆民房圈地，建造厂房数十间，其中有机器正厂、左厂和右厂、炎铜厂、木工大厂等，成立了金陵机器制造局。据了解，2007年9月
8、落成的1865创意园是华东地区最大的清代、 民国建筑群，目前尚存的清代建 筑有9座、民国建筑19座、建国后的厂房有17座。以军工著称的晨光集团藏在 深闺”已经数十年，现在 这里成了都市创意园区“186创意园尽管档次和规模都还行，可远没有1912街区人气旺。”最近，一家知名粤菜品牌企业准备在南京开设第二家分店，但对于是否进驻晨光1865创意园”一时难以决定。昨日，记者从晨光1865投资管理公司了解到，创意园区入驻率已达75%,时尚休闲街区招商也已过半，如何提升知名度，改变园区创意好、人气少”的尴尬现状，已成为亟待解决的问题。为何入驻率高人气少？据了解，2007年9月落成的1865创意园是华东地区
9、最大的清代、民国建筑群，目前尚存的清代建筑有 9座、民国建筑19座、建国后的厂房有17座。以军工著称的晨光集团藏在 深闺”已经数十年，现在这里成了都市创意园区。园区招商主要定位科技研发、酒店餐饮、工艺美术等企业，生产加工、洗浴休闲等业态与园区不符的商家都不在招商范围内，我们要维护创意园的整体环境，并保证优质客户高端服务。”晨光1865投资管理公司行政经理朱小姐告诉记者，园区出租面积为9万平方米，目前有7万平方米已签约出租。据介绍，入驻园区的知名企业不少，如南京万科的办公区是由1600平米的民国厂房改造而成，花费六七百万元。此外还有网游企业维金科技和只接待VIP会员的御庭酒店等行业领军企业。而许
10、多上海、深圳、香港的投资商正是看中1865的老建筑群，也愿意花巨资到此投资。昨日午餐时间，记者走遍园区却发现，园区内除了一对正在拍婚纱写真的情侣，几位摄影爱好者，鲜有人在，商业氛围偏于冷清，餐饮休闲街区更是门可罗雀，与1912街区的门庭若市形成鲜明反差。“1912W区针对消费者人群以 28岁以下居多，而1865创意园区定位30岁以上商务人士。”朱小姐称，保护 老建筑”需要有实力的企业，通常一幢面积370多平米的清代厂房，修缮投资需200多万元，每平米超过 5000元，而园区在沿河地带新建的仿清代、民国建筑，每平方米建筑成本最高达3000多元。高端定位所带来的人气不旺的状况的确存在,我们也一直在
11、想方设法提升人气。”朱小姐介绍，目前1865创意园也开始面向周边居民定期举办公益性活动，并借此辐射其他区域。南京某资深活动划师高经理认为，作为一个创意园区，应该更多举办一些与本身特点相关联的创意活动，同时依托园区的优势资源提升其本身的影响力和品牌知名度。经营多元化或能解难题据悉，早在南京1865创业园区建成之前，京沪等一线城市已走在行业前列，如北京的798创意街区、上海的逸飞创意街等。但整体而言，国内大多数创意园区仍存在房屋空置率高、企业资金回笼困难等问题。记者了解到，目前被1865所吸引并有实力入驻该园区的以外籍人士、港、台企业为主，但目前南京约有3万外籍人士在宁办公，比京、沪等地的需求要少
12、。上海、北京的模式并不一定适合南京，南京的地域优势及环境优势是得天独厚的，但南京目前的工业技术水平及城市的规划建设能力与一线城市还有一定的差距。”香港恰达思贝德梁有限公司是 2008年1月份入驻1865创意园区专攻高档酒店设计领域的室内设计公司，一位外籍设计师称，南京近几年还不具备高端技术产业、高层次的文化产业的发展条件。江苏绿都工程顾问公司刘进锋经理曾经对1865建筑群做过细致的研究，他认为，晨光1865在对其旧厂的28座清代及民国建筑的改造过程中，市场化的商业运作成分过于浓重。他建议应先由文物主管部门对建筑作出一定文化层面的鉴定，并对其历史价值及商业价值的高低作出评定。对于这种创意园区应更
13、趋向于多元化经营，让社会各个阶层人士都有能力享受创意中带来的魅力。”南京市社科院经济研究所所长唐启国认为，打造创意园要与南京城市规划和文化产业发展相符， 而品牌意识过强可能会制约发展，应适当放宽休闲园区的招商要求，在满足高端入驻的前提之下，采取错位经营”的方式，有针对性地引进一些中、 低端客户多元化经营晨光1865科技创意产业园原址为李鸿章于1865年兴建的金陵 制造局，园区有9幢清代建筑、19幢民国建筑，如同一座近代中国 工业博物馆，记录着中国民族工业发展的历史轨迹。在南京市秦淮区政府和晨光集团的合力打造下，昔日的清代工厂变成了今日的创意产业园，园区分为时尚生活休闲、科技创意研发、工艺美术创
14、作、酒店 商务、科技创意博览5个功能区，致力于建造成国内知名的融科技、 文化、旅游、商业等为一体的综合性生活地标和创意产业中心。目前，园区内共有清朝、民国、建国后不同年代各具特色的各类 建筑60余幢（其中清代文物建筑 7幢，民国时期建筑24幢），整 个园区内部及周边地区人文历史景观丰富。园区内7幢清代文物建筑与众多民国时期建筑都将逐步整修出新， 彰显其丰厚的人文底蕴和 历史沧桑感，成为时尚企业新的创业基地。一、产业建筑遗存在现代城市发展中的现状1、原有物质功能的逐渐丧失产业建筑遗存曾经在城市特别是大工业城市的城市结构中占有重要地位。20世纪90年代后,随着城市产业结构的调整，很多城市的空间格局
15、发生了重大的变化。一方面，第三产业的兴起和高新技术的引进与开发使传统工业的发展陷入困境，很多老的工厂企业面临关、停、并、转”的局面；另一方面，城市的扩张使老的产业建筑夹杂在新建成的区段中，显得格格 不入，城市规划也有意识地将老的工业区向新兴工业区或郊外转移。这样，许多产业建筑就丧失了其物质功能，并因为长时间地被空置、遗弃而日渐破败，成为城市环境建设的负担。 2、仍然承载着重要的精神功能 产业建筑遗存曾是我国某一时期新技术、新材料、新结构的代表，是城市发展脉络的重要一环，是城市完整形象和历史沿革的见证。20世纪上半叶，我国完成了工业化积累的重要阶段，在积极地向世界科技先进国家学习的过程中，产业建筑的设计更多地受到西方新建筑的影响，较多地采用了新技术、新结构、新材料，代表了当时的科学技术发展水平。以上海为 例：原怡和纱厂的废纺车间在当时率先采用了钢筋混凝土的锯齿形屋顶；杨树浦煤气厂的炭化炉房采用了挪接工字钢构架结构；啤酒厂及
