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1、华 南 国 际 工 业 原 料 城总 管 理 公 约制定总管理公约（下称“总公约”）的目的是在通过总公约的实施，以界定各业主对位于中国深圳市龙岗区平湖镇的华南国际工业原料城（下称“华南城”）及其设备、服务设施的管理、保养、保险及维修订立整体的规定，达到对华南城的统一管理，以保证华南城的所有业主有效地使用其购置之物业及规定各业主对华南城的管理及公共开支负起所须之适当比例。总公约依据中国法律法规和深圳市的有关规定制定，总公约对华南城的全体业主、用户、管理者、发展商，包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人均具有约束力。自第一位业主（或其租户）入伙使用之日起满两年、业主大会依法成立后，可
2、按照法定程序对总公约进行修改，但其修改不得违反有关法律法规，不得侵犯发展商和管理者的合法权益。在修改未获业主大会通过之前，本总公约对华南城所有业主、用户、管理者、发展商、包括其受让人、继承人、合并人、接办人、承租人或占用人均持续具有约束力。第一章 定 义（一）在总公约中，除文意另有所指外：1“该土地” 是指位于下列地块的土地，统称该土地。（1）地块编号：G04227-0070；（2）地块编号：G04224-0008；（3）地块编号：G04227-0071；（4）地块编号：G04225-0017；（5）地块编号：G04227-0072；（6）华南城总规划用地约一平方公里内后续增加的规划用地。2“
3、规划蓝图” 指根据深圳有关主管部门的规定而草草并获批准的有关于该土地上发展的规划图则。3“分区” 指由发展商（如以下所定义）根据行业类别、经营性质及功能而在华南城内划分的各分区，包括：（1）华南国际纺织服装原辅料物流区（一期）；（2）华南国际皮革皮具原辅料物流区（一期）；（3）华南国际五金化工塑料物流区（一期）；（4）华南国际印刷纸品包装物流区（一期）；（5）华南国际电子工业原材料物流区（一期）；（6）行政办公区；（7）华南城后续增加的其他区域。4“华南城” 指座落于该土地上的整个发展，现名为华南国际工业原料城，其中包括在规划蓝图中显示的建筑物、设施；而日后在规划蓝图上之增减及改动亦包括在内。
4、5.“公共地方” 指在华南城内或该土地内由发展商根据总公约所指定的公共地方，如适用时/如有的话包括（但不限于）：（1）华南城之大门入口及侧门入口、电梯前庭、走郎通道（包括走火通道）、楼梯间；（2）华南城之电梯井道、电梯机房、电表房、变电房、发电房、柴油缸房、煤气设施、电话房、配电房、冰箱房、水泵房、污水处理房、垃圾房、排烟及通风机房、生活及消防储水池、沉淀池、接触氧化池、污泥消化池、平衡调节池、暖热水机房、空调、排污及通风机房、消防及管理控制中心、煤气调压室、共享卫生间、自动洒水系统。6“保留地方” 指发展商拥有或供发展商使用之华南城部分，包括停车场、室外平台、天台、货物起卸区、绿化区、道路及
5、非公共地方等。7.“公用设施” 指为华南城的利益而在华南城所属地块范围内安装的机器、设施、仪器、装置、花木、管道、机房、电缆、电线、绿化区之装置及种植物、告示板、卫生设备等各类设备；以上所列之各类设备，不论是设置于公共地方或保留地方，均属公用设施之一部分，但任何只供个别业主、租户使用的设施不包括在内。8“外墙” 华南城的所有外墙（但根据发展商与业主所签订的深圳市房地产买卖合同（预售）及相关补充协议内规定供业主使用的展示位外墙之部分除外，下同）。9“交通规则” 指发展商或管理者就华南城内的行人、车辆及道路运作而制定之规则，包括设置在华南城内道路指示牌及路标。10“装修规则” 指发展商或管理者根据
6、总公约及分区公约而制定及不时制定供各业主、租户及用户于装修其展示位等物业时所需要遵守的细则。11“绿化区” 指华南城内的绿化区及根据政府当局依照有关法令所要求的或根据规划蓝图中的要求在该土地上实施绿化的地区。12“管理费预算” 指根据总公约、分区公约及/或有关法规的规定而为华南城预备的管理费预算。13“管理费用” 指管理者因管理及保养华南城公共地方及公共设施而引起的所有费用和开支。14“房屋本体维修基金” 指管理者根据政府的规定而收取用于美化、保养及维修华南城内各幢房屋各自的基金款项。15“市场推广费” 指为了提高华南城的知名度、以促进华南城的经济效益，用于对外统一宣传的推广费用和开支。16“
7、管理份额” 指由发展商根据总公约及分区公约为使各业主分摊并交纳管理费用而分配给各展示位等物业的份额，华南城每一展示位等物业均占所分配的份额，发展商将有权根据实际或预算更改或重新分配。有关各展示位等物业的管理份额详见发展商提供的资料。17“管理者” 指发展商或其聘用为管理华南城（全体或部分）的任何人士或公司。18“业主” 指对拥有或共同拥有展示位等物业的人士，并包括其日后的合法继承人或转让（包括但不限于变卖、赠与及互易等）人。如果该物业已被合法抵押，则“业主”应包括该抵押人和抵押权人；但以上所述抵押权人只是在抵押权人占有该物业或收取该物业的租金及利益下才算是业主。19“展示位” 指根据土地批文、
8、本总公约、分区公约及/或业主守则规定经营类别的仓储物流用途的有关物业。20“车位” 指根据总公约、分区公约及/或业主守则规定作为停泊车辆（包括机动及脚踏车）的地方。21“总公约” 指本公约及日后之修订条款。22“分区公约” 指发展商或管理者依据本总公约为分区之管理、维修、服务、分区内业主之间的权益、责任与义务而个别或整体制定的分区公约。23“交付使用通知书” 指发展商于华南城可以交付给各业主使用时发给各业主的通知书。24“业主委员会” 指各业主于按照总公约或分区公约不时召开的业主大会上委任或选出的业主委员会。25“业主大会” 指按照总公约第七章或分区公约举行的业主大会。26“业主守则” 指发展
9、商或管理者根据总公约及分区公约而制定及不时修订供各业主及用户于使用展示位等物业、公共地方、公用设施及停车位时所需要遵守的细则。（二）如有关展示位等物业是由两位或以上业主共同拥有，该等业主在总公约或分区公约项下对发展商的责任须承担连带责任。（三）在总公约及分区公约中（在文义许可或要求下），表示单数之字眼应包括众数，相反亦同；表示阳性之字眼应包括阴性和中性，相反亦同；表示人之字眼应包括公司和法团（含法人及企业）。第二章 总 则（一）公共地方是为各业主之利益而设置的。除管理者另有限制外，公共地方可由每一位业主及其租户、雇员及其它使用者共同使用。（二）各业主、其租户、雇员及其它使用者均须遵守和履行总公
10、约及分区公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。各业主必须对其租户、雇员、访客及其它使用者之行为负责。（三）除另有约定外，每个业主对其物业有全权之处理权，包括使用、出售、转让、赠与、遗赠、抵押、按揭、出租、批准享用或以其它方式处置或变卖，而无须其它业主或对华南城有任何权益的人士同意，但该处理须明确地受总公约及分区公约限制和保障。若任何业主出租其物业给任何租户，须就该租户适当履行及遵守总公约及分区公约的条款向其它业主负责。（四）在华南城建立停车场，停车场的房地产权属于发展商， 发展商有自行制定有关开发、管理停车场的规则，而无须任何业主的同意。（五）发展商在华南城建立物流综合配套物业及设施，该物业
11、及设施的产权属于发展商，发展商有权自行制定有关物业及设施的管理规则及自行或委托管理者进行管理，而无须任何业主的同意。（六）各业主除要遵守总公约及分区公约外，亦需遵守由管理者发出的业主守则及装修守则等文件。第三章 发展商的权利的保留下列权利及特权将保留予发展商及其承让人：（一）发展商和管理者及其各自的承建商、代理人及其它经许可的人为检查、维修华南城的任何一部分，包括公共地方、公用设施或任何为华南城利益而安装的设施，或为履行管理者对华南城的管理责任，有权携带一切必需的设备、机器及材料进入华南城任何一部分。如有必要，可进入任何展示位等物业的内部，但除紧急情形外，应事先通知有关的业主、租户或使用人。唯
12、发展商或管理者于使用此项权利时不得妨碍其它业主使用其所属的展示位等物业。（二）发展商有权将华南城及该土地发展商拥有使用权的任何部分指定或重新指定为公共地方或公众行人或汽车通道，不必经其它业主或其它拥有华南城权益的人同意。唯发展商于使用此项权利时不得妨碍其它业主使用其所属的展示位等物业。（三）发展商有权取消或更改根据本章第（二）条所规定由发展商指定的公共地方，而无须其它业主或其它拥有华南城权益的人同意。唯发展商于使用此项权利时不得妨碍其它业主使用其所属的展示位等物业。（四）发展商有权随时订定及修改或授权管理者订定及修改有关华南城的营业时间，所有订定及修改部分自张贴于华南城告示栏当日起或发展商规定
13、之日起生效。各业主或用户未经发展商书面同意而擅自暂时/临时关门停业或调整营业时间的，发展商有权向该业主或用户收取相关的违约金。（五）发展商有权对总公约签订时存在的华南城建筑规划及蓝图进行更改、修订、增订或改动而无须任何其它业主或其它拥有华南城权益的人同意或批准。但上述更改、修订、增订或改动须事先获得政府有关当局的批准。所有有关更改、修订、增订或改动并不赋予任何业主针对发展商诉讼的权利。唯上述更改、修订、增订或改动不得妨碍任何业主使用其展示位等物业的权利。（六）发展商有权于华南城使用权并未出售或转让的部分（含天台、平台、外墙、公共地方、保留地方）及公用设施及其部分安装、架设、更改、保养及拆去天线
14、、桅杆、避雷针及照明及其它各种固定设施。并在事先给予各业主书面通知后（紧急情况除外）于一切合理时间带同或不带同工人及设备进入华地城任何部分，以便进行上述有关工程，及按发展商认为适当的条款准许或批准或授权其它人进行上述工程。唯上述工程不可不合理地妨碍其它业主使用其所属的展示位等物业。（七）发展商有权将其于华南城及该土地拥有完全使用权的部分（包括保留地方）在其认为适当的时间内划作额外的公共地方，并作出书面声明。在声明指定的时间内，该等额外地方构成公共地方的一部分，各业主须按其管理份额的比例负责该等额外地方的保养、维修所产生的费用。唯在行使上述权利时，发展商不得妨碍其它业主使用其所属展示位等物业。（八）发展商有权将华南城尚未出售的任何部分转让或奉献给中国政府或其指定受益人，而无须其它业主同意。（九）发展商有权在其认为合适的情况下将其名下的管理份额分配或作出更改或重新安排，并有权以发展商的名义签署任何有关文件，而无须其它业主同意，但有关更改或安排必须以公平合理为原则。（十）发展商有权随时订定及修改或授权管理者订定及修改有关管理华南城的规则，其中包括（但不限于）华南城管理规则、业主守则、停车场规则及装修规则，而无须任何业主同意。但有关修改必须以公平合理为原则。（十一）在受总公约及分区公约的
