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1、房地产会计全全讲【字体：大 中 小】【打印】 房地产开发发企业会计是是在城市建设设综合发展、土土地有偿使用用和住房商品品化的经济条条件下，适应应房地产企业业经营管理的的需要而发展展起来的专业业会计。本讲座根据据我国20006年颁布的的企业会计计准则及其其企业会计计准则应用指指南，结合合房地产企业业生产、经营营的实际过程程，针对房地地产开发企业业会计的特点点，全面介绍绍房地产开发发企业会计实实务处理过程程，重点点介绍房地产产企业货币资资金、存货、投投资性房地产产、开发成本本和开发收入入和有关税金金的核算等。本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。限于时间与篇幅，本讲座主要介绍房地产开
2、发企业会计核算的日常业务。而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，本讲座将不予以介绍。实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。本讲座的主要内容如下：第一章 房地产企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章 房地产企业货币资金的核算第三章 房地产开发应收及预付款的核算第四章 房地产开发企业存货的核算第五章 房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章 房地产开发企业投资性房地产的核算第七章 房地产开发企业负债的核算第八章 房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第九章 房地产开发企业收入的核算第十章 利润及其分配的核算第十一章 所有者权益的核算第十二章 会计报
3、表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。并诚恳希望大家提出宝贵意第一章 房地产企业会计计核算对象及及账户、账簿簿设置一、房地产开发发企业的经营营范围房房地产开发企企业是随着我我国城乡建设设的发展，住住宅商品化的的推行，以及及城市土地使使用制度的改改革而逐渐形形成的一个新新兴行业。近近些年来，我我国的房地产产业进入了一一个前所未有有的发展高潮潮，房地产业业已经成为我我国国民经济济发展的一个个重要的支柱柱产业。本讲座所指指的房地产开开发企业，是是指从事房地地产开发、经经营、管理的的具有法人资资格，实行独独立核算、自自负盈亏的企企业。房房地产开发企企业的开发经经营对象是房房地产。房地
4、地产是房产和和地产及其权权属的统称。其其中：房产是是指各种房屋屋财产，包括括住宅、厂房房、商铺、以以及文教、体体育、办公用用房等；地产产是指土地财财产，在我国国，土地归国国家和集体所所有，企业只只能取得土地地使用权，所所以企业的地地产指的是对对土地的使用用权以及地下下各种基础设设施，如供水水、供电、供供气、供热、排排水、排污等等地下管线及及地面道路等等。房地地产开发企业业的主要业务务范围包括：1.土土地开发和建建设土地地是房地产开开发的前提条条件。土地开开发和建设是是指对征用或或受让的土地地进行平整、建建筑物的拆除除、地下管线线的铺设和道道路、基础设设施的建设等等。2.房屋、建筑筑物的开发建建
5、设和经营房屋建筑筑物的开发建建设是指在已已开发完工的的土地上进行行的房屋和建建筑物的建设设。其工作内内容主要包括括：可行性研研究、规划设设计、工程施施工、竣工验验收、交付使使用等。房地产开发发企业对已开开发完成的房房屋，按用途途可分为商品品房、出租房房、周转房和和代建房等。房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。目前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。3.配套设施开发和建设配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。4.代建工程开发和建设代建工程是指
6、房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。5.物业管理和服务有些房地产企业还从事物业经营。房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务，包括房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。二、房地产开发企业会计核算对象房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。这些资金运动具体表现为六大会计要素：即资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润。房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增
7、减变动进行监督、核算和反映。三、房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置（一）房地产开发企业会计科目的设置为了对房地产企业的经营活动进行会计核算，必须要设置相应的会计科目。并且要根据设置的会计科目在账簿中开设账户。会计科目是对各大会计要素所做的进一步分类。为了会计核算的需要，将每一会计要素又划分为若干具体项目，每一个项目就是一个会计科目。房地产开发企业根据企业会计准则应用指南的统一规定，并根据房地产企业会计核算的特点，应设置如下会计科目。见讲义表1-1。表1-1房地产开发企业会计科目表 顺序号编号科目名称一、资产类11001库存现金21002银行存款31012其他货币资金41101交易性金融
8、资产产51121应收票据61122应收账款71123预付账款81131应收股利91132应收利息101221其他应收款111231坏账准备121401材料采购131402在途物资141403原材料151404材料成本差异161405开发产品171406发出商品181408委托加工物资191411周转材料20周转房211461融资租入资产221471存货跌价准备231501持有至到期投资资241502持有至到期投资资减值准备251503可供出售金融资资产261511长期股权投资271512长期股权投资减减值准备281521投资性房地产29投资性房地产累累计折旧（累累计摊销）301531长期应收款
9、311601固定资产321602累计折旧331603固定资产减值准准备341604在建工程351605工程物资361606固定资产清理371701无形资产381702累计摊销391703无形资产减值准准备401711商誉411801长期待摊费用421811递延所得税资产产431901待处理财产损溢溢二 负债类442001短期借款452101交易性金融负债债462201应付票据472202应付账款482203预收账款492211应付职工薪酬502221应交税费512231应付利息522232应付股利532251其他应付款542401递延收益552501长期借款562502应付债券572701长期
10、应付款582801预计负债592901递延所得税负债债三 所有者权益益类604001实收资本614002资本公积624101盈余公积634103本年利润644104利润分配四 成本类655001开发成本665101开发间接费用675301研发支出五 损益类686001主营业务收入696051其他业务收入706101公允价值变动损损益716111投资收益726301营业外收入736401主营业务成本746402其他业务成本756403营业税金及附加加766601销售费用776602管理费用786603财务费用796701资产减值损失806711营业外支出816801所得税费用826901以前年度
11、损益调调整上表列示的的82个会计计科目就是房房地产开发企企业所使用的的会计科目。其其中绝大部分分都是各类企企业通用的会会计科目，只只有个别科目目属于房地产产业专用的会会计科目。表表中所列示的的会计科目中中，有些会计计科目一般企企业可能不需需要，如“应应付债券”科科目，只有发发行债券的企企业才使用，还还如“持有至至到期投资”科科目，只有购购买了长期债债券，才能使使用本科目。企企业如果没有有相关的业务务，就不必要要设置相关的的科目。总起来说，房房地产开发企企业会计科目目分为五大类类：第一一类是资产类类科目，本类类科目用来核核算和反映企企业各类不同同的资产增减减变化情况，其其中包括了流流动资产和各各
12、项长期资产产。在资产类类科目中，“开开发产品”、“周周转房”、这这两个科目是是房地产开发发企业特设置置的科目。其其他科目是属属于各类企业业通用的科目目。第二二类科目是负负债类科目，本本类科目用来来核算和反映映企业各类不不同的负债增增减变化情况况，其中包括括了各项流动动负债和各项项长期负债。负负债类科目都都是各类企业业通用的会计计科目。第三类是所所有者权益类类科目，是用用来核算各项项所有者权益益增减变化的的科目。这些些科目也是各各类企业通用用的科目。第四类是是成本类科目目，这类科目目有三个，即即：“开发成成本”、“开开发间接费用用”和“研发发支出”。其其中前两个科科目是房地产产开发企业特特有的科
13、目，是是用于进行房房地产企业成成本核算的科科目。如果房房地产企业本本身也有施工工队伍，有施施工业务，那那么还需要在在成本类科目目中增设“工工程施工”和和“施工间接接费用”、“工工程结算”、“机机械作业”等等科目。第五类科目目是损益类科科目。损益类类科目是用于于计算企业损损益的科目。损损益类科目在在会计期末都都要转入本年年利润账户，不不留余额。这这些科目也是是各类企业通通用的会计科科目。在在使用会计科科目时需要注注意：必须要要按统一规定定的会计科目目编号，不要要随意打乱和和重编。以便便于查阅账目目和实行会计计电算化。上上述会计科目目表在许多科科目之间都留留有空号，这这是供增设会会计科目使用用的。
14、比如表表中第20行行次资产类科科目中的“周周转房”科目目，国家统一一科目表中没没有设置此科科目，是房地地产开发企业业增设的会计计科目，可按按顺序，在所所留的空号中中将本科目编编号为“14412”号。还需要说明，许多会计科目需要设置明细科目，以便设置明细账，更明细地反映有关会计信息。如房地产开发企业在“原材料”总账科目下可设置“设备”、“钢材”、“水泥”等二级科目，以对库存的各种不同的建筑材料和设备分别进行核算和反映。在二级科目下，还可以按钢材的品种，设备的种类设置三级科目核算，如在“原材料设备”二级科目下还应设置“照明设备”、“安全监控设备”等三级科目，以更详细反映各种不同设备和各种不同钢材的情况。（二）房地
