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1、精选优质文档-倾情为你奉上产业地产：鼓角争鸣由于国家针对住宅的宏观调控愈演愈烈，加上政策层面对于产业升级的鼓励，产业地产开始具备与住宅、商业地产分庭抗礼的江湖地位在传统地产领域陷入进退维谷的僵局时，一个崭新的领域却越发呈现欣欣向荣的局面。即将在深圳拉开帷幕的 2012年第十四届 CIHAF中国住交会上，这些领域的佼佼者们产业园区开发运营者，将首次旗帜鲜明地以服务实体经济和企业客户的面貌高调集体亮相。由于国家针对住宅的宏观调控愈演愈烈，加上政策层面对于产业升级的鼓励，产业地产开始具备与住宅、商业地产分庭抗礼的江湖地位，需求空前爆发，越来越多的实业公司、传统地产公司和投资基金涌入这一领域。一时间，
2、群雄并起，鼓角争鸣，暗暗谋求江湖霸主地位的公司大有所在。随着市场的推动和竞争的加剧，产业地产的内涵已经今非昔比，以往靠拼成本、拼政策的竞争优势逐渐势弱。专家认为，尽管国内已经有众多表现活跃的产业地产开发商，但大部分的核心模式还是趋同的，缺乏能够一统江湖的顶尖竞争优势。如何淬炼自身的竞争利器，睥睨全国战场，成为一些有志于将产业地产做大做强甚至成就千亿规模的“隐形巨人”们的当务之急。谋局术：拼资源产业地产领域的特殊之处，在于运作者的身份很大程度上影响着其操作思路，这也让目前国内产业地产的路径百花齐放、各有千秋。一些从传统住宅领域转型而来的企业仍然以固有的逻辑，以地方政府在工业用地外的配套用地为主要
3、利润攫取对象；实业起家的产业地产商则注重产业园对自身产业的扶持和补充作用；而金融领域出身的企业则期望通过资本运作来控制产业地产的投入产出，形成一套独特的“阶段滚动式”投资逻辑。但无论是哪种身份，由于最终服务客户是生产型企业，更有效率整合生产经营所必要的资源成为很多入驻企业的强烈需求。“住宅地产靠配套，商业地产靠人气，产业地产靠资源”的观念已经逐渐深入人心，“拼资源时代”开始成为产业地产竞争的重要阶段。如果说，国家级的大型园区和实业集团自身主导的内生化园区还并未体现得如此明显的话，对于定位于中小企业的产业地产而言，资源平台的搭建已经成为最关键的一环。例如招商地产、中粮地产、海尔地产等这些准备在商
4、务地产有所作为的地产企业瞄准这种“拼资源”的效果，利用自身产业集团丰富多元的资源链条，为入驻客户提供全方位的资源对接和增值服务；而像天安数码城、北科建等专业的产业地产商同样在资源上大做文章，面对众多需求各异的中小企业客户，这些企业已经积累了包括融资、财务、医疗、养生、院线、餐饮等众多资源，为客户提供更强大的服务环境。总的来看，此前的产业地产更多集中在工业厂房的整零出售方面，如今这一领域已萌生了众多意义丰富的概念，如创新产业综合体、产业生态体、商务资源综合体、创新科技城等。尽管名称不同，但这些新兴概念都在土地之上演绎出更多的经营服务项目，融入了生活商业配套、金融服务平台、商务对接平台、产业链资源
5、整合平台等，形成亦产、亦居、亦商的“小王国”。在这些“小王国”内，更集约高效的土地利用、更有强度的产值、就业与税收、更健康的企业生态圈、更有针对性更具效率的资源整合以及升级换代的生产办公环境和条件，已经让产业地产这个实体经济载体更具魅力和说服力，其开发商也一跃成为很多地方政府的座上宾。局中局：机遇与挑战由于政策驱赶效应和规则不成熟造成的暴利机会，让众多资本趋之若鹜，产业地产整体呈现出一种乱局，火中取栗者有之，潜心耕耘者有之，趁火打劫者亦不乏例。鼓角争鸣之中，如何能用一种谋势、谋局的宏大视野与长远眼光去判断产业地产的未来，真正踏踏实实将自身的模式与竞争力做强、做实、做透，无疑能够在中国产业变革洪
6、流中获取重要的一席之地。尤其是在第三次工业革命大潮即将来临之际，土地和能源更集约化的高效利用、第二产业和第三产业的紧密融合以及基于土地之上的企业生产经营、资源整合模式都有巨大的提升空间；在“十二五”提出的中国经济结构转型和产业升级调整大势下，地产所承载的已经不仅仅是城市化带来的旺盛的居住商业需求，如何回归对实体经济的创新性服务、甚至去促进和引导生产方式与流程的变革，都将是未来的发展逻辑和机会窗口。不过，由于整个领域的不成熟，一些有志于在产业地产做出影响力的企业还是面临着诸多亟待解决的问题。首先是模式复制问题，这几乎是所有要做大规模的产业地产商都必然面临的课题。例如清华科技园、北大科技园一些校办
7、科技园区，以及分别在北京产业外溢、武汉汉正街搬迁东风中受益的华夏幸福基业与卓尔发展，它们在天时、地利、人和齐聚的特殊优势条件取得过辉煌的成功。但随着规模壮大和区域扩张，这种模式的复制能否继续取得成功还有待于进一步验证。其次是金融市场的问题。由于不少产业地产商有较大体量的租赁业务或者对产业的直接股权投资，在金融市场支持不够成熟的环境下，缺乏良好退出渠道而造成的现金流问题，会成为继续发展的较大障碍。产业层级限制同样是比较普遍的情况。很多做低端产业园的产业地产商在对外复制时，一些地方政府不愿意将优质地块拱手让给“卖相”比较差的产业园，而这些企业本身对于更高端的产业园也缺乏经验，还需要走过很长时间的升
8、级之路。当然，正如一位产业地产人士所提到的，产业地产最大的威胁最终还在于自己。能否熬得住寂寞，用更长期的经营去带动产业、区域的共赢，而不是赚快钱甚至是用擦边球乃至违法的方式牟取暴利，才是这场乱局最终的“收局之道”。案例：清华科技园的孵化扩张路孵化器是产业地产中的一个特殊类型，也是很多产业地产商“虽不能至、心向往之”的领域。由于其孵化的是代表“中国智造”的小微型创新企业，并且需要更强的综合服务与资源整合平台，因此在产业地产的崛起大潮中具有相当的代表性。业内人士甚至断言，这种孵化模式将是未来中国产业地产的一个主流趋势。背靠高校教育资源，坐拥人才、科技资源与平台资源，一批有高校背景的“书生地产商”近
9、年来凭借着强大的品牌效应与资源背景不断在全国范围内发力产业地产行业。其中，以立足北京、辐射全国乃至走向世界的清华科技园最为典型。自 1994年成立至今，清华科技园的版图已迅速覆盖长三角、珠三角、环渤海和中西部地区，打造园区数量超过 30个。 2000年 2005年是清华科技园的初步成型期，这期间清华科技园进行了大规模的空间建设并初步建立了园区的创新服务体系。同时，清华科技园在 2003年被科技部、教育部评为全国唯一 A类国家大学科技园。至此，清华科技园开始逐步奠定在大学科技园内的龙头老大地位。自 2006年开始，清华科技园极力塑造自身两个“供应商”的角色定位，即“创新与创业环境总体解决方案提供
10、商”与“科技型创新与创业企业增值服务商”，并开始了在全国“清华科技园”版图的攻城略地，在上海、广州、南京、昆山、天津等地都相继建设了分园。在接受本报记者独家专访时，清华科技园启迪控股股份有限公司总裁助理黄一峰表示，未来 6年内清华科技园会在全国范围内建立覆盖 100个城市与地区的辐射网络。这种“清华科技园速度”并非空穴来风，背后有的是强大的大学品牌和平台资源支持和科学的评价体系做后盾。“清华科技园设有专门的产业研究院与清华启迪创新研究院，能够对全国各地区城市的经济及产业状况进行分析研究，分析清华科技园总部资源与全国资源到达园区的可到达性，根据一系列完整的标准评价体系进行分析，最终选择灵活多变的
11、方式在外地拓展园区。”黄一峰表示。在外地建分园这种硬辐射扩展的同时，清华科技园更注重的是自身品牌管理模式、运营理念、服务模式与资源的软辐射扩展。清华科技园发展中心副主任陈鸿波介绍，清华科技园有 3种输出模式，第一种是“投人也投钱”，即自己进行物业开发和管理；第二种是“投人不投钱”，利用政府土地优惠等政策，由地区企业进行物业开发和建设，清华科技园则输出管理团队；第三种是最能发挥清华科技园的品牌与平台资源优势的“咨询模式”，即输出自身管理服务模式。值得注意的是，2009年，清华科技园正式投入使用“启迪在线”管理系统，其从园区管理信息化，服务流程标准化方面打通了公司企业、行业信息、服务功能等资源，使
12、清华科技园在“软输出”模式上更加顺畅。在强大的品牌效应与产学研资源的支撑下，清华科技园开始了国际化征程。今年 1月，清华科技园联合瑞安集团、北极光创投和硅谷银行推出中美跨界发展的硅谷孵化器创源（ InnoSpring），成为国内首个走出国门的孵化器。这个孵化器面积有 1350平方米，可入驻 40家企业，与清华科技园一脉相传，推行的是以孵化服务、资金与房租的组合形式来选择市场发展前景好且处于产业链高端的早期项目的“孵化 +投资”模式。而在创源之后，清华科技园的国际化步伐正在加速。今年 9月清华科技园总裁王济武访问英国帝国理工大学后，清华科技园与帝国理工大学共同筹办的清华科技园英国孵化器已正式提上
13、公司日程。声音：黄一峰：科技地产的重点在于聚合资源坐拥高校教育资源，人才与产学研资源，清华科技园 18年来凭借强大的平台资源优势已在业内建立了良好的口碑。近日，启迪控股股份有限公司总裁助理黄一峰接受本报专访，详解清华科技园如何形成了独特的孵化体系，从而成为产业地产一支不容忽视的劲旅。记者： 1994年成立至今，清华科技园做成了国内最具特色的孵化器，能否解析一下清华科技园孵化器的经营模式？黄一峰：清华科技园属于大学科技园体系，是教育部和科技部联合认定的 85家国家级大学科技园之一。清华科技园成立的初衷是把学校里的高新技术成果产业化。背靠清华大学，拥有国内优秀教育与科研资源使得清华科技园具有天然成
14、长优势。目前全国范围内隶属科技部火炬中心孵化器管理处的孵化器超过 600家，其中国家级孵化器超过300家。实际上，孵化器和大学科技园是在不一样的体系中运作的。大学科技园主要是由学校主导，也有少数由政府与学校合办，主要目的是将学校的高新科技成果产业化。而普通孵化器的定位与入驻标准都相对宽泛，只要符合条件，无论是来自学校、社会、还是海归创业团队都能进入其中。记者：那么这一创新创业服务体系有着怎样的特点？黄一峰：清华科技园的创新创业服务体系包括3个部分，分别是基础服务、增值服务和创新服务。从企业与政府关系，企业与科研机构合作，市场开拓，投融资需求以及中介服务体系等方面，全方位地孵化企业成长。这一过程
15、中，强调“四聚”与八个要素。“四聚”模式指的是“聚集、聚合、聚焦、聚变”。“聚集”是指空间聚集的物理过程。在园区的硬环境打造好后，我们就开始聚集企业。物理变化后便是发生化学变化的“聚合”过程；“聚合”指的是园区从“政产学研金介贸媒”这八个要素入手，使其合力作用于入园企业，为其提供针对性的成长服务。为了满足企业在这八方面的需求，我们把政府、学校、科研机构、金融机构、中介机构、贸易和媒介都聚合到科技园内，打造完善的服务体系。接下来是“聚焦”，指园区联合其他战略伙伴把提供的服务聚焦到具有良好成长潜力的明星企业身上。为此，我们推出了“钻石计划”，从全国分园中挑选出“钻石企业”，这些企业首先都是完全自主
16、知识产权，是本土培养出来的。其次，这批企业具有产学研背景且在行业中具有一定的市场地位、市场战略和市场影响力。最后，“聚变”则有两个层面的意义，一是入园企业的聚变，二是企业聚变为我们园区带来的聚变。记者：目前清华科技园的盈利板块有哪些？黄一峰：清华科技园的盈利板块主要有 3部分：第一部分是租金收入。这部分收益是因为我们主张持有物业，这也是为了园区将来能够控制和主导产业的发展方向，如果不能主导产业的发展方向，园区就会变质为物业管理公司，更遑论引导产业发展方向了。第二部分是园区投融资体系带来的收益。我们投资在入园的明星企业身上，伴随着企业的成长，园区也能获得相应收益。第三部分则是园区的创新创业服务体系及其他增值服务带来的收益。记者：清华科技园如何移植学校资源
