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1、石家庄*商业综合运营顾问及管理服务合同书甲方： 乙方：*物业顾问（北京）有限公司双方依据中华人民共和国合同法及国家相关法律、法规，在平等、互利、自愿的前提下，经协商一致，就甲方委托乙方为本合同约定项目提供商业全案管理服务，为了明确双方的权利、义务，特签订本合同如下：一、委托事项：甲方作为本合同约定项目的开发商，聘请乙方为合同约定项目提供全案商业综合运营管理顾问及驻场经营管理服务。乙方为甲方提供本合同约定项目的前期商业策划定位服务、综合驻场经营顾问服务、设计跟踪服务、物业前期顾问服务、首席招商等，从商业运营管理角度提供综合性服务，确保本合同约定的有关条款顺利执行，全力协助甲方达成项目经营管理目标
2、。二、项目概况：1、在此合同期限内，甲方委托乙方对以下项目提供商业综合运营顾问及管理服务。2、项目名称： 石家庄*“6、7-2、9-1-2、10-2”四个地块 （以下简称“本项目”）3、项目位置：见附件一 （以甲方确认的资料为准） 4、控规条件：地块名称占地面积（）容积率总建筑面积（）备 注6号地160004.22100782/7-2号地16392.994.6254161130平均容积率9-1-2号地370010-2号地14742.46三、商业综合服务内容、服务方式及团队介绍 （一）服务内容 第一阶段：伴随式前期定位策划及建筑概念配合阶段综合顾问服务（此阶段协助甲方完成6#、7-2#、9-1-
3、2#、10-2#地块建筑外轮廓，体块关系的确定，即完成概念方案定位）1. 打包总金额：80万元2. 期间：预计为2017年4月10日至2017年6月9日2个自然月 （以双方签订合同，甲方支付首笔款项后开始计算）3. 工作的启动与完成：收到首付款后5日内乙方开始对石家庄市*项目商业部分进行全面的定位及策划工作，并在工作开始后2个自然月内完成最终的*项目商业部分定位及策划报告，此部分工作内容将配合甲方完成对6、7-2地块外轮廓和体块关系的确认及其他地块的概念性定位。4. 项目定位策划服务费用及支付方式：服务费用：本次服务费用为（大写）人民币捌拾万元整，（小写：RMB800,000元）；付款方式：首
4、付款：合同签订后三日内甲方向乙方支付项目定位策划服务费用的50%，即人民币肆拾万元整（RMB400,000元），乙方于开始工作第（40）个工作日向甲方提交本报告初稿，并进行第一次策划汇报。中期款：在乙方提交本报告初稿后，并得到甲方确认的情况下，甲方应于三日内支付第二笔项目定位策划服务费用的30%，即人民币贰拾肆万元整（RMB240,000元）。 尾款：乙方将根据双方沟通之具体内容对本报告初稿进行调整，提交本报告终稿，并在（5）个工作日内完成，向甲方进行第最终策划汇报，得到甲方确认后，甲方应于三日内支付第三笔项目定位策划服务费用的20%，即人民币拾陆万元整（RMB160,000元）。5. 工作对
5、接地点：石家庄或北京服务形式： （1）不高于六次双方各类方案面对面对接会。 （2）定位策划报告6. 甲方同意乙方就上述工作中的可以有市场数据收集部分内容由乙方指定的第三方配合完成7. 伴随式前期定位策划及建筑概念配合阶段综合顾问服务报告含下列内容：7.1. 主要针对石家庄市整体商业地产市场现状、未来发展及供应进行调查，包括但不限于石家庄现有竞品商业的调研及整体分析（包括但不限于华润、勒泰、万达、怀特、中冶、东南智汇城、保利、北国等商业自持型物业、商业销售型物业）；包括但不限于石家庄市区域内写字楼、公寓、酒店、购物中心、商业街区等产品；零售、餐饮、休闲、娱乐、文化等业态的现状分析，商业销售市场表
6、现调研等；建筑形态、配套设备设施、人防设置等分析 7.2. 通过项目自身条件、人口密度、周边道路条件、交通条件、绿化条件、景观条件、竞品的实际情况等数据采集和分析，得到的城市及区域经济分析、城市、区域商业地产现状及未来发展分析，得出项目的SWOT分析，更加清晰项目的优势、劣势、机会和威胁，并通过矩阵分析进行项目的定位方案7.3. 根据项目定位，对项目未来的产品规模（明确各地块商业面积、塔楼面积）、功能配套、业态配比（明确各地块地上裙房层数、地下商业及车库层数、各塔楼用途）、品类规划（建筑外轮廓，体块关系的确定）、品牌组合以及销售持有比例提出方案结合项目的定位给出销售产品的户型配比、硬件水平、配
7、套设备设施、租售比例和服务水平以及相关的销售策略，营销方向策略，推广策略等7.4. 结合以上工作内容，提出项目整体开发节奏建议7.5. 通过上述内容，确定整体运营方案，并根据运营方案的整体要求，提供运营初步成本测算、收入测算和初步管理架构组成7.6. 本案进行项目的息税折旧前财务分析，包括总体投资初步测算、销售收入测算、租金收益测算、息税折旧前利润测算、投资回收期7.7. 引领不低于3个主力店品牌到石家庄考察（这部分品牌作为乙方洽谈品牌一旦成交，甲方需按照以下招商代理标准支付代理费）提供有初步意向的主力客户的初步工程条件及合作模式意向7.8. 提供不少于五个案名建议7.9. 乙方在要求甲方付款
8、前应向甲方开具不低于付款数额的甲方认可的发票及收据，如乙方提供票据不符合甲方要求，则甲方有权拒绝付款7.10. 甲方负责乙方工作人员或看场品牌赴石家庄出差的差旅费用报销 第二阶段：开业前综合运营管理顾问服务（6、7-2地块）1. 服务期间：预计为2017年6月10日至开业所在月（起始时间可以按照双方签订合同，甲方支付首笔款项后开始计算第61个自然日） 2. 顾问服务月费金额：2.1 自本阶段合同起始月至收至第一笔招商代理佣金所在月当月，顾问服务费标准为20万/月 ；2.2 自收到第一笔招商代理佣金所在月次月至项目开业所在月当月，顾问服务费标准为15万/月 ；2.3 服务期不满一个月的月份月费按
9、实际减少天数比例扣减2.4 因项目所在地政府原因导致项目工期出现临时性中断，甲方可提前三十天书面通知乙方暂停服务起始时间及服务重新启动时间，在服务暂停期间内由甲方负责支付的乙方驻场人员成本、甲方照常支付。3. 工作对接地点：石家庄或北京4. 对接时间及频次：根据甲方需要可每月安排一次高层沟通会（节假日顺延）5. 人员驻场及费用：5.1. 乙方在双方共同成立管理团队前，乙方派驻前期综合运营统筹对接人（1-2人），相关人员费用由乙方承担，派驻起始时间根据甲方进度，预计在服务开始后第6个月（不晚于第9个月）之间开始派驻，负责统筹协调项目相关的所有甲乙双方对接事宜，此部分人员在项目双方共同成立管理团队
10、后，并入管理团队，从管理团队成立的次月人员费用转由甲方支付，。5.2. 项目开业前16个月（不晚于开业前14个月）双方共同成立管理团队，须由乙方派驻部分管理人员包括项目负责人、运营负责人、企划负责人、招商负责人，项目筹备组文员由乙方委派，其他管理人员可根据甲方要求由甲方招聘，为节约成本，可根据项目工作进度需求分批到岗。乙方将与甲方共同商讨项目人员编制、入职计划、岗位职责、薪酬等详细信息，征得甲方同意后确定人员的薪酬、福利，由乙方与派驻人员签订劳动合同，全部人员成本由甲方承担并按季度支付管理人员薪资的支付，并计入项目综合运营成本。5.3. 双方共同成立的管理团队由乙方提供的人员编制、薪酬标准及福
11、利标准经甲方确认同意后，甲方每季度第一个月的15日之前按时向乙方支付，乙方负责每月按时向所有定编人员发放薪资及各项福利费用，如因乙方原因拖欠管理人员工资、薪酬、福利的，相关责任由乙方承担。6. 服务内容：6.1 开业前运营综合统筹服务内容6.1.1. 项目开业前综合统筹协调根据项目各项工作开展进度节点，站在未来经营管理方角度，协调包括甲方、乙方、物业在内的与项目定位、设计、招商、推广、经营管理中心筹建等相关事项在内的方案和进度，并对各方在项目开业前的有关方案提出运营角度意见和建议。6.1.2. 财务预算顾问乙方受聘后将起草开业前营运预算提交给业主审批，开业前营运预算主要包括开业前各项运作支出，
12、经双方沟通，在预算获得业主批准的情况下，此预算为开业前甲乙方共同行动指导，乙方将负责预算的业务执行，业主负责财务执行，在执行过程，如遇超出原预算事务，将额外向业主提报审批。6.2 综合设计跟踪顾问6.2.1. 前期运营设计跟踪顾问a. 配合设计公司设计方案，从运营角度对提出改进和调整建议，包括总体设计运营调整建议提出空间设计运营调整建议提出内装设计运营调整建议提出VI设计运营调整建议提出照明设计运营调整建议提出景观设计运营调整建议提出店铺规划运营调整建议提出店铺形态（面宽、进深）运营调整建议提出后勤区域配置（含上卸货垃圾清运）运营调整建议提出主要人流入口、车流入口关系与位置运营调整建议提出b.
13、 结合商业综合体产品的运营实际需求，增加和完善功能，包括全部公共空间的利用和动线细节设计修改建议；c. 结合整体定位深化、品类规划和品牌组合对应提出业态工程条件； d. 第二阶段服务开始的6个月内，至少4家主力店客户前来考察。6.2.2. 物业规划设计跟踪顾问 服务期间：乙方为本物业提供的前期物业顾问服务将根据本物业特点开展，为期10个月（随甲方 项目进度，暂定为随项目进入方案设计阶段开始的当月起为期10个月）a.土建及建筑物配套设施设计规划图纸及资料的物业顾问意见/报告商业装修配置（项目外围、公共区域、电梯厅等）公寓及写字楼设施及装修配置客户服务设施位置和配置（例如前台）餐饮/露天广场设备设
14、施配置（如有）建材选择（特别是对清洁、安全、节能方面的考虑）标准户型内的交付标准（网络地板、天花等）建筑物外立面配套设备（如擦窗机）b.设备设施设计规划顾问意见/报告空调系统（主机、冷却塔、新风、排风位置设计）消防系统（主机、消防水系统、照明系统、消防设备）强电系统（能源分摊计量系统、电容量建议等）后备发电机系统弱电系统（自动控制系统、消防广播及背景音乐系统、宽带网路、视像系统、防雷设备、卫星设备、电话、有线电视、视屏广告系统等)给排水系统（用水计量系统、中水系统）电梯扶梯（选型、运行、通风、井道排水、内部配置与装修）废弃物处理（干湿垃圾房、清运路线、垃圾分类）大型清洁设备（擦窗机、蜘蛛车、垂
15、直升降台等）节能设备及建议（例如照明、冲便器、变频系统等）中央供应系统的计量 (空调、给水、电力等中央供应系统)暖气系统 （如有）室外及室内照明隔油系统（如有餐饮）保安系统设计（包括门禁系统、巡更系统、红外线系统、实体保安系统、CCTV系统、警报系统）外立面设计（包括建筑材料的选用）c.停车场设计规划顾问意见/报告停车场进出及收费系统停车场出入口及空间规划摩托车与自行车停车场停车场标识系统停车场照明系统人流及车流动线汽车美容设施货物装卸区规划停车场防滑及防撞设备设施d.地面交通系统顾问意见/报告行人动线规划机动车动线规划道路和停车位的设置规划消防车进出路线e.后勤设施设计规划顾问意见/报告物业管理处位置及其员工用房设计规划员工餐厅用房及设计规划中控室及消防控制室位置及其设计规划工具及管理用料仓库位置及其设计规划维修间位置及其设计规划垃圾房及垃圾中转站位置及其设计规划清洁用房位置及其设计规划洗手
