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1、序言 3政策篇一、 2011 年房地产宏观政策的回顾、点评和分析（一）国六条 5（二）九部委新政 6（三）民宅禁商 8（四）金融政策 9（五）税收政策 14（六）经济适用房回购政策 16（七）行业规范性政策 17市场篇二、 2011 年北京土地市场交易分析（一） 2011 年北京土地市场交易总体状况 20（二） 2011 年北京土地交易的具体区域状况分析 23（三） 2011 年北京土地交易的功能属性分析 25三、 2011 年北京商品房市场分析（一） 2011 年北京商品期房预售供应分析 27（二） 2011 年北京商品期房销售状况分析 29四、 2011 年北京二手房市场分析（一） 201
2、1 年北京二手房交易量分析 34（二） 2011 年北京二手房交易价格分析 44（三） 2011 年北京二手房交易面积分析 52预测篇五、 2011 年北京二手房市场总结与2007 年展望（一） 2011 年政策调控下北京二手房市场凸现的五大问题 57（二） 2011 年政策调控下北京二手房市场出现的五个亮点 59（三）展望2007 年北京房地产市场的十二大趋势 61理论研究篇六、置业指导（一）哪一个房贷产品适合您？ 68（二）二手房交易避免吃差价，消费者要做到四个“一定” 72 七、地产评论（一）购房实名制 治标更要治本 75（二）个人住房贷款在发展中更需警惕风险 78（三）透过房价高涨是否
3、应该优化二手房交易环节的税费政策？ 81 附： 2011 年链家大事件序言每年总结都会说，200X年，对于地产行业是不平静的一年，看来，11年也不能免俗了。不平静成了常态。连续三年的宏观调控，业内从最初的不理解， 对政策的非议， 各门各派的争论，媒体的推波助澜。而慢慢的变得更冷静，更客观了。我的理解，调控的目标在于抑制房价“过快”上涨，根本目的一是阻击热钱，二是社会和谐。从具体执行的措施来看，结果是大相径庭。过去的一个月里，北京的房价涨幅终于坐到了第一把交椅，显然这个位子有些发烫。要是说北京是全国调控难度的最大的城市， 我想并不为过， 理由大家见仁见智已经说了很多。 对于北京的房价， 在现在这
4、样一种背景下， 要想控制住，几乎是一个不可能完成的任务。相关决策机构的战略一定要明确，那就是不是涨不涨的问题，是涨多少的问题。“链家地产” 是一家专注于二手市场的企业， 在过去的 2011 年里， “链家地产” 在北京的门店由 110 家增加到 310 家，市场占有率从 2.7增长到 11。这些成绩的取得，是在频繁的宏观调控政策，是在北京的整体交易量仅比 05 年增长了不到15的大背景下。过去的两年，链家拥抱宏观调控，个中颇多体会。透明交易，不吃差价2004 年底， “链家地产”彻底放弃了买卖过程中的差价行为，当初的原因非常的简单，就是和公司的核心价值观不吻合。 当初给我们的选择有三： 单独成
5、立一个公司， 选择性的继续做差价； 做明差， 就是和业主分佣； 坚决不做。 这个选择题， 我们选了 C 。 之后的三个月，链家当时的买卖经纪人全军覆没， 到 2005 年， 只有可怜的 27 名买卖经纪人支撑局面， 还都是作业时间不到三个月的新手。艰难归艰难，两年来， “链家地产”坚持奉行的透明交易，不吃差价，签三方约。不仅仅引导了北京的消费者， 也给我们自己带来了巨大的发展空间， 尤其是在宏观调控期间， 因为没有顾虑，使得我们的市场占有率飞速发展。把事情看长我们经常在教育经纪人，要他们把这个行业做为一生的事业来做。但是坦白的说， “链家地产”直到 2011 年，从企业层面上，才真正的想着这个
6、事情我们要十年，二十年，一百年的做下去。其实，当一个中介企业，乃至一个经纪人，如果都在想我今天做的事情，能不能让我明天在这个行业里继续做下去， 能不能继续做的更好的话， 很多问题也就迎刃而解了。年底这段时间，北京的经纪行业不断有新动作，从透明交易，到资金监管。在行业的游戏规则正在建立的同时， 我们高兴的看到， 大家的共同语言越来越多了， 技术上的竞争在深化， 无序的恶意在减少。 北京的经纪行业在面临巨大挑战的同时， 也面临着巨大的发展机遇。2007 年，行业发展的趋势必然是竞争更激烈、行业更规范。行业的竞争，包括二手房交易、 二手房按揭服务的竞争都会进一步加剧， 竞争的加剧， 将大大的提升经纪
7、公司的服务水准；对没有形成核心竞争优势的中等规模的经纪企业， 2007 将面临严峻的挑战。在政府、行业协会、经纪公司的共同努力下，行业将愈加规范，委托中介交易的比例也会大大提升。因此，预计2007 年北京市全年的二手房交易量有望突破10 万套。北京链家房地产经纪 总经理：左晖2011 年 12 月2011 年北京房地产市场综述在系列的宏观调控下， 2011 年即将落下帷幕，链家地产作为房地产市场的一个参与主体，以其切身感受的一些经历，对2011 年北京房地产市场的走势进行了一个回顾与总结，主要包括五个层面：第一个层面是对 2011 年的宏观政策回顾分析。 该部分对于2011 年出台的各项宏观政
8、策要点进行汇总， 并且对各项政策引起的市场反应进行回顾。主要从国六条、 九部委新政、央行利率和存款准备金率的上调、营业税、个税、土地增值税、经济适用房政策、行业整顿规范政策等方面进行了点评分析。第二个层面是对 2011 年北京土地交易市场进行了一个简要回顾。 2011 年 1-11 月土地交易宗数位 72 宗，预计全年的土地交易宗数在 76 宗，相比 2005 年的 48 宗上涨 58.3% ； 2011年全年土地交易规划建筑面积704.63 万平米，相比 2005 年上涨 62.8% ；土地交易金额在200.78 亿元，相比2005年上涨 73%，平均楼面价格2849 元/平米，相比2005
9、 年上涨 6.3%。因此， 2011 年土地供应依然较大，价格走势基本保持平稳。而城八区依然是供应的主流区 域，其中朝阳和海淀是城八区土地供应的主要承载地， 2011 年规划建筑面积为 210.47 万平 米，占比为29.86%，这也符合北京新城市功能规划中对于保障功能拓展区（朝阳、海淀）土地供应规划的一个基本方针。 同时， 顺义和通州作为东部重点发展带， 其土地交易也快速放量， 规划建筑面积从 2005年的 52.54 万平米增加到 2011 年的 105.39万平米， 占比从 2005年的 12.1%上升到 15%， 而未来几年其土地交易将继续保持较快的增长。 另外， 南城的丰台、大兴和房山的土地交易尤为活跃，规划建筑面积达到了 238.63万平米，占 2011 年土地交易的 33.9% ，为此，南城开发的力度将会进一步深入。第三个层面从 2011 年北京的商品房市场进行了略微分析。 今年 1-10 月北京商品期房预售项目 478个，同比下降17.9%；商品住宅期房成交1184.3万平米，同比下降30.5%； 2011年 1-1
