建筑面积计算方法

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1、目录第1页一容积率第23页1容积率计算公式第2页2容积率计算规范要求第2页3容积率的法律规定第2页4容积率与生活的联系第23页二各种建筑面积计算第35页三扮摊规则的一般规定第56页四套内面积的计算方法1套内使用面积2套内墙体面积3套内阳台面积第6页五共有建筑面积第67页1共有建筑面积的组成第6页2套（单兀）与共有建筑空间之 间的分隔墙以及外墙（包括山 墙）的公共墙体，墙体水平面积 半的建筑面积。第6页3.共有建筑面积的分摊系数第67页4共有建筑面积计算第7页5.共有建筑面积分摊方法第7页六普通住宅建筑混凝土用 量和用钢量：第78页七钢筋含量经验值（包括混 凝土含量经验值）影响钢筋用量 的因素：

2、第811页八计价面积规定第1112页九外保温面积计算公式：第12页十税金包含内容（公司主要交 的税费）第1314页十一.房产税征收对象第1516页十二.土地使用税计算公式：应 纳城镇土地使用税额=应税土 地的实际占用面积X适用单位 税额第1718页十三.车船使用税第1819页十四.资金成本第19页一. 容积率1. 计算公式解释容积率计算公式指的是项目用地范围内总建筑面积与项目总 用地面积的比值。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而 对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住 宅容积率应不超过 5，多层住宅应不超过 2，绿地率应不低于 30%。容积率

3、=总建筑面积寺总用地面积。举例说明：在面积为100 平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建 筑面积200 平方米，容积率就是2.0；如果建3层，每层建筑面积50平方米， 总建筑面积150 平方米，容积率就是1.5，依次类推总用地面积10 万平方米，总建筑面积10 万平方米，容积率为1总用地面积10 万平方米，总建筑面积15 万平方米，容积率为1.5总用地面积10 万平方米，总建筑面积8 万平方米，容积率为 0.82. 规范要求 1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在 2.8 米至 3.6 米之间，其建筑面 积不计入容

4、积率。2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转 换层，底层车库、杂物间等。当层高在2.2 米及以上的按全面积计入容积率，若 层高不足 2.2 米的按 1/2 面积计入容积率。3、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平 投影面积的一半计算，当进深超过 1.8 米的各类阳台，均按全面积计入容积率。4、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高 1.0米以上的建筑部分应计入地上建 筑面积计算值；不足 1.0 米的，不计入容积率。5、如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上 0.2 米 作为室外地坪，之后再按上述规定核准。3. 法律

5、上的规定容积率一般是由政府规定的。现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划，一般而言，容积率分为： 独立别墅为 0.20.5。联排别墅为 0.40.7。6 层以下多层住宅为 0.81.2 。11 层小高层住宅为 1.52.0。18 层高层住宅为 1.82.5。19 层以上住宅为 2.44.5。住宅小区容积率小于 1.0 的，为非普通住宅。4. 容积率与生活的联系当建筑物层高超过 8 米时，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密 度的居住人口，最终导致小区中业主

6、的生活舒适度下降。另外，高密度的居住人 口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防 通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密 度小区时应该对此提出更高的要求。二.各种面积计算用地面积是指供开发的土地面积； 占地面积应该叫基底面积才对，是指建筑物底层的外围面积的总和； 计容面积是指计入容积率的建筑面积，一般是指地面以上的建筑面积的总和； 不计容面积是指不计入容积率的建筑面积，一般是指地面以下的建筑面积的总 和；建筑面积是指计容面积和不计容面积的总和； 可销售面积是指可供销售的建筑面积，一般是以楼栋为单位计算，该楼栋所有地 上建筑面积以及地

7、下部分仅为这栋楼服务的设备用房面积均计入此楼的可销售 面积1. 建筑面积的计算 整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和， 包括阳台、走廊、楼梯、地下室等具备有上盖，结构牢固，层高在 2.20 米以上 （含 2.20 米）的永久性建筑的建筑面积。2. 单层，有维护平屋面的房屋主体：按其外墙勒脚以上的结构外围水平面积乘以系数K计算（高度2.2米时，K=l； 高度2.2 米时， K=0.5）.3. 有维护的局部楼层（舞台灯光控制室或其它夹层）按其维护结构外围水平面积乘以系数K计算（高度2.2米时，K=1；高度2.2 米时， K=0.5）.4. 斜顶下的建筑空间（坡屋面下单层

8、建筑，坡屋面下多层建筑的顶层，加以利用的阁楼，加以利用的场馆下的空间）等，按维护外围水平面积（首层为勒脚以上）乘以系数K计算（净高2.1米时，K=1； 1.2净高2.1米时, K=0.5；净高小于1.2米不计面积）。5地下室及半地下室及其出入口，各层均按上口的维护外围面积乘以系数K 计算；（层高2.2米，K=1 ；层高2.2米，K=0.5）。（注：采光井、保护墙、 防潮层不计面积，出入口要计面积。）6深基础的架空层如果有维护并加以利用的，面积计算同地下室。（不利用的不计算，无维护的不计算。）7利用坡地吊脚所设立的架空层，有维护的按地下室计算，无维护的按水 平面积的一半计算，不利用的坡地吊脚架空

9、层不计算面积。8突出屋面的有维护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房的建筑面积，按维护外围面积乘以系数K（层高2.2米，K=1 ；层高2.2米，K=0.5）.（注：水箱不计面积）9.突出屋面有维护结构的，通向屋面的单坡楼梯出入口的建筑面积，按维护外围面积乘以系数K计算（净高2.1米时，K=1； 1.2净高2.1米时，K=0.5； 净高小于1.2米不计面积）。10建筑物有维护结构的门斗及落地橱窗，按维护外围面积乘以系数K计算。（层高2.2米，K=1 ；层高2.2米，K=0.5）（独立橱窗、围墙上的橱窗、 房屋外墙上的非落地橱窗不计面积；门斗和落地橱窗所依附的建筑外墙已记在建 筑主体内，因而在此不计）1

10、1阳台按水平投影面积的一半计算，不论凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭 阳台（敞开式阳台）。12走廊（檐廊、挑廊、柱廊、架空廊、连廊），有盖有维护的按外围水平面积 乘以系数K计算（层高2.2米，K=1 ；层高2.2米，K=0.5）。有盖无维护的按 底板水平投影面积的一半进行计算，无盖的走廊部计面积。（注：如果层层都有 无盖的挑廊，那么顶层挑廊不计算面积，下面各层按要求计算面积。）13雨棚：外挑宽度大于2.1米的雨棚，按雨棚结构板的水平投影面积的一半计 算，外挑宽度小于等于2.1米时，雨棚不计面积。（外挑宽度为建筑外墙至雨棚 外沿的距离）14楼梯：室内楼梯按建筑自然层水平投影面积计算。（底层层高高

11、，增加楼梯 的跑数，此时楼梯仍按一层计算面积）15室外楼梯，有永久性顶盖的，按自然层水平投影面积的一半计算。（不计 面积的楼梯为：爬梯、扶梯、自动扶梯、无盖的室外楼梯最上层）16电梯井、观光电梯井及提物井的建筑面积按自然层计算。（电梯井的自然 层数按所服务一侧的房屋自然层数确定）17通风排气竖井、垃圾井和管道井：室内的按自然层计算面积；室外的不计算面积；如设在外墙上，部分突出房屋外墙以外的不计面积，其余部分按自然 层面积计算。（当通风井、垃圾井和管道井两侧的房屋层数不同时，按房屋不同 层数的自然层为界，分别确定自然层数。）18变形缝：在建筑物内的计算面积，在建筑无外的不计算面积。19斜墙：外斜

12、墙以各层底板处的墙体为准计算建筑面积；内斜墙视同斜屋面来 计算建筑面积。20幕墙:维护性幕墙建筑面积计算到幕墙外；装饰性幕墙按其所依附的墙体计算面积。21外墙外侧有保温隔热层的，以保温隔热层的外边线来计算建筑面积。22.有永久性顶盖没有维护的房屋，按顶盖水平投影面积的一半计算面积（车棚、货棚、站台、路厅、加油站、收费站、看台）23.沿高不同的建筑其分界墙或柱的建筑面积沿高较高侧。24. 计算一半建筑面积的范围1. 与房屋相连有上盖无围护结构的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算。2. 独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。3. 未封闭的阳台、挑廊，

13、按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构 向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜 或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。4. 无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。5. 有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。25. 不计算建筑面积的范围1. 层高小于 2.20 米的房屋及房屋附属部位。2. 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨棚等，以及有主墙体的玻 璃幕、金属幕及其他材料幕墙。3. 房屋之间无上盖的架空通廊。4. 房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。5. 顶层挑台的底板局

14、部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。6. 房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊等。7. 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。8. 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不 论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。9. 屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。10. 利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。11. 广场式室外楼梯。12. 独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。13. 与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。三. 分摊规则 一般规定1. 房屋共有建筑面积分摊计算，有

15、合法产权分割协议的，按协议分摊；无协议或 协议不明确的按本规则执行。2. 房屋共有建筑面积分摊以幢为单位。共有建筑面积分摊仅限于本幢内的共有建 筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫等）不得分摊 到本幢房屋内。本幢内为多幢房屋服务的公用设施建筑面积亦不得分摊到本幢房 屋内。3. 房屋共有建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。 分摊的共有建筑面积不划分各户摊得面积的具体部位。共有部位建筑面积一经分 摊，便不得改变原始设计的使用功能。4. 有两种以上房屋类型的综合楼，应根据房屋类型，按相关面积比例先行分摊除 垂直通道（楼梯、电梯及相应走道，下同）外的全幢共有建筑面积（此次分摊的 最小单位为不同类型的功能区），垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通） 与否，均按层分割，垂直通道面积并入各自功能区共有建筑面积。5.楼房下层（含底层）楼层的垂直通道，无论其使用（停靠、连通）与否，均应承担相应的 建筑