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1、房地产企业土地增值税的计算(附案例)2006-07-08 17:55:00 来源：网络 作者：未知 点击：20196土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更 好的把握其计算。一、把握两个概念(1)增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。(2)扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产
2、开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：(1)增值额未超过扣除项目金额50 %的部分，税率为 30%,速算扣除数为 0;(2)增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100 %的部分，税率为 40%,速算扣除数为 5%;(3)增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额 200 %的部分，税率为 50%,速算扣除数为15%;(4)增值额超过扣除项目金额200 %的部分，税率为 60%,速算扣除数为 35%。三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房
3、地产取得的各种实 物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。四、确定扣除项目(1)取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；(2)房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；(3)房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按土地增值税暂行条例及其实施细则规定：纳税人能镂转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第(1)和(2)项合计的5%以内计算扣除，否则按上述第(1)和(2)项合计的10%以内计算扣除；(4)转让房地产
4、有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；(5)其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20 %计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。五、计算方法更多土地增值税资料请访问中国地产商网站首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式土地增值税税额=增值额X税率-扣除项目金额X速算扣除数”进行计算。举例如下：某房地产公司开发100 栋花园别墅，其中 80 栋出售， 10 栋出租， 10 栋待售。每栋地价 14.8 万元，登记、过户手续费0.2 万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前
5、期工程费、建筑安装工程费等合计50 万元，贷款支付利息0.5 万元（能提供银行证明）。每栋售价 180 万元，营业税率5 ，城建税税率5 ，教育费附加征收率3 。问该公司应缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入：180 X80 = 14400 （万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.8 + 0.2 +50） X80 =5200 （万元）房地产开发费用扣除：0.5 ）80 + 5200 石%= 300 （万元）转让税金支出：14400 5%X（1+5%+3%） = 777.6 （万元）加计扣除金额：5200 发0%= 1040 （万元）扣除项目合计：5200 + 30
6、0 + 777.6 + 1040 = 7317.6 （万元）增值额=14400 -7317.6 = 7082.4 （万元）增值额与扣除项目金额比率=7082.4 /7317.6 100%= 96.79 %应纳增值税税额= 7082.4 40 %-7317.6 ）5% = 2467.08 （万元）六、会计处理1 .转让取得收入时：借：主营业务税金及附加2467.08贷：应交税金 -应交土地增值税2467.082 .实际上交时：借：应交税金 应交土地增值税2467.08贷：银行存款 2467.08房地产开发项目土地增值税计算案例（例子）来源 : 未知 作者：佚名 q 日期： 10-06-09200
7、6 年 12 月 31 日，转让 1993 年 5 月 1 日签订开发合同，并投资建成的一座房屋，转让收入为1150 万元 （转让收入中含政府部门收取的各种费用 50 万元 ） ，支付的土地使用权价款110 万元，房地产开发成本320 万元，实际发生的房地产开发费用 100 万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。国家规定城建税税率为7% ,印花税税率为 0.5%。，教育费附加征收率为3% ,政府规定允许扣除的房地产开发费用为10% 。请根据以上资料，计算应缴纳的土地增值税。分析与解答：按税法规定， 1994 年 1 月 1 日以前签订的房地产开发合同或已立项， 并已按规
8、定投资建设， 其在 1994 年 1 月 1 日以后 5 年内首次转让房地产的，免征土地增值税。由于该房地产在 2006 年转让，已超过规定的免税期限，因此应依法缴纳土地增值税。计算过程如下：1 、取得土地使用权所支付的金额为 110 万元2 、房地产开发成本为 320 万元3、允许扣除的房地产开发费用=（110+320） X 10%=43（ 万元）注：不能按实际发生的房地产开发费用 100 万元计入。4、扣除的税金=1150X5* （1+7%+3%）=63.25（ 万元）注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。5、建设普通住宅加
9、扣 =（110+320） X 20%=86（ 万元）注：对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受 20% 的加计扣除。6 、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25（万元 ）注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税 （ 和营业税 ） 。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（ 如以上的 50 万元 ） ，但不得作为加计 20% 扣除的基数。7 、增值额 =1150-672.25=477.75（ 万元 ）8、增值率=477.75 + 672.25 X 100%=71.07%9、应纳税额=477.7
10、5 X 40%-672.25X 5%=157.49（ 万元）注： 按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算， 该案例增值额（71.07%） 超过扣除项目金额 50% ，但未超过100%的其土地增值税税额=增值额X40% -扣除项目金额X5% o土地增值税的计算技巧来源 : 未知 作者：佚名 q 日期： 10-06-09某房地产开发公司同一个月内发生两笔业务。业务一，建造一幢普通标准房以市场价格销售，取得销售收入 260 万元，发生费用为：取得土地使用权所支付的金额 100 万元，房地产开发成本50 万元，其他扣除费用 60 万元。业务二，转让另一房地产取得收入 40
11、0 万元，发生费用为：取得土地使用权所支付的金额 20 万元 ; 房地产开发成本 30 万元 ; 房地产开发费用 16 万元，与房地产有关的税金 24 万元。依据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条规定，从事房地产开发的纳税人，取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本可加计 20%扣除，业务一扣除项目金额为 （100+50） X （1+20%）+60=240万元，增值额为 260-240=20万元，增值率为20 +24020% 。依据土地增值税暂行条例第八条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免缴土地增值税。那么业务一可享受优惠，应纳土地增值税额为 0 。业务二应纳土地增值税计算如下：可扣除项目金额为（20+30） X （1+20%）+16+24=100 万元，增值额为400-100=300 万元，增值率为 300+ 100X 100%=300%,应纳土地增值税额 =300X 60%-10OX35%=145 万元。但该公司财务人员进行了筹划：放弃业务一的税收优惠，对两笔业务合并核算。结果为：共取得收入660 万元，扣除项目金额为300万元，增值额为660-300=360 万元；增值率=360+ 300X 100%=120%, 100%120%k h eiHcnojib3OBaTbCH b KOMMepnecKHx uejiax.以下无正文
