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1、金巢华城城营销推推广报告告导言“南昌故故郡，洪洪都新府府，星分分翼轸，地地接衡庐庐”赣赣水苍茫茫，亿万万年来孕孕育着一一片物华华天宝的的红土地地，才俊俊辈出，千千百年来来传唱着着一曲人人杰地灵灵的古诗诗章。时代的步步伐跨入入二十一一世纪，随随着全球球经济一一体化进进程的加加快，古古老的中中国经济济早已融融入色彩彩斑澜的的地球村村落，与与世界同同步发展展的理念念，使中中国的经经济发展展，由中中心城市市向各省省级城市市乃至地地县级城城市如燎燎原之火火般迅速速蔓延。中小型城城市经济济的发展展很大部部分是依依托该地地区商业业的繁荣荣，现代代商业的的繁荣，往往往又会会引发房房地产开开发的效效应，有有数据
2、证证明，商商业与房房地产业业的同步步发展，最最终会促促进地区区商业市市场的新新一轮火火爆。金巢华城城位于江江西省抚抚州市市市中心、金金巢大道道的东侧侧，是一一座集现现代商务务、时尚尚购物、品品味休闲闲、动感感娱乐、南南北美食食为一体体的现代代化生活活商城，引引领都市市时尚潮潮流，开开创抚州州投资创创业先河河。在建建筑风格格品味上上，秉承承了海派派不夜城城的鲜明明特色，以以三层四四万余平平米的恢恢宏体量量，铸就就一座抚抚州乃至至江西省省内时代代品质的的标志性性商业中中心；在在业态布布局上，金金巢华城城利用回回廊式的的建筑架架构，嫁嫁接上海海品牌经经营，以以聚集空空前的投投资人气气；在商商业运作作
3、上，金金巢华城城更是导导入了现现代国际际运营模模式，并并由上海海市老牌牌著名房房地产策策划企业业新圣营营销机构构全程企企划经营营。建成后的的金巢华华城，将将以“上海生生活城”多姿风风采的繁繁荣景象象，形成成抚州市市市区商商业划时时代的商商业文化化中心。其其不仅在在政治上上增加和和补充了了抚州地地方的财财政税收收和提供供更多的的就业机机会，同同时，也也为这座座历史名名城在整整体发展展上融入入时代潮潮流，提提供了新新的发展展机遇和和希望： 1、带动动城市新新一轮发发展2、塑造造新的城城市中心心3、城市市商业结结构的更更新4、强化化城市中中心的价价值和凝凝聚力5、提升升都市生生活质量量6、影响响城市
4、文文化可以肯定定地说，具具有标志志性的商商业文化化中心，是是一座城城市的“窗口”，打开开这扇“窗口”，吹向向这座城城市的是是一股全全新理念念的清风风，将掀掀开了这这座城市市经济发发展之章章册的全全新一页页，而我我们则是是给这座座城市，递递上了一一张担纲纲描绘城城市时尚尚商业文文化设计计师的“名片”。一、抚州州市概况况（一）抚抚州概况况 抚抚州市位位于江西西省东南南部，辖辖10县1区，全全市面积积1.888万平平方公里里，其中中耕地面面积3550.446万亩亩；全市市总人口口3800万人，市市政府所所在地临临川区人人口近440万人人。（二）交交通区位位抚州交通通便利，区区位优势势明显，东东靠浙江
5、江，南邻邻福建，距距省会城城市南昌昌仅900公里，有有国家一一级公路路直达。鹰鹰厦、浙浙赣铁路路穿境而而过，抚抚州火车车站(二级站站)离市区区6公里；沪瑞高高速公路路抚州至至上海段段今年年年底通车车，5小时可可到达；京福高高速公路路(北京至至福州)预计20004年年年底通通车；昌昌厦高速速公路已已全面开开通，3320、3166、2066国道横横穿市境境；距南南昌昌北北机场仅仅l 000公里里，至香香港、深深圳、广广州、厦厦门、上上海、宁宁波、北北京等各各大城市市均有航航班；中中国远洋洋国际货货运集团团公司(中转港港上海)在南昌昌设有集集装箱码码头，承承接外运运货物，抚抚州距集集装箱码码头和海海
6、关仅ll 000公里，抚抚州的产产品能及及时、快快捷、顺顺畅地运运往世界界各地。（三）人人口类型型1、 当地土生生土长的的本地居居民常年居住住临川区区的当地地居民，这这部分居居民大概概占目前前居民总总人数的的60左左右。他他们的特特点是：有一定定的消费费能力和和投资观观念，但但缺乏的的是现代代投资理理念，不不会轻易易接受比比较新潮潮的投资资项目。2、 近年来在在此购房房安家的的居民近年来在在临川购购房安家家的居民民，所占占区域总总人口数数的200左右右。这些些楼盘的的总价都都在5-13万万元之间间，可以以估算出出这些居居民大部部分的家家庭月收收入都在在800012000元左左右，其其特点是是：
7、收入入略高于于抚州市市人均收收入水平平，具有有一定的的消费能能力，消消费的观观念和层层次也达达到一定定的水准准。3、外来来经商者者在市区区购房安安家的居居民近年来在在抚州市市从业或或经商的的外来人人员，并并在此置置业安家家，约占占区域人人口的220%左左右，这这部分人人口的收收入相对对较高，有有一定的的消费观观念，投投资概念念也达到到一定水水准。4、即将将在此地地购房安安家的新新居民即指今后后周边一一些即将将推出的的楼盘的的业主。这这些居民民群主要要为年轻轻人为主主，文化化程度较较高，他他们的融融入，预预计可提提高目前前该区域域的消费费档次。这这些收入入较高群群体的入入住，将将提高抚抚州市居居
8、民休闲闲消费档档次。5、在抚抚州就读读的高校校学生抚州自古古就有“才子之之乡”、“文化之之邦”的美誉誉，这里里指的是是抚州华华东理工工大学等等高校的的在校就就读生，大大多来自自五湖四四海，他他们的经经济独立立性较差差，消费费经验少少，对待待消费不不能理性性化。（四）抚抚州经济济改革开放放以来的的二十多多年，是是抚州市市历史上上发展最最快的时时期。220022年全市市国内生生产总值值1499.200亿元，第第一产业业47.00亿亿元，第第二产业业59.94亿亿元，第第三产业业42.26亿亿元，分分别比上上年增长长10%、2.22%、15.2%、12.4%；财政收收入100.211亿元，比比上年增
9、增长1.90%，三产产结构比比为311.5:40.2:228.33。 抚州的经经济总量量不断增增加，国国内生产产总值年年均增长长10%，预计计，到220055年国内内生产总总值跃上上2000亿元的的新台阶阶。全市市财政总总收入年年均增长长10%，20005年超超过144亿元。全全社会固固定资产产投资年年均增长长12%，20005年达达到422亿元。全全社会消消费品零零售总额额年均增增长 99%，20005年达达到1000亿元元。二、抚州州市商业业用房市市场概况况（一）商商业用房房分布及及经营状状况1、赣东东大道上上商业氛氛围浓厚厚抚州市的的商业用用房主要要集中在在赣东大大道上，赣赣东大道道上的
10、商商业氛围围较为成成熟，常常用生活活配套设设施很是是齐全。商商业类型型有餐饮饮酒店、服服饰专卖卖店、美美容美发发店、超超市便利利店等，其其中以服服饰店居居多，一一些便民民服务小小店在该该区域的的分布也也比较均均匀，如如眼镜店店、服装装百货店店、新华华书店、音音像商店店、药店店、诊所所、洗衣衣店、照照相馆、冲冲印店、网网吧、家家具装潢潢等，同同时邮政政局、中中国银行行、工商商银行、农农业银行行、建设设银行等等各家商商业银行行也均在在大道上上开设了了营业所所。2、赣东东大道上上的商业业供需平平衡总体而言言，赣东东大道的的商业环环境十分分成熟，此此处商铺铺的使用用率已接接近饱和和，租金金价格不不菲，
11、往往往是重重金难求求一铺。从从各家商商铺的客客流量、装装修、分分布等方方面来看看，此处处商家的的经营状状况良好好，可以以说是生生意兴隆隆。从买买卖两方方面来分分析，应应当是该该地区的的购买潜潜力和消消费能力力，与现现有商家家的供应应能力基基本平衡衡。目前前，赣东东大道上上的租金金价格在在40-1200元/月/平方米米之间。3、其它它路段的的商业业业态规划划混乱而与赣东东大道相相交的岔岔路上的的商业业业态分布布相对比比较混乱乱，环境境也比较较差，商商业类型型主要以以小型的的饮食店店、五金金建材店店、小卖卖部为主主。虽然然，使用用率较高高，但租租金价格格明显低低于赣东东大道，平平均出租租价格在在1
12、8-26元元/月/平方米米。同时时，经营营状况也也明显不不如赣东东大道上上的商铺铺，绝大大部分店店铺的赢赢利不高高，只是是略有赢赢利而已已。（二） 消费倾向向分析1、主力力消费群群体的消消费倾向向单一，投投资理念念混乱抚州市市市民的消消费倾向向比较单单一，而而且消费费观念也也是以短短期消费费为主，这这一点从从业态分分布上表表现得较较为明显显，抚州州市的商商业业态态呈两极极分化的的态势，主主业态一一是餐饮饮业，二二是娱乐乐业，而而其他商商业业态态分布不不完整，缺缺乏休闲闲设施。抚州市市市民的消消费观念念仍停留留在非理理性消费费阶段，抚抚州市的的人均月月收入约约在6000元左左右，而而从当地地的消
13、费费情况看看，人们们的主要要消费是是餐饮和和娱乐，对对于追求求生活质质量方面面的消费费观念比比较缺乏乏。抚州人具具有一定定的房产产投资意意识，但但投资理理念却十十分混乱乱，对所所投资物物业的投投资回报报率概念念比较模模糊，同同时对银银行贷款款的意识识不足。目前，抚抚州市的的消费主主力是占占区域人人口600%的原原居民，这这些居民民的消费费能力并并不是很很强，多多以生活活实用为为消费标标准。应应该说，现现在抚州州市的商商业配套套设施，已已经能够够基本满满足他们们的生活活需要。而而近年来来刚刚迁迁入此地地的新居居民，由由于年龄龄层次较较低、受受教育程程度较高高，对商商业环境境和市场场配置等等往往有
14、有较高的的要求，除除了满足足平时生生活必需需的条件件外，他他们对休休闲时尚尚也有一一定的需需求。从从目前抚抚州市的的商业条条件来看看，新居居民的消消费要求求可能暂暂时得不不到解决决，于是是，这部部分消费费群体的的目标，常常常转向向南昌或或其他周周边城市市。随着周边边住宅小小区不断断吸引新新的居民民进入该该区域，以以及居民民的生活活素质的的提高，预预计抚州州市的新新居民们们会需要要更高档档次的商商业气氛氛和休闲闲娱乐场场所。2、中老老年人士士的消费费对价格格敏感顾客自身身的特点点（包括括家庭、年年龄等因因素）对对顾客的的购买行行为有很很大的影影响，该该顾客代代表了一一个群体体的消费费特点，这这个
15、群体体具备这这样一些些特点：50-660岁的的老年夫夫妇，和和第三代代生活在在一起；基本的的收入是是退休金金和子女女提供的的一些帮助，负负责照顾顾第三代代。 消费主要要以家庭庭为主，所所购买的的商品家家庭实用用性要求求很高，因因此，相相对的购购物频率率就很高高，而消消费单价价就相对对较低。 是其他家家庭成员员的购买买决策的的购买主主体，购购物特点点体现其其他家庭庭成员的的消费特特点。 很会精打打细算，对对促销商商品很感感兴趣，因因此对价价格很敏敏感。3、在校校学生的的消费特特点大学生的的基本生生活消费费和心理理整体上上是现实实的、合合理的，但但离散趋趋势明显显，个体体差异大大。主要要归纳为为以下几几个方面面： 大学生消消费有其其不理性性的一面面大学学生没有有经济来来源，经经济独立立性差，消消费没有有基础，经经济的非非独立性性决定了了大学生生自主消消费经验验少，不不能理性性地对消消费价值值与成本本进行衡衡量。大大学生没没有形成成完整的的，稳定定的消费费观念，自自控能力力不强，多多数消费费都是受受媒体宣宣传诱导导或是受受身边同同学影响响而产生生的随机机消费、冲冲动消费费。这也也正是大大学生消消费示范范效应的的结果。拿拿手机产产品来说说，目前前，有手手机的大大
