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1、至祥置业 (昆明 )有限公司MOMA项目商业策项划目报告MOMA报告说明第一部分昆明商业发展概况一、经济发展态势二、昆明商业主要业态三、昆明商圈情况四、商业物业和租金水平第二部分项目分析一、项目简介二、项目地域分析三、项目建筑分析四、商业发展现状五、交通条件第三部分消费者分析一、昆明消费者总体情况二、项目区域内消费者情况三、投资者喜好和因素第四部分项目 SWOT 分析一、 SWOT分析二、对策分析第五部分项目市场定位一、定位思路二、定位依据三、商业定位四、目标消费群体定位五、业态组合和档次定位第六部分负一层分析一、背景二、需求分析三、价值分析四、用途和对象二零零五年十二月十五日目录商业策划报告
2、第七部分招商和策略一、租金收益预计二、商户建议三、招商策略第八部分销售策略一、销售策略二、分期销售安排三、销售方式安排四、产品定价五、销售进度安排MOMA项目商业策划报告报告说明本报告所表述之项目为MOMA项目一期和二期的商业部分， 其中主要为地面建筑部分， 二期附一层由于需要对用途进行讨论，将专题分析。本报告将根据昆明商业发展背景、项目自身条件、消费者需求等方面对商业定位、商业规划、业态分布、店铺分割、招商和销售策略进行分析和讨论。本次交流将重点阐述商业定位部分，其他部分提出初步建议和构思，深度分析和报告将在后续报告提交。本报告有关资料来源于至祥数据库、昆明统计局资料、 市场调查结果以及有关
3、网站公布资料，文中不再另行说明。第一部分昆明商业发展概况一、经济发展态势1 、国内生产总值2004 年昆明市国内生产总值为942 14 亿元，比上年增长12 0。历年国内生产总值情况见下图：2 、结构2004 年 GDP 构成：第一产业为亿元， 占，第二产业为亿元， 占，第三产业为亿元， 占。3 、社会消费品零售总额2004 年昆明市社会消费品零售总额达亿元，增长%，整个社会消费品零售市场从整体上保持了持续、稳定的增长态势。4 、人均水平1 ）人均国内生产总值2004 年昆明市人均国内生产总值为18744 元，比上年增长 10 9，昆明市人均国内生产总值从整体上保持了持续、稳定的增长态势。2
4、）人均可支配收入2004 年昆明市人均可支配收入为9045 元，同比增长率为。虽然同比增长率有所下降，但是昆明市人均可支配收入大幅度地增长，这为众多的商家带来了很多的商机。3 、人口1 ）人口规模2004 年年末昆明市总人口为578 万人，流动人口 106 万，主要聚集在 180 平方公里的市区。2 ）人口密度2003年全市总体为556 人/ 平方公里，其中五华区、盘龙区的人口密度为29621人/ 平方公里，西山区为332 人/ 平方公里，官渡区为615 人/ 平方公里，东川区为156 人 / 平方公里。结论：经济的增长、人口规模的增长以及人均收入的增长，提高了昆明市的整体消费规模，也为商业的
5、发展和增长提供了消费基础。二、昆明商业主要业态1 、零售业主要业态业态名称代表企业经营面积主要特点购物中心新西南广场、汇都10 万平方米以上 综合、庞大、齐全、满足多方国际位消费需求百货店白盛、金龙、百大2 万平方米左右时尚窗口、展示作用，租金承受力低大卖场沃尔玛、家乐福8000 2 万平方 日常生活品为主、货品丰富、米价格便宜， 租金承受力低仓储式商场麦德隆2 万平方米左右价格便宜、批量购买、租金承受力低专业店、专营店 国美、健之佳、百300 5000 平方 专业、连锁， 租金承受力丽米低专卖店POLO 、 NIKE 、佐 50 300 平方米 单一品牌、多为服装店，租丹奴、真维斯金承受力高
6、便利超市之佳100 500 平方 社区经营、便利生活，租金米承受力低杂货铺等20 150 平方米 临街经营、满足简单需要， 租金承受力低2 、餐饮业主要业态业态名称代表企业经营面积主要特点大型酒楼老房子、仁和、新1000 5000平方 以川、粤为主，租金承受力人人米低火锅店小天鹅、老幺、胖1000 5000平方 以川味为主，租金承受力低子米茶餐厅隔锅香、新利源5001000 平方米 中式快餐、休闲餐厅， 租金承受力低西式快餐肯德基、麦当劳200500 平方米 位置要求高，租金承受力高西餐、咖啡吧杰克、上岛、真锅200500 平方米 位置要求高，租金承受力高异国风味贵太郎、依佐拉2001000
7、平方米 异国风味、租金承受力低小吃50 500 平方米临街、各地风味，租金承受力高3 、娱乐业主要业态业态名称代表企业经营面积主要特点健身中心宝力豪、迪声、国1000 3000 平方米 健身、美体，租金承受力防健身低美容美发柔婷、新标榜、流3001000平方米 租金承受力略高行前线酒吧、迪厅芭比、 TOPONE 、 3002000平方米 中高消费，租金承受力低高跟鞋、单行道KTV好乐迪、温莎1000 3000 平方米 中高消费，租金承受力低水浴桑拿水艺天下、水岸幽5005000平方米 中高消费，租金承受力低兰茶室100500 平方米租金承受力略高结论：昆明商业业态的发展已较为丰富（仅少数如折扣
8、店、便利店等未进入昆明市场），但品牌数量和知名品牌仍然较少。三、昆明商圈情况1 、昆明商圈分布2 、主要商圈及特点商圈名称主力店和主营业态定位和特点变化和发展三市街商圈以柏联百盛、 昆百大、 家乐商业定位为中档和中高随着步行街的开通、 百盛福等为代表， 有着悠久的商档层面， 业态丰富完整、 经营 的做强、已经周围辅助商业的业历史，种类齐全，商业氛围浓厚。丰富，该商圈的地位日益巩固，目前和将来一定时间内仍将保持其第一商圈的位置。青年路商圈以新西南广场、仟村百货、商业定位为中档和中高由于新西南广场还处于鸿城为代表。档层面， 以购物中心、 百货和调整时期、仟村走弱以及鸿城专卖店为主，昆明走廊的开的反
9、复经营不善， 该商圈的地业，有望弥补该商圈餐饮、娱 位持续降低， 但街铺依然较为乐不足的弱点发达，商圈内金鹰百货、 护国商城的建设， 有望提升该商圈的地位白塔路商圈金龙百货、 金格中心、 樱花白塔路商圈是一个典型汇都国际的建设和开业，商城。的高档百货商圈，完全依靠 将极大地提升商圈的商业氛金龙百货的支撑而兴起，以 围和辐射能力定向消费为主， 商业氛围较淡小西门商圈沃尔玛、 美辰百货、 街铺等中到中低定位，小西门处于西市区和主城区的商圈以大型超市及电讯业为咽喉位置， 商业氛围浓厚， 客主，其他主要是一些经营日用流巨大，有向中档时尚方向发品和小百货的小商铺，展的趋势昆都商圈昆都商圈是以娱乐、 餐饮
10、为主的商圈， 配以大量的精品专卖店，年轻、时尚定位，明夜生活的主要场所之一。是昆昆明主要的娱乐区域， 零售业较弱，短期内无大的发展空间螺蛳湾商圈以批发为主， 零售为辅。 经营品种上， 从传统的服装鞋帽和小商品， 发展到文体用中到低定位， 辐射云南地州，是主要的百货集散地已定型，短期内难以形成突破，但已稳居中、 低消费和批发业务的龙头品、家电、化妆品。四、商业物业和租金水平1 、主要地段街铺租金地段租金出租率正义路400 500100 青年路350 400100 南屏街300 35095 北京路80 20090 8020085各主要街道临街店铺的租金明显表现出从市中心区域往外缘递减的趋势，说明商
11、业氛围也处于趋降的状态。2 、近期供应的市区主要商业物业商业物业名称具体地址开发规模开发经营定位销售金鹰百货威远街占地近十亩， 8 万平方米SHOPPING MAIL金鹰买断东盟国际旅游商城威远街与端仕街占地三十亩， 3万平方米旅游百货商场联营倾城名筑（金碧阳光）同仁街旁占地八亩，2-3万平方米时尚百货商场联营富邦广场书林街与金碧路占地十八亩， 3万平方米不确定联营国际汇都白塔路地矿局占地四十亩， 8万平方米购物中心租约销售白夜荷东人民中路约 7000 平方米商业销售昆明老街文明街片区占地 300 亩，18 万平方历史传统风貌区建设中米银三角项目宝善街原服装商场商业建设中昆明走廊原西南文化城占地十亩， 3 万平方米休闲娱乐生活广场租约销售市房管局青年路与威远街五层商业商业建设中顺城街片区改造顺城街片区占地 101 亩， 7 万平方商业、社区、商务建设中米世纪广场二期南屏街12310 平方米商业建设中中央丽城气象路交叉口2 万平方米商业销售护国商城青年路3 万平方米商业、百货建设中近期上市的
