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1、南京湾（香江）商贸物流总部基地项目第一、二期可行性研究报告投 资 商：南方香江集团二零一一年八月目 录第一章 总论41.1 项目背景41.2 项目概况121.3 结论15第二章 项目建设的必要性和拟建内容152.1项目建设的必要性152.2拟建内容16第三章 市场分析183.1市场机遇183.2香江集团优势分析193.3市场竞争力分析213.4存在的问题和不足21第四章 土地利用及场址选择234.1 土地利用234.2 场址选择244.3房屋拆迁安置补偿方案25第五章 工程方案和设备方案265.1 主要设计原则265.2总体规划和空间布局265.3 工程和设备方案28第六章 资源开发及综合利用
2、分析376.1资源开发方案376.2资源利用方案386.3资源节约措施39第七章 节能措施427.1用能标准及节能规范437.2电气节能437.3给水排水节能457.4暖通空调动力节能467.5建筑节能487.6设备节能507.7节能效果综合分析及评价50第八章 环境和生态影响分析508.1环境和生态现状508.2项目建设对环境的影响518.3生态环境保护措施518.4环境和生态影响综合评价55第九章 劳动安全卫生与消防559.1 劳动安全与卫生559.2 安全卫生措施预期效果评价579.3消防57第十章 组织机构与人力资源配置5910.1组织机构5910.2人力资源配置5910.3员工培训计
3、划59第十一章 项目实施进度6011.1项目发展规划6011.2 项目开发计划60第十二章 投资估算与资金筹措6112.1总投资估算6112.2项目第一期投资估算6212.2项目第二期至第五期投资估算6212.3 项目建设资金筹措65第十三章 经济效益评价和经济影响分析6613.1经济效益评价6613.2行业影响分析7013.3区域经济影响7113.4宏观经济影响71第十四章 社会影响分析7214.1社会影响效果分析7214.2社会适应性分析7214.3社会风险及对策分析7314.4社会影响分析结论73第十五章 结论与建议7415.1结论7415.2建议75第一章 总论1.1 项目背景1.1.
4、1项目名称南京湾（香江）商贸物流总部基地1.1.2项目承办单位概况单位名称：来安南京湾投资发展有限公司注册资本：人民币1亿元企业类型：有限责任公司来安南京湾投资发展有限公司是香江集团在滁州市来安县新注册的全资子公司，注册资本10000万元。香江集团创建于1990年，秉承“办好实业、回报社会”的企业宗旨，已发展成为拥有20000多名员工的大型企业集团。业务领域横跨家居流通、家居制造业、房地产开发与建设、铝业和金融投资。商业版图遍及珠三角、环渤海及内地核心城市。在房地产领域，投资控股的南方香江集团，先后开发了获得“中国名盘”称号的锦绣香江花园、翡翠绿洲等超大型明星楼盘。同时在国内10多个省市建立了
5、20多个商贸建设项目。在铝业领域，采用国际上先进的技术、工艺和管理。香江万基铝业是经国家发改委正式核准的、唯一一家由民营企业主导的大型氧化铝项目，年产120万吨氧化铝粉。在金融投资领域，香江集团是广东发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东之一。1.1.3企业背景香江集团创始人刘志强、翟美卿夫妇是中国商界风云人物。刘志强先生现任香江集团董事局主席、全国政协委员、全国工商联副主席、全国工商联联络委员会主任、全国青联副主席、广东省民营企业商会主席。翟美卿女士现任香江集团总裁、深圳香江控股股份有限公司董事长、金海马集团董事长、香江社会救助基金会主席、全国妇联常委、广东省政协常委、广东省工商联副主
6、席、广东省女企业家协会会长、全国工商联家具装饰业商会首任会长。胡锦涛主席亲切接见了香江集团董事长刘志强先生，并对香江集团率先进行民族商贸网络建设的战略给予了充分肯定香江集团在中国民营企业和世界华商会中拥有巨大的影响力，集团创始人是中国家居装饰商会以及广东省家居商会创始会长，集团与全国家居商会、装饰业商会、五金机电商会、中国女企业家商会等各类型商会保持密切的合作。香江集团投资控股的南方香江集团，目前已经在国内10多个省市建立了20多个商贸建设项目，已开发的商贸物流网络面积达700万平方米，目前已拥有全国最大的商贸批发网络和最先进的物流中心平台。在住宅地产领域，南方香江集团还先后开发了出了具有“中
7、国名盘”称号的锦绣香江花园、锦绣香江-翡翠绿洲、星河湾等超大型明星楼盘。香江集团总裁翟美卿受到温家宝总理的亲切接见香江集团是一家多元化大型企业，业务领域横跨家居流通、家居制造业、房地产开发与建设、旅游开发、资源能源开发、金融投资和公益慈善事业等。1）家居生产流通领域香江集团同时横跨家具、建材和装饰三大产业，并集制造和销售于一体。全资拥有的金海马集团是目前中国最大的家具产品代理商和经销商,是中国家具行业最大的连锁商业机构和行业领跑者。金海马集团在中国成功首创专业化家居卖场、仓储式销售模式和连锁经营商业模式；中国第一家推出“统一采购”、“统一经营管理”、“统一核算”的国际化先进管理模式，也是第一家
8、成功导入SAP信息管理系统的家居流通企业，形成独具优势的企业核心竞争力。目前，金海马集团连锁网点已有300多家，遍布全国各大中城市，市场覆盖华南、华东、华北、华中、东北五大区域，与全国一万多家生产企业建立了长期合作关系、构建了遍布全国的市场网络。2）商贸流通领域香江集团投资控股的南方香江集团，专注于商贸物流市场和城市CBD项目的建设和经营。在天津、辽宁、吉林、山东、江西、湖北、河南、安徽等十多个省市建立了20多个商贸市场和城市CBD项目，总建筑面积达700万平方米，形成了全国性批发市场网络。有效地带动了地方经济，提供了30多万个就业岗位，促进了第三产业的发展。案例一：成都：香江全球家居CBD香
9、江全球家居CBD位于成都市新都区，总用地面积达6平方公里（9000亩）。是集“产、学、研、展、销”于一体的全产业链平台，旨在整合提升西部家具产业，服务全球家具厂商与消费者的产业高端。经营范围涉及家具、家居饰品、灯饰照明、艺术家居产品、家居用品、原辅材料等几十大品类，受到香港、台湾、乐从、顺德、东莞、江苏等地的家具厂商青睐，目前，项目一期即将交付使用，已有679家厂家与经销商与香江全球家居CBD签订入驻协议，12000余家生产厂商、经销商正在接洽入驻事宜。在全国工商联家具装饰业商会等行业权威组织的协助下，香江集团将联合美国、意大利、日本等国家的家具商会和会展公司在香江全球家居CBD举办“2012
10、世界家具博览会”。案例二：武汉香江家居武汉香江家居位于武汉市硚口区，占地面积1000亩，是为中国建材家居总部基地功能需求量身定制的具有先进功能和业态的第四代建材家居市场。是武汉规模最大的、兼具批零功能的建材家居市场，也是辐射华中的具有现代电子信息特色，虚拟与现实相结合的建材、装饰材料、住宅产品采购中心、国际物流中心和全亚洲最具规模的建材家居采购基地之一。案例三：山东聊城香江光彩大市场。山东聊城香江光彩大市场目前建设规模已达100多万平方米。自2002年4月28日起破土动工，到同年10月25日正式开业投入运营，仅仅6个月时间就完成了全部建设、招商工作，并在当年实现交易额、上缴税收等指标名列山东省
11、前列，被评为山东省五大市场之一，创造了比“深圳速度”还要快的“香江速度”。此外，南方香江集团还投资开发了河南郑州郑东建材家居城、洛阳百年家居建材城、河北香河全球家居产业CBD暨总部集群项目、河北保定香江家居国际体验中心、江西南昌香江商贸中心、景德镇中国陶瓷城、山东临沂香江商贸城等一系列超大规模的商贸流通园区。3）房地产开发领域香江集团秉承“人与自然和谐发展”、“居住与世界同步”的经营、开发理念，定位于“国际化生态社区”，已先后打造出“中国名盘” 星河湾、“居住与世界同步” 的锦锈香江花园、“可能是世界上最好的别墅”锦绣香江翡翠绿洲、世界级休闲人居水城天津锦绣香江等明星楼盘。4）旅游开发领域香江
12、集团自2005年开始介入生态旅游开发领域，已经在广州增城投资兴建了大丰门生态旅游景区，在广东南昆山国家森林公园投入巨资打造锦绣香江温泉城。在南昆山投资建设的超五星级度假酒店被政府指定为2010年广州亚运会外宾下榻酒店。此外，香江集团在广东惠州市、恩平、河南郑州等地的旅游项目也在稳步推进当中。5）金融投资领域香江集团目前拥有一家国内上市公司香江控股（股票代码600162），是广东发展银行、广发证券和广发基金管理公司的大股东；2009年，香江集团入股湛江商业银行，成为其第一大股东。香江投资有限公司是香江集团旗下专事金融和战略投资业务的子公司，1999年成立于深圳，注册资本3亿元。投资范围已涉及金融
13、机构、私募股权（PE）、拟上市公司股权（PRE-IPO）、能源资源、高科技和其他战略性行业等众多领域，为集团及其下属子公司搭建了有效的资本运作和金融投资后盾。6）资源能源领域香江集团2005年投资建设的香江万基铝业是中国光彩事业促进会、洛阳市人民政府招商引资的重点项目，是经国家发改委正式核准的、唯一一家由民营企业主导的大型氧化铝项目。香江万基铝业是一家采用国际先进技术、工艺和管理的现代化企业，项目年产120万吨氧化铝粉，年销售额近60亿元。7）公益慈善事业香江集团主动肩负社会责任，从成立之初到现在，一直踊跃响应党和国家的各项号召，积极开展公益、慈善、扶贫、救灾、兴教、助学等各项活动，为国家的科
14、学教育事业、妇女儿童福利事业、医药卫生事业、文化体育事业、扶贫事业和支援灾区共捐资8亿多元，捐建了500多所学校，资助了3万多名失学的青少年。2005年经国家民政部批准，拨出5000万元专项资金，创立了全国首家非公募基金会“香江社会救助基金会”(国家民政部批号“001”)，兑现了一个优秀民营企业“办好实业、回报社会”的庄严承诺。香江集团通过商贸物流市场的建设，解决了下岗职工再就业和安排农村富余劳动力近30万人，为振兴地方经济和建设社会主义新农村做出了积极贡献。1.1.4项目建设环境背景2010年1月，国务院正式批复皖江城市带承接产业转移示范区规划，安徽沿江城市带承接产业转移示范区建设纳入国家发
15、展战略。这是迄今全国唯一以产业转移为主题的区域发展规划，是促进区域协调发展的重大举措，为推进安徽参与长三角区域发展分工，探索中西部地区承接产业转移新模式，也为中部地区加速崛起点燃了助推器。这一重要政策，为汊河经济开发区的发展提供了有力的政策背景。汊河经济开发区始建于2005年9月，2009年1月被批准为省级经济开发区，开发区总体规划面积100平方公里。汊河经济开发区是安徽东向发展的桥头堡，是皖江城市带承接产业转移的第一站和首选地，与江苏南京江北新市区和南京高新技术开发区一河之隔，属南京1小时工作和生活圈的核心层。长三角不仅是中国城镇最密集的地区，也是中国最大的核心经济区，长三角正处于一个为构筑更高竞争平台而激烈重组的时期。南京是长三角经济圈中的一个重要节点，作为南京的江北门户，汊河经济开发区的发展规划目标是紧紧抓住南京跨江发展的契机，接受南京更大更强的经济、人文辐射，倾心打造南京江北新市区的拓展区，成为连接南京都市圈沿江产业带与滁来经济区的枢纽区。1
