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1、世纪龙城项目的可行性研究摘 要要本论文为房房地产项项目的可可行性研研究。可可行性研研究对于于一个投投资巨大大的建设设项目来来说是十十分必要要的。本本文运用用科学的的手段，站站在客观观、公正正的角度度上，通通过对国国家、陕陕西省、西西安市经经济状况况及房地地产市场场的分析析，结合合项目的的具体情情况，提提出本项项目的方方案，包包括项目目建设的的SWOOT分析析，市场场定位，规规划设计计方案，开开发进度度安排，市市场营销销策略，总总投资估估算和资资金筹措措。然后后运用工工程经济济的评价价方法，对对方案进进行财务务评价，包包括对方方案的盈盈利能力力、清偿偿能力、抗抗风险能能力进行行全面分分析，最最后
2、得出出本方案案的综合合评价与与建议。关键词：房房地产，可可行性研研究，财财务评价价AbstrracttThis theesiss iss thhe FFaciilitty SStuddy oof RReall esstatte. To an larrge connstrructtionn innvesstmeent, thhe FFaciilitty SStuddy iis vveryy immporrtannt aand esssenttiall.Byy thhe mmethhod of sciiencce, staandiing at an objjecttivee annd iimpaa
3、rtiial vieewmeent, frrom thee annalyysiss too thhe ccirccumsstannce of maccro-ecoonommicss off Naatioon, Shaaanxxi pprovvincce aand Xian, adddinng tthe dettaill ciircuumsttancce oof tthe proojecct, thiis tthessis prooposses a ddetaail plaan tto tthiss prrojeect.Inccluddingg thhe SSWOTT Annalyysiss o
4、ff thhe pprojjectt, MMarkketiing Proositton, thhe PPlann off deesiggn, thee Sccheddulee off Deevellopmmentt, tthe Strrateege of Marrkettingg Prromootioon, thee Innvesstmeent esttimaate andd thhe ffundds ccolllecttionn. TThenn,maake a ttotaal ffinaanciial evaaluaatioon wwithh Ennginneerringg Ecconoom
5、icc meethood tto tthiss pllan. Inncluudinng tthe abiilitty oof EEarnninggs，Payy thhe lloanns aand Deffyinng tthe vennturres. Fiinallly，thiis tthessis makke aa coompllex conncluusioons andd suuggeestiionss too thhis plaan.Key WWordds：Reaal EEstaate，Facciliity Stuudy，Finnancciall Evvaluuatiion目 录第一章总总
6、 论31.1建建设项目目概况31.2项项目建设设的必要要性31.3可可行性研研究的编编制依据据4第二章市市场分析析52.1宏宏观经济济形势52.2西西安市房房地产市市场分析析82.3项项目SWWOT分分析212.4项项目的市市场定位位22第三章项项目建设设条件273.1项项目建设设的自然然条件273.2项项目建设设的用地地条件273.3市市政配套套条件27第四章项项目规划划设计方方案284.1设设计指导导思想及及设计特特点284.2总总平面设设计294.3建建筑设计计294.4结结构设计计304.5技技术经济济指标31第五章项项目的实实施进度度安排325.1建建设方式式325.2开开发进度度安
7、排32第六章项项目的销销售方案案策划336.1销销售理念念与策略略336.2促促销策略略346.3销销售实施施计划356.4销销售进度度安排36第七章项项目总投投资估算算377.1估估算依据据和原则则377.2 总投资资估算377.3总总投资资资金来源源40第八章项项目财务务评价418.1盈盈利能力力分析418.2偿偿债能力力分析428.3不不确定性性分析43第九章项项目综合合评价与与结论489.1 项目综综合评价价489.2 项目建建议48第一章总总 论1.1建建设项目目概况1.1.11项目目概况本项目地块块位于西西安市长长安路和和友谊西西路交汇汇处西北北角，项项目建设设总用地地面积2201
8、885，合合30.2788亩（已已扣除代代征路和和规划路路所占面面积）。该该地块南南北狭长长，东西西进深浅浅，临长长安路长长度为3320米米，该地地块东西西最宽处处约1000米（南南端），最最窄处约约30米米（北端端），且且呈现由由南向北北宽度逐逐渐减少少的特征征，现主主要为住住宅区，建建筑较为为陈旧，目目前地块块尚未进进入拆迁迁阶段。从目前现状状来看，项项目周边边主干道道现状比比较理想想，车流流量和人人流量较较大，项项目周边边聚集公公交线路路31条条，构成成项目所所处区域域快捷方方便的公公共交通通系统。周周边商业业配套、商商务配套套、公建建配套和和休闲娱娱乐配套套齐全。本本项目地地块沿长长安
9、路跨跨度较大大，商业业价值较较高。项目规划用用地面积积201185.43（不含含代征路路），建建设总面面积14444116.22（含含地下1142448.222），其其中住宅宅296602.77，写字字楼9443688.344，商商场29917.59，多功功能中心心32778.228，绿绿化率228.226%，车车位10065个个。项目计划总总投资6621889.332万元元，分两两期建设设，一期期建设面面积10039440，二二期建设设面积4409226.22。1.1.22建设设单位概概况本项目的开开发商中中贸房地地产开发发有限公公司是中中贸世纪纪企业集集团有限限公司的的子公司司，注册册资金
10、550000万元。中中贸世纪纪企业集集团公司司是中国国国际贸贸易促进进委员会会、中国国国际商商会会员员，同时时是中国国国际贸贸易促进进委员会会陕西分分会、中中国国际际商会陕陕西商会会的副会会长单位位。公司司先后投投资开发发完成了了现代化化智能化化的中贸贸国际大大厦，改改造完成成了中贸贸商务大大厦、中中贸物业业大厦等等项目，并并与西安安市建筑筑设计院院合作新新建了一一栋综合合业务楼楼。1.2项项目建设设的必要要性（1）房地地产业已已经成为为我国国国民经济济的支柱柱产业之之一，房房地产业业的发展展对国家家经济的的发展有有着十分分巨大的的带动作作用。（2）西安安市经济济连年高高速增长长，人民民生活水
11、水平日益益提高，企企业对办办公用房房的需求求和居民民对住宅宅的需求求都急剧剧增长。（3）本项项目地处处南门外外，属于于城市中中心地带带，交通通便利，各各种设施施齐全，位位于钟楼楼商圈和和小寨商商圈结合合处，商商业优势势明显。项项目定位位于写字字楼和住住宅的组组合，有有利于充充分发挥挥本项目目的地段段优势，同同时为西西安市房房地产业业的发展展做出一一定的贡贡献。1.3可可行性研研究的编编制依据据（1）国民民经济中中长期发发展规划划和产业业政策（2）投投资项目目可行性性研究指指南（3）西西安市建建设项目目城建费费用统一一征收办办法实实施细则则（4）陕陕西省建建筑工程程综合概概预算定定额（11999
12、9）（5）陕陕西省工工程建设设其它费费用定额额（6）全全国统一一建筑按按装工程程工期定定额（220000年）（7）城城市居住住区规划划设计规规范（8）中贸贸世纪企企业集团团提供的的其他有有关资料料（9）现场场勘察报报告及市市场调查查报告（10）行行业市场场目前的的平均情情况第二章市市场分析析2.1宏宏观经济济形势2.1.11全国国经济状状况分析析2004年年全年国国内生产产总值11365515亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长9.55%。其其中，第第一产业业增加值值207744亿亿元，增增长6.3%；第二产产业增加加值7223877亿元，增增长111.1%；第三三产业增增加值4433
13、884亿元，增增长8.3%。第第一、第第三产业业对国内内生产总总值增长长的贡献献率为99.2%和29.0%，分分别比上上年提高高5.22个百分分点和22.8个个百分点点。从今年一季季度的数数据看，2005年一季度，我国国内生产总值为31355亿元，同比增长9.5%。这一数据比去年同期低0.3个百分点，但高于政府工作报告确定的8%的增长速度。这些数据表明投资、消费、出口的增长，不但各自表现良好，而且相互搭配协调，显示了宏观调控的成果。（1）固定定资产投投资增幅幅继续回回落一季度，固固定资产产投资虽虽然仍保保持较快快增长，但但增幅比比去年同同期有较较大幅度度回落。全全社会固固定资产产投资11099
14、98亿元元，增长长22.8%，比比去年同同期回落落20.2个百百分点。分分行业看看，农业业、能源源、交通通等行业业投资得得到加强强。水泥泥、冶金金等行业业投资继继续得到到抑制。 现在投资的的现状可可以说是是增长速速度仍然然偏快，但但是增长长的势头头已经开开始放缓缓。从一一季度新新开工项项目计划划总投资资看，增增长速度度也是明明显放缓缓，只增增长1.5%。当当然，这这是在去去年投资资增长幅幅度很高高的基础础上。 从房地产投投资中也也可以看看到这种种趋势。去去年同期期城镇投投资项目目中，房房地产开开发投资资增长441.11%；而而今年首首季房地地产开发发投资达达到23324亿亿元，增增长266.7
15、%。分行业看，农农业、能能源、交交通等行行业投资资得到加加强。农农林牧渔渔业投资资增长339.99%，煤煤炭开采采及洗选选业增长长86.1%，电电力、燃燃气及水水的生产产和供应应业增长长44%，铁路路投资增增长4.3倍。水水泥、冶冶金等行行业投资资继续得得到抑制制。非金金属矿物物制品业业、黑色色金属冶冶炼及压压延加工工业投资资分别下下降2.9%和和1.44%。首季固定资资产投资资增幅较较去年虽虽有较大大幅度回回落，但但这是在在去年增增长速度度很高的的基础上上的增长长，所以以规模依依然是偏偏大的，仍仍在高位位运行。因因此，国国家还会会加强土土地审批批和信贷贷投放的的管理力力度。 （2）消费费需求加加快增长长一季度，社社会消费费品零售售总额1151112亿元元，增长长13.7%，扣扣除价格格因素，实实际增长长11.9%，比比去年同同期加快快2.77个百分分点。
