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1、东港市市场调查报告分析 东港市调报告壹、环境篇 城市简介 东港市位于辽东半岛东端，黄海北岸，与朝鲜半岛一衣带水，具有沿海、沿江、沿边的特点，是中国海岸线最北端的港口城市。 东港市历史悠久，资源丰富，交通通讯便捷，风光秀丽、气候宜人。这里土壤肥沃，农业物产丰富。东港大米曾为清朝宫庭专用“贡米”。“鸭绿江米业”、“辽东明珠米业”远近闻名。拥有近百公里的海岸线，水产品极其丰富，是中国虾、贝主要生产和出口基地，被誉为“鱼米之乡”。二、交通状况丹东民航机场距这里17公里，已开通国际、国内航线。距市中心33.5公里的大东港，现有7个万吨级泊位，年吞吐量为450万吨，已与世界上20多个国家和地区通航，大东港
2、韩国仁川港的客货运输航线，是国外游客赴长白山和鸭绿江的最佳海上航线，铁路经丹东站通达全国各地、公路与丹大、沈大高速公路串联，现已形成公路、铁路、水路、航运立体交通运输网络。三、城市气候东港属温带湿润地区大陆性季风气候，受黄海影响具有海洋性气候特点，冬无严寒、夏无酷暑，四季分明，雨热同季、淡水资源非常丰富，素有“北国江南”之誉。 四、历史文化东港市历史悠久，1982年，对前阳镇山城山“前阳人”古洞穴遗址的发掘，证明早在18亿年的旧石器晚期就有人类在此劳动。东港市（原安东县）境，唐尧时为青州。虞舜时属营州。战国时属燕国辽东郡。西汉时属西安平县和武次县。唐时归安东都护府。辽初隶东平郡。金为婆速路。元
3、时属婆娑府路。明时为宣城卫既镇江堡地。清天命六年（1621年）属后金势力范围，清乾隆三十七年（1772年）为岫岩厅辖。清光绪二年（1876年），清廷析大东沟以东至爱河地设置安东县，隶属奉天府凤凰直隶厅。光绪三十二年（1907年）安东县归奉天省东边兵备道辖。宣统元年（1909年）东边道改名兴凤道，又属兴凤兵备道辖。民国18年（1929年），奉天省改辽宁省属辽宁省辖。民国21年（1932年）2月，辽宁省复改奉天省，安东县属奉天省辖。民国23年（1934年）10月属安东省。民国26年（1937年）12月，设立安东市，从安东县中析出，1949年4月，安东县属辽东省。1954年8月属辽宁省。1959年1
4、月安东县隶属辽宁省安东市。1965年1月20日，安东市更名为丹东市，安东县更名为东沟县。1993年6月18日，撤销东沟县建立东港市。归丹东市辖至今。五、城市产业介绍 2004年城市产业发展比例分析：2003年2004年工业158亿占73.61204增长29农业20.13亿占9.3825.2增长10商贸流通22.47亿占10.4725.2增长17.5招商引资12.14亿占5.6617.6增长45进出口贸易1.9亿占0.892.49增长31说明：截至2004年，东港市整体产业分布状况变化不大，主要以工业为主。六、城市经济2003年-2004年地区人均收入说明：2004年地区生产总值实现119亿元，
5、增长19%。全口径财政收入56736万元，增长20.7%，可比增长30.4%。其中，一般预算收入27485万元，增长14.5%，可比增长34%。农民人均纯收入3977元，增长10.5。居民人均可支配收入6500元，增长10.2%。七、城市未来发展东港市坚持以市委三届五次全会精神为指导，全面落实科学发展观，以发展为主题，以项目建设为核心，以招商引资为重点，以环境建设为关键，大力实施“工业强市、农业产业化、以港兴市、扩大开放、城市牵动”五大战略，重点发展食品工业、机械冶金、纺织服装、医药化工、新材料、新能源、现代物流、现代农业和现代旅游九大产业，构建生产加工、现代物流、电力能源和特色农业四大基地，
6、努力建设“工业大市、农业强市、旅游旺市、人居佳市”，确保各项经济指标在丹东地区保持排头兵位置。 贰、市场篇一、市场现状东港市是中国海岸线最北端的新兴城市，地处中朝边境。经济近几年发展迅速，沿江、沿边、沿海的地理位置及国家提出加快振兴东北老工业基地，为东港经济发展提供了有利条件和历史机遇。城区现有部分住房条件简陋，危房险房逐年不断增加，因此扩大城市住宅区域，改善居民的居住环境，已成为东港市对外开放，发展地区经济的当务之急。加大对外招商引资工作力度，特拟建房地产开发项目。 2005年末市政府提出的房地产开发项目共四项，分别为：东港市海关平房区改造、第六中学北侧区域开发项目、红旗桥北地块开发项目、东
7、港北路西南侧地块开发项目。总占地面积580778平方米，建筑面积710775平方米。总投资9.4亿元。资金筹措实行对外招商，全部引进外来资金。二、市场产品情况（一）、东港市场产品情况 东港市是中国海岸线最北端的新兴城市，是中国最大的一个港口城市，地处中朝边境，中朝两国即将开放，因此大大的促进了东港市的经济发展，城市的房地产业也在大步的前进，城区现有部分住房条件简陋，危房险房逐年不断增加，因此扩大城市住宅区域，改善居民的居住环境，已成为东港市对外开放，发展地区经济的当务之急。为了进一步规范城市房地产市场的市场化运作，政府加大对外招商引资工作力度，特拟建房地产开发项目。因此，自2000年以来东港市
8、的房地产开发在满足市民居住面积的同时开始逐步的追求品质、服务、环境、规模等优势化住宅，市民的需求也向更城市化发展。项目比较表：东海花园海鸥花园锦江新村汇丰庄园方清园占地面积23000221713946027000建筑面积47000580007642054000建筑类型多层多层/小高层多层住宅多层住宅多层住宅工程进度现房封顶现房现房现房规划面积84138791637316364-230主力面积861208410485-1238313793120热销面积73-86859083996486平均单价18502280230014301900单价范围1880-19802080-25802180-24801
9、38014801880-1980主力总价1328万1923万1939万1124万1239万开盘日期2005.22005.11认购2003.112001.82002.11交房日期2005.112006.112004.102002.112003.4规划户数500一期4405002082000可售户数5004403402081800销售率955259560得房率8585808580绿化率40206050容积率1.22.221.41.71.7住宅面积配比项目2R1T1W3R2T1W4R2T2W阁楼面积64104120-140163-200145套数1440970478580比例41.5227.9713
10、.7816.72成交比56.2941.4458.588.1总结：东港市区大体分为：大东区、新城区、锦江区、沟北区、开发区五个区域划分，2003-2006年所开发及规划的开发项目大多集中在开发区。以多层为主，小高层建筑仍为一种“新兴产品”。结合以上产品规划户型以2R1T、3T2T为主，规划面积大多在80-140平方米，现在销售单价在2000-2400元/平方米米左右。综上所示，东港市的房地产销售周期较长，一般建筑面积4万平左右，销售周期均达两年以上，根据市场调查分析，究其原因为：1、城市居民人口少，大多以基本满足现有住房条件，对住房品质要求不高。2、因为东港市距离丹东市比较近，东港相对经济发展比
11、较缓慢，因此大多数比较有实力的私营业主选择在丹东购房。3、房屋规划面积偏大，房屋总价较高，针对的客户群体相对较小。因此产品去化较慢，销售周期相对较长。 （二）、丹东市场产品情况项目价格比较表项目名称单价范围平均单价主力总价楼层差价江畔花园3600-5000元4100元6386万100200元东升丽园2680-2780元2720元28-37万元100-200元绿江华府5200-6900元590080-11650-200顺泰欧式花园3380-3780358030-48100-400东方明珠2100-3500280025-3850-150聚龙花园3180-3725345020-4130150韩国城2
12、800-3180299015.5-3650-10总结：丹东市近两年所开发的楼盘大多为延江开发，所规划住宅均属高档住宅，项目与项目之间模拟性较明显，配套设施一般，大多没有会所，主要卖点为靠江边，景观好。规划用途均为板式高层，少部分为板式小高层。所开发楼盘与楼盘之间距离紧凑，竞争力极强，由于沿江地段地皮越来越少，因此，商品房的销售价格在近两年也是在一路攀升，东方明珠、聚龙花园、韩国城不是沿江楼盘，但距离江边不远，因此规划的高层和小高层住宅中，只有部分是可以观江景的，所以以上几个楼盘与沿江的江畔花园、绿江华府等销售价格相差比较悬殊，所谓寸土寸金！项目地段规模比较表项目名称基地位置占地面积总建面积规划面积主力面积江畔花园丹东市江城大街东南侧14万177-232150-210东升丽园丹东市锦山大街新开路4.2万6.7万49174106140绿江华府4.1万136210125200顺泰欧式花园开发区滨江景观路7万16.56万7622684-136东方明珠丹东市振兴区福春街10.112288.36-17088-135聚龙花园31560-16260120韩国城丹东市青年大街2路9.617.6952-14578-124项目名称可售户数1R2R
