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1、第3章 项目策划学习目标：1了解项项目策划划的基本本概念、项项目环境境调查的的分析、项项目决策策阶段目目标策划划和项目目实施阶阶段目标标策划。2掌握项项目决策策策划的的工作内内容。3了解项项目实施施策划的的工作内内容，项项目实施施的目标标分析和和再论证证、组织织策划和和目标控控制策划划。重点难点：1、工程项项目的策策划2、项目策策划的组组织3、项目策策划的方方法课程内容：项目策划是是项目管管理的一一个重要要组成部部分，是是项目建建设成功功的前提提。无数数建设项项目成功功的经验验证明，科科学、严严谨的前前期策划划将为项项目建设设的决策策和实施施增值。本本章主要要介绍项项目策划划的基本本概念，项项
2、目环境境调查与与分析的的目的、工工作内容容、工作作方法、工工作成果果等以及及项目决决策策划划和实施施策划的的基本内内容。其其中项目目定义、项项目功能能分析与与面积分分配是项项目决策策策划的的重点，组组织策划划是项目目实施策策划的重重点。3.1 项项目策划划的基本本概念3.1.11 项项目策划划的内涵涵建设项目策策划是指指在项目目建设前前期，通通过调查查研究和和收集资资料，在在充分占占有信息息的基础础上，针针对项目目的决策策和实施施，或决决策和实实施的某某个问题题，进行行组织、管管理、经经济和技技术等方方面的科科学分析析和论证证，这将将使项目目建设有有正确的的方向和和明确的的目的，也也使建设设项
3、目设设计工作作有明确确的方向向并充分分体现业业主的建建设目的的。其根根本目的的是为项项目建设设的决策策和实施施增值。3.1.22 项项目策划划的目的的我国项目建建设一般般遵循图图示3.1的基基本建设设程序。项目建议书可行性研究批准立项设计任务书设计 施工交付使用项目实施阶段项目决策阶段图3.1 项目建建设程序序建设项目策策划就是是把建设设意图转转换成定定义明确确、要求求清晰、目目标明确确且具有有强烈可可操作性性的项目目策划文文件的活活动过程程，回答答为什么么要建、建建什么以以及怎么么建项目目的问题题，从而而为项目目的决策策和实施施提供全全面完整整的、系系统性的的计划和和依据。项项目策划划的意义
4、义在于其其工作成成果使项项目的决决策和实实施有据据可依。3.1.33 项项目策划划的特点点建设项目策策划工作作实践具具有以下下特点。（1）重重视类同同建设项项目的经经验和教教训的分分析（2）坚坚持开放放型的工工作原则则（3）策策划是一一个知识识管理的的过程（4）策策划是一一个创新新求增值值的过程程（5）策策划是一一个动态态过程3.1.44 项项目策划划的类型型项目策划根根据其所所针对的的对象不不同，分分为成片片土地开开发项目目策划、单单体建筑筑项目策策划等；根据策策划的内内容不同同，也可可以分为为不同类类型，但但最重要要的是以以下两类类：项目目决策的的策划和和项目实实施的策策划，如如图3.2所
5、示示。项目实施的策划项目决策的策划建设项目策划3.2 项项目策划划按内容容分类3.1.55 项项目策划划的任务务项目决策和和项目实实施两阶阶段的策策划任务务可以归归纳如表表3.11所示。 项目决策策和实施施阶段的的策划任任务表 表表3.11策划任务项目决策阶阶段项目实施阶阶段环境调查和分析项目所处的的建设环环境，包包括能源源供给、基基础设施施等；项项目所要要求的建建筑环境境，其风风格和主主色调是是否和周周围环境境相协调调；项目目当地的的自然环环境，包包括天气气状况、气气候和风风向等；项目的的市场环环境、政政策环境境以及宏宏观经济济环境等等。建设期的环环境调查查和分析析需要调调查分析析自然环环境
6、、建建设政策策环境、建建筑市场场环境、建建设环境境（能源源、基础础设施等等）和建建筑环境境（风格格、主色色调等）。项目定义和和论证包括项目的的开发或或建设目目的、宗宗旨及其其指导思思想；项项目的规规模、组组成、其其功能和和标准；项目的的总投资资和建设设开发周周期等。需要进行投投资目标标分解和和论证，编编制项目目投资总总体规划划；进行行进度目目标论证证，编制制项目建建设总进进度规划划；需要要进行项项目功能能分解、建建筑面积积分配，确确定项目目质量目目标，编编制空间间和房间间手册等等。组织策划包括项目的的组织结结构分析析、决策策期的组组织结构构、任务务分工以以及管理理职能分分工、决决策期的的工作流
7、流程和项项目的编编码体系系分析等等。确定项目实实施各阶阶段的项项目管理理工作内内容，确确定项目目风险管管理与工工程保险险方案。管理策划制定建设期期管理总总体方案案、运行行期管理理总体方方案以及及经营期期管理总总体方案案等。包括投资控控制、进进度控制制、质量量控制、合合同管理理、信息息管理和和组织协协调；确确定业主主筹建班班子的组组织结构构、任务务分工和和管理职职能分工工，确定定业主方方项目管管理班子子的组织织结构、任任务分工工和管理理职能分分工，确确定项目目管理工工作流程程，建立立编码体体系。合同策划策划决策期期的合同同结构、决决策期的的合同内内容和文文本、建建设期的的合同结结构总体体方案等等
8、。确定方案设设计竞赛赛的组织织，确定定项目管管理委托托的合同同结构，确确定设计计合同结结构方案案、施工工合同结结构方案案和物资资采购合合同结构构方案，确确定各种种合同类类型和文文本的采采用。经济策划行开发或建建设成本本分析、开开发或建建设效益益分析；制定项项目的融融资方案案和资金金需求量量计划等等。项目实施的的经济策策划包括括编制资资金需求求量计划划，进行行融资方方案的深深化分析析。技术策划包括技术方方案分析析和论证证、关键键技术分分析和论论证、技技术标准准和规范范的应用用和制定定等。对技术方案案和关键键技术进进行深化化分析和和论证，明明确技术术标准和和规范的的应用和和制定。风险分析对政治风险
9、险、政策策风险、经经济风险险、技术术风险、组组织风险险和管理理风险等等进行分分析。进行政治风风险、政政策风险险、经济济风险、技技术风险险、组织织风险和和管理风风险分析析。3.2 项项目环境境调查与与分析3.2.11 环环境调查查的目的的策划是在充充分占有有信息和和资料的的前提下下所进行行的一种种创造性性劳动，因因此充分分占有信信息是策策划的先先决条件件，否则则策划就就成为了了无本之之木、无无源之水水。从这这一基本本思想出出发，环环境调查查与分析析是项目目策划工工作的第第一步，也也是最基基础的一一环。如如果不进进行充分分的环境境调查，所所策划的的结果可可能与实实际需求求背道而而驰，甚甚至得出出错
10、误的的结论，并并直接影影响建设设项目的的实施，因因此策划划的第一一步必须须对影响响项目策策划工作作的各方方面环境境进行调调查，并并进行认认真分析析，找出出影响项项目建设设与发展展的主要要因素，为为后续策策划工作作提供较较好的基基础。3.2.22 环环境调查查的工作作内容（1）环境境调查的的工作范范围1） 项目周边自自然环境境和条件件；2） 项目开发时时期的市市场环境境；3） 宏观经济环环境；4） 项目所在地地政策环环境；5） 建设条件环环境（能能源、基基础设施施等）；6） 历史、文化化环境（包包括风土土人情等等）；7） 建筑环境（风风格、主主色调等等）；8） 其它相关问问题。（2）环境境调查的
11、的重点从总体上讲讲，环境境调查应应该以项项目为基基本出发发点，将将项目实实施所可可能涉及及到的所所有环境境因素进进行系统统性地思思考，以以其中对对项目影影响较大大的核心心因素为为调查的的重点，尤尤其应将将项目策策划和项项目实施施所需要要依据和和利用的的关键因因素和条条件作为为主要的的考虑对对象，进进行全面面深入的的调查。3.2.33 环环境调查查的工作作方法策划的过程程就是知知识管理理与创新新的过程程，因此此，无论论是大型型城市开开发项目目策划还还是单体体建筑策策划，都都需要进进行多种种信息的的收集。环境调查的的渠道有有多种。一一般而言言，包括括以下几几个方面面。（1）现场场实地考考察（2）相
12、关关部门走走访项目的环境境调查表表格3.2项目名称：XX区区总部园园区发展展策划 文文件编号号：调查目的：编制XXX区总总部园区区发展策策划环境境调查报报告 调查部门：区规划划局调查内容：了解XXX区总总体规划划情况被调查人：局长调查的问题题：备注1. 城市总体规规划、总总部园区区有关的的分区规规划、专专项规划划、详细细规划等等文件以以及基础础设施与与市政配配套现状状与规划划情况（供供电、供供水、电电信、雨雨污水和和煤气等等）；2. XX区城市市空间发发展战略略；3. XX区交通通规划情情况；4. XX区建筑筑环境，如如风格、主主色调等等。调查的资料料编号其其名称：备注1. XX区规划划建设方
13、方案调查人： 调查日期： 年 月 日日（3）有关关人员（群群）访谈谈（4） 文献调查与与研究（5） 问卷调查3.2.44 环环境调查查的工作作成果环境调查的的主要工工作成果果包括环环境调查查分析报报告及其其附件。3.3 项项目决策策策划项目决策的的策划主主要针对对项目的的决策阶阶段，通通过对项项目前期期的环境境调查与与分析，进进行项目目建设基基本目标标的论证证与分析析，进行行项目定定义、功功能分析析和面积积分配，并并在此基基础上对对与项目目决策有有关的组组织、管管理、经经济与技技术方面面进行论论证与策策划，为为项目的的决策提提供依据据。项目决策策策划是在在项目建建设意图图产生之之后，项项目建设
14、设立项之之前，它它是项目目管理的的一个重重要组成成部分，是是项目实实施策划划的前提提。3.3.11 项项目决策策策划的的工作内内容项目决策的的策划基基本内容容包括以以下几个个方面，如如图3.3所示示。环境调查和分析项目定义和论证组织策划管理策划合同策划经济策划技术策划风险分析图3.3项项目决策策阶段策策划的基基本内容容3.3.22 项项目定义义项目定义是是将建设设意图和和初步构构思，转转换成定定义明确确、系统统清晰、目目标具体体、具有有明确可可操作性性的方案案。项目定义确确定项目目实施的的总体构构思，主主要解决决两个问问题。第第一个问问题是明明确项目目定位。项项目定位位是指项项目的功功能、建建
15、设的内内容、规规模、组组成等，也也就是项项目建设设的基本本思路。项项目定义义的第二二个问题题是明确确项目的的建设目目标。建建设项目目的目标标是一个个系统，包包括质量量目标、投投资目标标、进度度目标等等三个方方面。在项目定义义中经常常出现的的内容还还有：（1） 项目发展战战略；（2） 项目总体构构思；（3） 项目产业策策划等。3.3.33 项项目功能能分析与与面积分分配所谓功能策策划是在在总体构构思和项项目总体体定位的的基础上上，结合合潜在最最终用户户的需求求分析，对对项目进进行更深深的研究究，在不不违背对对项目性性质、项项目规模模以及开开发战略略等定位位的前提提下，将将项目功功能进行行细化，以以满足建建设者和和使用者者的要求求，主要要包括以以下两个个方面。（1） 项目功能分分析分析潜在最最终用户户的活动动类型，对对项目的的具体功功能
