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1、青海大学成人本科毕业(设计)论文：关于商品房面积预测与实测的探讨 关于商品房面积预测与实测的探讨摘要本文首先介绍了商品房的发展现状，并且从定义、目的以及任务上浅谈了房产测绘的相关内容；并且根据相关的测算标准对商品房的各个部分进行测算定义，通过相应软件对商品房面积进行相应计算；随后通过计算所得数据将商品房预测与实测面积进行对比，分析预测与实测之间的区别并给出相应的解决办法；最后以龙岩市新罗区龙西小区1号楼商品房面积预测与实测为例，通过采集外业测量数据，使用房测之友BMF软件对数据进行分析计算，对本文所提到的预测与实测相关问题进行补充说明。关键词：房产测绘，面积测算相关规定，房测之友BMF，商品房
2、预测，商品房实测，预测与实测差异问题及解决办法目录1.绪论. . . . . . . .11.1.商品房的发展现状. . . . . . . . .11.2房产测绘定义. . . . . . . . .11.3.房产测绘目的、任务及内容. . . . . . . .11.4.房产测绘的意义. . . . . . . .12.面积测算的相关规定. . . . . . . .22.1计算全部建筑面积的范围. . . . . . . .22.2.计算一半建筑面积的范围. . . . . . . .22.3.不计算建筑面积的范围. . . . . . . .22.4.共有建筑面积分摊规则. . . .
3、 . . . . . . .32.5.面积计算方法. . . . . . . . . .33.房测之友BMF在房产测绘中的使用方法. . . . . . . . .53.1.软件简介. . . . . . . . . .53.2使用方法. . . . . . . .54.商品房面积预测. . . . . . . .84.1.商品房预测定义. . . . . . . .84.2.商品房面积预测作业流程. . . . . . . .85.商品房实测. . . . . . . .105.1.商品房实测定义. . . . . . . .105.2.商品房面积实测作业流程. . . . . . . .1
4、06.商品房预测与实测的区别. . . . . . . .127.预测与实测之间的差异问题和解决办法. . . . . . . .127.1.面积产生差异的原因. . . . . . . .127.2.因预测和实测面积差异引发的问题之解决方法. . . . . . . .138致谢词. . . . . . . . . .149. 结论. . . . . . . . .151.绪论1.1.商品房的发展现状随着我国住房制度改革的深入，商品房作为一种特殊消费品已经走入了我们的生活。与多数消费品不同，商品房的购买价格通常是单价与销售面积的乘积。然而，在购房时，单价通常一目了然，但销售面积计算却存在一定
5、出入，购买者时常感到受了开发商的欺诈，因此，上诉至法院的情况很多，同时，也给房地产市场健康发展，造成了很大的障碍。为了解决这一矛盾，全国各大城市由政府发文，要求“各房地产开发企业在预售商品房前，应委托具有测绘资格的测绘单位进行面积预算”，并建立商品房面积备案管理制度，基本上保证销售合同面积与办理产权证时的面积一致，从而避免不必要的矛盾发生。1.2.房产测绘定义从广义上讲，房产测绘是测定和调查房屋及用地状况，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用和交易、征收税费、以及城镇规划建设提供数据和资料的测量工作。从具体意义上讲，房产测绘是根据房产产权确权的需要，用测量的手段，以权属为核心，权属单元界限为基
6、础，房产的平面位置、形状、面积为重点，绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充配合图面信息显示的专业测绘。1.3.房产测绘目的、任务及内容1房产测绘的目的，第一，是为房地产管理包括产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字、资料和相关的信息。第二，是为城市规划，城市建设（如基础设施，地下管网，通讯线路，环境保护）等提供基础数据和资料。房产测绘的任务就是对房屋本身以及与房屋相关的建筑物和构筑物进行测量调查和绘图工作；对土地以及土地上认为的，天然的荷载物进行测量调查和绘图工作；对房地产的权属、位置、质量、数量，利用状况等进行测定，
7、调查和绘制成图的工作。它的基本内容包括：房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、现状测量、变更测量、成果资料的检查与验收等。1.4.房产测绘的意义房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地、切实保护当事人合法权益，房产测绘的质量是房产测绘土建功能发挥作用的基础和前提。房产测绘是城市测绘的组成部分，城市房屋规划建设不可缺少的工作。它不仅是城市房地产管理所必需，而且是城市房屋规划不可缺少的工作。因此，他在城市现代化管理中具有重要的作用。首先，房产测绘可以为房产产权人提供法律保护
8、依据。房产测绘的结果一经房产管理部门确认发证即具有法律效力，处理产权纠纷的重要依据。它直接关系到购房人的切身利益房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科性，是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据同时也为调处房屋所有权和土地使用权的纠纷、审核违章建和违章占地提供了可靠的凭据。其次，房产测绘是城市建设、规划和管理的重要依据。房产测绘按照国家有关部门制定的房地产测绘技术标准和有关屋及其用地的有关信息和资料，通过对房屋自然状况和权属况的专业测量，弄清城市房屋和土地占有位置、面积及其用等状况，从而为房地产产权的管理提供基础数据。这些数据核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分，也
9、是建房地产档案的原始资料。因此，房产测绘是进行城市土地资开发利用，城市规划建设管理必不可少的基础资料。最后，房产测绘也是检验商品房买卖面积是否缩水的重要手段。当前由于商品房价格居高不下，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主义主意，推广和进行房产测绘有利于保证买卖双方的利益，有利于维护正常的市场秩序。随着经济的飞速发展，城市现代化的进行也迅猛发展，格式各样的小区也全面的发展起来。城市化水平不断提高，房地产业也得到快速发展，房屋价格也迅速飙升，“寸土寸金”已不再是神话，广大消费者在购买商品房时房屋建筑面积就成了他们关注的焦点，作为商品房房屋建筑面积关键性步骤的商品房预测与实测问题也倍受广大消
10、费者关注。2.面积测算的相关规定22.1.计算全部建筑面积的范围1) 穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在220M以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。2)楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井通风井、排气井等均按房屋自然层计算建筑面积。3)房屋天面上属永久性建筑，层高在220M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房、设备用房及斜面结构屋顶高度在220M以上的部位，按其外围水平投影面积计算。4）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影
11、面积计算5）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算6) 层高在2.20m以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算7)与房屋相连属永久性的（不论是否凸出墙外）且有非独立柱或围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平投影面积计算。8)玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积。其墙厚亦按主墙体厚度计算。金属幕墙及其它材料幕墙，参照玻璃幕墙的有关规定处理。9)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。10)房屋的伸缩缝，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。2.2.计算一半建筑面积的范围1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。其中，无围护结构的底层无柱走廊廊道形成台面高出地坪0.15M且廊道和上盖宽度均在1.20M以上的，按上盖和台面宽度较小者的外沿线水平投影面积的一半计算。2)独立柱门廊、单排柱的车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计
