国外保障住房综述

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1、住房社会保障第一节住房保障概述一、住房保障制度的含义及特点住房保障制度是指以国家和社会为责任主体，通过立法对国民收入进展分配和再分配,满足中低收入阶层，尤其对生活特别困难的社会成员的根本住房权利给予的制度保障。具体地说，住房保障制度是政府或单位在住房领域实施社会保障职能，对城镇居民中低收人家庭进展扶持和救助的一种住房政策措施的总和，是为解决中低收人家庭的住房问题而设置的社会保障性住房供给方式。住房保障制度是一个国家或地区的多层次住房供给体制的重要组成局部，是国家通过行政手段对低收人家庭提供适当住房的一项制度。这一制度弥补了市场配置住房资源的缺陷和缺乏，它的存在和实施表达了社会公平和人道主义精神

2、，是实现社会稳定、经济开展、社会进步以及公平正义的重要手段。住房保障包括广义的住房保障和狭义的住房保障。广义的住房保障是指对全体居民的住房社会保障；狭义的住房保障那么是指对一局部有特殊困难或低收入居民的住房社会保障。以上两者均具有阶段性的特征，是针对特定开展阶段的居民的收入状况、居住状况、市场供求状况、产业政策目标，以及宏观经济状况采取的阶段性政策选择，随着条件的变化而不断发生演进。我国房改中以标准价格或本钱价出售公房、集资建房和住房公积金等政策，属于广义住房社会保障的范畴；经济适用房、安居房、廉租房等政策是针对中低收入居民的， 属于狭义住房保障范畴。随着住房制度改革的深入和其他配套政策措施如

3、工资制度等的进一 步完善、居民收入的增长和居住条件的提高，以及住房市场的成熟，住房保障对象的进一步缩小，从中低收入居民过渡到低收入居民，住房保障的形式也将做相应的调整。住房保障制度具有如下特点：第一，住房保障制度的责任主体是国家或政府。“人人拥有适宜的住房是公民的根本人权，只有社会的集中代表政府才具有公民住房保障的政治责任；解决全社会的住房问题的经济付出是巨大的，不是某个社会阶层所能承当， 只有政府具有调控全社会资源的经济能力；住房保障是一种制度安排，必须以政府的权威和系统组织能力来实施。第二，住房保障的对象是中、 低收入家庭。住房问题的主要表现是住房供给缺乏引起住 房价格过高与中低收入阶层的

4、住房购置能力低下的矛盾上。政府主要通过经济适用住房、廉租住房、住房公积金等住房保障制度来缓解中低收入家庭的住房困难问题。对于高收入阶层主要是通过市场来调节社会住房资源的配置，他们的住房问题比方购置商品住房或豪华住宅等的解决不在社会住房保障制 度和政策的范围内。第三，住房保障的保证是相应的社会立法。现代住房社会保障制度是以健全、完备的法律体系为支撑的。必须以法律的形式标准政府的住房保障职能机构的设置、编制、职能、责任与工作程序，标准国家、企业、个人等保障主体之间的权 利与义务， 标准住房保障给诸多方面的制度安排，使住房保障的作为再分配性质的住房保障实质上是一明贴和暗贴。所谓明贴就是政府按照一 以

5、支持其住房消费。暗贴是指政府对 共给的生产者补贴和侧重于住房消费的消 贷款贴息、营运补贴及在提供建材和税收付标准确实定以及调整住房保障的管理与投资运营等 运作制度化和标准化。第四，住房保障是一种政府再分配性质的保障。 种政府的财政补贴。这种补贴形式可以分为两大类: 定的标准给予符合条件的居民以特定金额的现金补贴, 住房保障的非现金补贴，又可以分为侧重于住房费者补贴。生产者补贴包括免费或低价提供土地、征缴方面赋予某种优惠等形式；消费者补贴那么主要表现为低价出售公房和低租金制度、利息补贴、税收减负和实物分配等。二、住房保障制度的主要形式住房保障制度的形式与一国的社会经济制度密切相关。 社会经济制度

6、不同， 住房保障制 度的形式也不同；即使社会经济制度一样的国家，其住房保障制度的 形式也有一定差异。 从总体看，根据政府对住房保障的干预程度和市场在住房保 障中作用的大小，住房保障制 度的形式大体上可分为四种： 以商品化为主的住房 保障制度、 商品化兼福政策的住房保障 制度、福利政策兼商品化的住房保障制度、以福利政策为主住房保障制度。1以商品化为主的住房保障制度。所谓以商品化为主的住房保障制度是指一国或地区的住房供给以商品化为 主、 政府参 与为辅的住房保障制度， 就是在住房经营中保持私人资本的支配地位， 同时国家运用经济 和行政手段对住房市场进展干预和调节。 政府拿出一局部资金 建造国有住宅

7、， 向低收入者 廉价出租或给予房租、房价补贴。实行以商品化为主 的住房保障制度的国家主要有美国和 日本等国，其住宅商品化程度较高，私人有 住宅的比例较大。但是，为维护社会稳定，刺 激经济开展， 积极运用经济和行政手段， 对中低收入者购房以及对售房产业的开展给予支持 和帮助。主要特点有： (1)广泛利用兴旺的金融机制，运用抵押贷款方式促进住房建立，提 高居后购置 自由住房的能力。 (2)给买房者以优惠，包括长期低息贷款和对用来还本付息的 个人收入免所得税。这种贷款可用于自建、购置、改建或修建私有住宅。(3)向低收入家庭提供福利贷款、 住房津贴， 并允许租住低租金的公共住房， 或由政府 给私人建房

8、提供补贴。 那些低租金的多户式公房，可以租给孤寡老人、残疾人和低收入者。2商品化兼福利政策的住房保障制度。商品化兼福利政策的住房保障制度的特点是： 一方面大力开展商品化住宅， 并加强政府对房地产市场的干预； 另一方面， 建立大量的公共 住房，对中低收入 阶层实行一系列住房福利政策。英国、加拿大、新加坡等国家都属于种 商品化兼 福利政策的住房保障形式。 其根本特点是， 通过政府提供租房、 贷款买房， 多层 多 渠道地来保障居民的住房需求， 对高收入者， 政府鼓励他们购置市价商品房； 对中低收人者， 那么帮助他们通过银行贷款方式购置住房； 一些不买房的家庭， 那么通过租赁私房或政府公 房来解决。3

9、福利政策兼商品化的住房保障制度。东欧国家改革前在住宅方面实行由国家统一分 配的低租金福利住房制度。 捷 克、罗马尼亚、 波兰和匈牙利等国家都制定了住房保障政策 和住房建立方案。 80 年代以后， 各国都先后进展了经济体制改革， 使住房建立速度加快。 主要特点有： (1) 鼓励私人建房、买房，推行住宅私有化。住宅建立的方针就由国家投资转 向 国家、合作社、个人的多种渠道投资。 (2) 合作建房现已成为住房建立的主要形式。合作 社经费主要为社员的入社费，建房资金来自储蓄金和银行贷款。合作建 房有使用权、继承 权和换住权，但不得私自出售。 (3)改革租金制度。在推行住房私有化的同时，制定房租改 革方

10、案，有方案地提高房租，实行局部房屋商品化的方法。(4) 为低收入者提供公共住房。由国家直接投资建造公共住房， 居民可以通过租、 买、建三种形式取得住房。这种住房分配 方法是提供给低收入家庭的一种福利。4以福利政策为主的住房保障制度。 实行以福利政策为主的“福利国家 ，把解决住 房问题作为福利纲领。国家 年解决住房问题的标准是每家有一套大小及内部设备符合要求 的现代化住宅。 国家出租的住宅， 政府给予优惠补贴。 从以上四种不同住房保障形式可以看 出，虽然各个国家生产力开展水平不同， 政治制度各异， 但是住房保障的目标、政策和方式 却具有相似之处。例如，各国在公房私有政策，广集财源鼓励私人建房、买

11、房政策，发挥金 融信贷业在买房、建房和租房中的作用， 对中低收人家庭及老年、 病残者实行优惠政策，开 展住宅产业和加强住宅立法及管理方面，都有不少相近的做法。由于工业和三、住房保障制度的产生与开展 住房保障制度的产生根源于世界工业化和城市化进程中出现的住房问题上。人口在城市的高度集中， 形成对城市土地和住房供给的巨大需求， 这种需求推动了土地价格 和住房价格的不断上涨，最终超越了中低收入和最低收入 居民家庭的住房支付能力，从而 产生了住房供给的绝对短缺的“城市住房问题 。城市住房问题集中反映在住房价格过高 和居民住房购置能力缺乏的矛盾上。在西方国家工业化和城市化加速时期， 由于大量农民进城工作

12、、 居住和生活， 人口密集 的大中城市的住房供给出现了严重短缺的现象， 大批低收入居民由于无力购置城市住房而拥 挤在城市边缘地带， 形成大量的贫民窟。 继而带来疾病和犯罪率的上升、 社会标准和社会道 德约束力下降等一系列严重的城市社会问题， 危害着整个社会政治、 经济的秩序稳定和安康 开展。所以，住房问题对世界上任何一个工业化国家来说都不仅是一个重大的社会经济问题， 而且在一定意义上是一个政治问题。 于是， 一个以国家和政府为责任主体的住房社会保障制 度在人类文明史上得以出现和确立。现代意义上的住房保障制度始于 19 世纪末 20 世纪初， 西方兴旺国家相继建立起住房 社会保障制度。英国是实行

13、工业化最早的国家，也是住房保障产生最早的国家之一。早在 19 世纪 80 年代，为缓和社会矛盾，英国就制定了针对城市住房问题?住宅法 ?，并开场兴建政府公寓， 以优惠价格出租给贫民。 特别是二战以后，由于战争破坏严重， 人口与住房的矛 盾十分突出， 各国政府通过立法、 设立机构、 控制住房价格和租金等干预手段来解决中低收 入阶层的住房需求，以便实现 “居者有其屋的目标。 1981 年 4 月在伦敦通过的 ?联合国住 宅人权宣言 ? 指出： “有一个环境良好适合于人居住的处所是所有居民的根本人权。1996年 6 月， “国际人居大会就把 “人人享有适当住房确立为 ?人居议程 ?的核心目标，提出

14、为实现中低收入家庭享有充分住房权而努力。 2001 年世界住房日的主 题是 “没有贫民窟的 城镇 ，其目的是要关注那些没有根本住房条件的弱势群体， 他们也有住房的权利。 随着 人类文明的进一步开展， 住房的社会保障观念已经得到普遍的认同， 在这个过程中住房保障 制度也逐渐得以开展和完善。英国是实行工业化最早的国家， 也是住房保障产生最早的国家之一。 现代意义上的英国 住房保障制度：历了三个开展阶段：第一个阶段是第二次世界大战刚 刚完毕，大局部居民 宅遭到破坏，大批居民无家可归、流离失所，再加上难民和 被赶出家园的大批涌人城市， 房荒极为严重。当时在住房方面的迫切任务是大量 兴建福利性的公寓，以

15、解决大量无房户 的需要。第二个阶段是 60 年代以后，政 府住房的福利政策转向鼓励私人建房、买房。第 三个阶段是 80 年代以后， 国政 府在 80 年代开场推行公房私有政策， 开展住房商品经济， 同时实行系列住房保障措施。在保障低收入者的住房方面， 英国的住宅法律有明确的规定 居住权是公民权利的 重要组成局部。 保障公民尤其是中低收入公民的根本居住条件是政府能 的根本表达。 采取 的主要措施， 一是政府投入大量资金建立福利性公房。 二对居住者发放住房补贴。 三是开展 住房储蓄。许多居民通过灵活、多样、固定住房利 率信贷购得自己的住房。西欧的法国、 德国、荷兰、比利时、 奥地利，住房保障制度都

16、起源于解决住房短缺问题。 特别是第二次世界大战造成的大约20%30%的房屋破坏，使西欧国家的住房保障制度得到空前开展。美国是市场经济最兴旺的国家，政府对市场的干预较少。但20 世纪 30 年代 的经济危机使大量的失业者失去还债能力， 抵押的房产遭到剥夺， 贫民窟问题日益严重。 60 年代， 美国 150 个城市发生居民骚乱的根本原因之一是住房问题，迫使美国政府制定住房保障方 案，成立联邦住房金融机构和联邦住房开展机构， 采取开展低租金公房、 建立低收人家庭住 房补贴等措施进展政府干预。加拿大和瑞典等北欧福利国家的住房保障制度，虽然也起源于住房短缺因素，但政府主要把住房保障制度看作实现其社会目标的一种手段。广泛的住房干预政策被认为是这