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1、中国近期房地产分析报告一、近期房地产调控政策汇总 4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发10号正式下发，要求坚决抑制不合理住房需求。商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。4月15日，国务院公布新一轮遏制部分城市房价过快上涨的新政，被
2、称为新“国四条”：一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；二、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平；四、准许地方政府根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。4月11日，中国银监会主席刘明康表
3、示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告。银监会表示，银行不应对投机投资购房提供贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。4月7日，国家发改委发布经济社会发展工作重点，要求进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 3月23日,国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶
4、段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案.3月22日,国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地.3月12日,国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题. 3月10日,国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知,该通知明确规定开发商竞
5、买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容. 1月21日,国土资源部发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%. 1月10日,国务院出台国十一条,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导. 中国国务院称,对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导;加强监控跨境投融资活动,防境外热钱冲击中国市场.12月23日,中国财政部调整住房转让营
6、业税政策,不足五年按全额徵收营业税. 财政部称,个人将购买超过五年(含五年)的非普通住房或者不足五年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款後的差额徵收营业税;个人将购买超过五年(含五年)的普通住房对外销售的,免征营业税.12月17日,中国五部委联合发文称,收紧土地受让政策,开发商须首付一半且一年内缴全款. 中国财政部等五部委发布通知,明确土地受让人拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%,开发商拿地後分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年.12月14日,国务院颁布国四条,明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房. 中国国务院常务会议称,将继续综合运用土地、
7、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控.增加普通商品住房的有效供给,抑制投资投机性购房.12月9日,国务院常务会议决定,自1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,其他住房消费政策继续实施.二、一季度全国房地产市场运行情况1、房地产开发完成情况 1-3月，全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，其中，商品住宅完成投资4552亿元，同比增长33.0%，占房地产开发投资的比重为69.0%。 1-3月，全国房地产开发企业房屋施工面积24.22亿平方米，同比增长35.5%；房屋新开工面积3.23亿平方米，同比增长60.8%；房屋竣工面积11117万平方米，同比增长1
8、2.0%，其中，住宅竣工面积8914万平方米，增长9.8%。 1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积6166万平方米，同比增长30.0%，土地购置费1203亿元，同比增长56.5%。 2、商品房销售情况 1-3月，全国商品房销售面积15361万平方米，同比增长35.8%。其中，商品住宅销售面积增长34.2%。1-3月，商品房销售额7977亿元，同比增长57.7%。其中，商品住宅销售额增长55.2%。 3、房地产开发企业资金来源情况 1-3月，房地产开发企业本年资金来源16250亿元，同比增长61.4%。其中，国内贷款3674亿元，增长44.3%；利用外资99亿元，下降33.7%；企业自筹
9、资金5602亿元，增长47.8%；其他资金6876亿元，增长91.8%。在其他资金中，定金及预收款3749亿元，增长84.7%；个人按揭贷款2193亿元，增长122.8%。 4、70个大中城市房屋销售价格指数 3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中新建住宅销售价格同比上涨14.2%，新建商品住宅价格同比上涨15.9%。 新建房分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.3%；商品住宅销售价格上涨15.9%，其中普通住宅销售价格上涨15.1%，高档住宅销售价格上涨18.5%。90平方米及以下的新建住宅销售价格上涨19.0%。 分地区看，与去年同月相比，70个大中城
10、市新建商品住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。 二手住宅销售价格同比上涨9.5%。分地区看，与去年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是：三亚50.4%、海口40.4%、深圳23.9%、温州18.6%、银川16.2%；价格下降的城市只有泉州，下降0.9%。 新建非住宅销售价格同比上涨5.9%。与去年同月相比，办公楼销售价格上涨9.4%，商业营业用房销售价格上涨3.4%，其他用房销售价格上涨4.9%。 5、全国房地产开发景气指数 3月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气
11、指数”）为105.89，比2月份提高0.42点，比去年同期提高11.15点。 从分类指数看：房地产开发投资分类指数为103.58，比2月份提高1.76点，比去年同期提高11.58点；本年资金来源分类指数为119.67，比2月份持平，比去年同期提高25.96点；土地开发面积分类指数为87.07，比2月份回落1.32点，比去年同期回落5.13点；商品房空置面积分类指数为99.79，比2月份提高1.80点，比去年同期提高7.76点；房屋施工面积分类指数为112.04，比2月份提高2.74点，比去年同期提高18.54点。三、全国房地产行业一季度总体运行情况分析:1、消费者观望情绪明显,部分城市出现房价
12、小幅下挫根据仕一邦房地产投资研究中心数据显示,自12月到3月底,从二手房营业税调整开始,一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响,大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心,而增加供给,成将对未来房地产市场的影响深远。特别是消费者观望情绪的蔓延,已经成为影响一季度明显的市场因素,的房地产市场井喷已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕,改善型买家不愿意接受目前的高房价,他们要等待一个合理的价位再入市,而另外一部分比较谨慎的房地产刚性
13、买家及投资型买家担心“高位入市”后被市场套牢,开始观望房地产市场的后期发展趋势。2、商品房供给不足导致房价下跌艰难目前,自底开始到的3月中旬,政府出台了多种调控措施直指高房价,但从近期的效果看,已经证明虽然有一定的效果,但没有也不可能达到立竿见影的效果。房地产投资和开发都有一定的周期,在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下,供给不可能有明显改善。从12月份的数据看,当月房屋竣工面积同比增速为10.9%,新开工面积为34.19%,分别比11月下滑了38.84%和159.42%。我们认为,这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整,提前降低新开工面积或有意推后竣工面积,这种悲观心理的体现将直接导致
14、上半年可供面积的缩小,供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地面积看,12月累计为3.19亿平米,同比下滑18.9%,比11月扩大3.5%,从绝对量看,的购置面积低于以往6年任何一年的面积,这说明在地价飞速上涨的情况下,开发商整体的拿地意愿并没有充分释放,土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。 房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速,积累的库存迅速释放,而当年形成的直接供给非常有限。从统计的8个重点城市的去库存化周期数据看,1月到目前为止以来,这些城市平均去库存化速度都处于近3年来的历史低位,经过三季度以来的充分释放,目前这些全国一线城市正步入库存化的真空期,一些房价较
15、为合理的城市可能会加大开发投资,从而步入补库存的阶段,而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程,这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。 3、一季度投资同比增幅较大 由于基期因素,地产开发投资增速同比有可能超过20%。回顾上半年“小阳春”以来,地产开发刚刚走出阴霾,而一季度投资增速平均为3.3%,处于历史低谷,虽然今年出台了很多调控地产投资的措施,但在利率政策还未启动的情况下,开发商投资的行为并不会立马变化,目前出台的措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱,即使在未来市场不可测的情况下,开发商也可能会进行一些必要的开发,为以后的库存做准备。毕竟一些城市的可售面积在不断下降,如果保障房不能
16、有效跟进,自住的需求有所抬头,房价飞速上涨的局面又会重启,而这也将刺激开发商积极开发投资。 不过,由于政府的调控基调,地产投资大幅增长的可能性有限。一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为,而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为,开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于一线城市,我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。 4、销售将逐渐回归常态 1月以来,新房和二手房的成交面积持续萎缩,交易量下降比较明显。截至3月底,根据统计的13个重点城市周成交面积为206万平米,虽然大大低于四季度的平均水平,但也恢复到二季度的整体水平。对于今年一季度的成交情况,我们持谨慎态度。由于2月份春节因素,预计在市场走出调控恐慌情绪后,市场成交状况仍然维持较低水平。一季度销售状况可能会逐步走向常态,但与四季度比,总
