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1、某港项目土地一级开发实施方案目 录第一章总论5第一节项目基本情况51.1 项目名称51.2 项目位置51.3 项目规划情况51.4 项目现状情况61.5 项目前期情况8第二节实施方案的编制依据10第二章某港项目的宏观因素12第一节某宏观经济环境分析121.1 行政区划和区县功能定位121.2 经济指标131.3 其他影响因素16第二节某城市整体规划和城市化进程162.1 城市布局162.2 交通规划172.3 城市化进程18第三章市场分析预测19第一节某市商品房市场趋势分析191.1 供应191.2 销售191.3 商品房市场未来发展趋势预测20第二节 20XX某商品房市场分析20第三节土地市
2、场环境分析232.1 土地政策232.2 土地市场232.3 土地市场发展趋势25第四章宗地区域因素分析25第一节某区概况25第二节周边环境26第三节交通环境26第四节周边市政设施条件27第五章土地征地拆迁实施方案28第一节征地实施方案281.1土地情况概述281.2 征地围的人口情况291.3 征地补偿费的构成301.4 征地计划30第二节拆迁实施方案312.1 地上物情况312.2 拆迁补偿费构成322.3 拆迁进度计划36第六章大市政建设实施方案36第一节项目周边大市政设施情况及初步市政方案36第二节市政建设实施要求41第三节市政建设投资41第四节市政方案进度计划42第七章项目整体开发进
3、度及土地供应方案43第一节项目开发进度43第二节土地供应模式44第三节土地供应计划45第四节土地一级开发深度45第五节供地时点开发状态45第八章投资方案+45第一节投资估算451.1 估算依据451.2 项目总投资估算461.3土地毛地价估算481.挂牌底价估算491.5 项目销售收入估算49第二节经济效益分析502.1支出单价与销售单价对比502.2 项目现金流量与财务指标分析522.3敏感性分析53第三节社会效益分析53第九章风险分析及对策54第一节市场风险分析54第二节政策风险分析54第三节金融财务风险分析54第十章项目管理方案54第一节建设计划管理54第二节项目的进度计划管理55第三节
4、项目管理制度56第十章重点事项说明56附件58第一章 总论第一节 项目基本情况1.1 项目名称某港项目土地一级开发项目。1.2 项目位置某港项目位于某区东南四环外的十八里店乡。其四至为东南至城市铁路环线京丰铁路段,西南至京津塘高速路,西北至城市东南四环路,东北至与某住总公司开发的翠城经济适用房相隔的垡头二号路。图1-1 项目位置示意图项目位置1.3 项目规划情况依据20XX编制的某港十八里店乡调整规划,某港项目规划总用地面积为371万平方米,规划总建筑面积311.3万平方米,其中居住建筑面积204.56万平方米,居住配套建筑面积7.88万平方米,公建区建筑面积95.36万平方米其中商业22.5
5、6万平方米,综合72.8万平方米,市政设施建筑面积0.46万平方米,项目的用地规模及规划指标如下表1-1和表1-2所示：表1-1 项目用地平衡表表1-2 规划指标汇总表1.4 项目现状情况1、宗地原权属：本项目用地现状共有国有土地亩,分属5个单位；需征集体土地总面积5158.5 亩,其中965.2亩为宅基地用地,2972.70亩为集体企业用地,1139.6亩为农用地,523亩为其它用地含项目用地围代征京津塘高速路和东南四环各半幅路,大羊坊路整幅,京津快线21米通道,共442亩,所征土地属于某市某区十八里店乡十八里店村和小武基村两个村民委员会所有。具体土地类型构成见图1-2土地类别构成示意图。图
6、1-2土地类别构成示意图2、地上物状况： 本项目用地围,共有1涉及5个国有企业拆迁,占地14940.37平方米,建筑面积4544.5平方米。2涉及拆迁农民居民总户数为2939户,全部为农民宅基地上私有房屋。拆迁居民房屋总建筑面积约590000.00平方米。3涉及526个集体企业拆迁,占地2323146.66平方米,建筑面积合约1069762.73 平方米。表1-3 土地现状情况表1.5 项目前期情况120XX5月市政府责成京泰集团整合某物流资源,京泰集团提出开发建设东南物流基地,20XX初市规划委、市国土局确定了选址。同年市政府赴港招商,由京泰集团、嘉里集团、华远集团和SOHO中国四方股东签订
7、了合作开发某物流港协议书,并成立某京泰物流置业作为项目的开发主体。经市政府批准,20XX市发改委、市商务局将该项目纳入十五商业物流发展规划,20XX至20XX被市政府列为重点工程和175项折子工程之一,同时也是某区十大重点工程之一。2自2001初年至20XX底,在某京泰物流置业及各股东单位努力下,按照统一规划、统设的原则,完成了大量的项目前期工作,共取得政府各类审批文件约20件,其中与土地一级开发相关的工作已完成的有：某港、十八里店乡控规调整并经市政府办公会通过、某港交通影响分析及评审见附件一、某港项目环境影响评价、某港项目道路交通规划方案、某港市政工程项目综合方案、城市干道地勘及道路、给排水
8、施工图设计、大羊坊路燃气工程施工图设计、大羊坊路市政综合工程施工招投标、征地拆迁入户调查等工作,20XX7月与某区政府和十八里店乡政府签订了征地拆迁补偿协议,并已支付十八里店乡1.2亿征地拆迁补偿首付款。截至目前,某京泰物流置业及其股东单位已支出前期费用约1亿元。320XX12月16日王岐山市长召开第26次市长办公会,出于缓解城市核心区交通压力的考虑,会议研究决定对某港规划重新进行调整,据此,20XX上半年市规划委和市规划院完成了某物流港、十八里店乡规划的局部调整,并将某物流港项目名称改为某港。20XX10月8日王岐山市长召开第62次市长办公会对重新调整的某港、十八里店乡调整规划进行审议,会议
9、原则同意某港、十八里店乡局部用地规划调整意见,同时鉴于某港项目因规划调整拖延了项目审批,会议决定该项目用地可考虑列入历史遗留问题围。420XX第26次市长办公会,在决定对某港规划重新进行调整同时,对某港项目的开发主体做了强调某物流港项目规划中除物流仓储项目之外的其他规划项目继续由某京泰物流置业公司等企业开发建设。20XX3月经市政府原主管领导批准,某港项目由整体开发转为土地一级开发,并再次明确开发主体为某京泰物流置业。由于某港项目规划的调整、国家土地及拆迁政策的变化和开发模式的变化导致项目处于停滞状态,制约了该地区经济和社会的进一步发展。经某区政府和京泰集团的充分研究和协调,一致同意由京泰集团
10、继续在开发主体中发挥主导和协调作用,对京泰物流置业公司实施股权重组,由重组后的公司在市、区政府的主导下继续完成某港项目土地一级开发建设工作。 520XX底,某区政府上报某市政府关于某港项目土地一级开发工作的请示朝政文2006209号,恳请市政府协调相关部门,授权某京泰物流置业实施某港项目土地一级开发；某市国土局上报市政府关于某港项目土地一级开发工作有关问题的请示京国土市200748号,原则同意某京泰物流置业继续实施某港项目土地一级开发,市政府主管领导批示同意。6某市规划院20XX4月编制的某物流港、十八里店乡规划中,将十八里店一部分、横街子、西直河、小武基三个半村居民,按20号令政策实现绿化及
11、农民上楼,所需资金由某港与某区政府协商解决第二节 实施方案的编制依据一、法律法规依据1、中华人民国土地管理法中华人民国主席令第8号2、城市房屋拆迁管理条例国务院令第305号3、某市土地储备和一级开发暂行办法京国土市2005540号4、某市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法5、某市建设征地补偿安置办法某市人民政府令第148号6、某市城市房屋拆迁管理办法某市人民政府令第87号7、某市集体土地房屋拆迁管理办法某市人民政府令第124号8、某市某区十八里店乡绿化隔离地区建设腾退安置办法9、某市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法京国土用2005533号10、某市收回企业国有土地使用权补偿办法1
12、1、某市国有建设用地供应办法试行京政发20056号12、土地一级开发实施方案的编制办法讨论稿二、项目依据1、某市规划院20XX4月编制的某物流港、十八里店乡规划2、某市规划院20XX7月编制的某港、十八里店乡调整规划3、某市政府20XX第26次市长办公会第32期会议纪要4、某市政府20XX第62次市长办公会第68期会议纪要5、市建委20XX4月上报市政府领导关于某港项目土地一级开发实施方案的请示6、某市某区人民政府关于某港项目土地一级开发工作的请示朝政文2006209号7、某市国土资源局关于某港项目土地一级开发工作有关问题的请示京国土市200748号8、土地储备某分中心某港项目征地拆迁测算报告
13、9、某市规划院编制的某物流港市政规划方案综合10、市规划院20XX12月编制的某港道路交通设施规划方案11、某市交通委员会关于某物流港项目交通影响分析的评审意见京交规函2004360号12、市场调查13、其他部资料第二章 某港项目的宏观因素第一节 某宏观经济环境分析1.1 行政区划和区县功能定位某市总面积为16,807.8平方公里,总共包括了18个区、县,可分为四个区域：o 市区o 城区o 近郊区o 远郊区县某行政规划示意图请见下图。图2-1 某行政区划图目前某规划市区围是东至定福庄,西至石景山,北至清河,南至南苑,规划面积1,041平方公里,未来的市中心地区大体在四环路。目前已经建成区面积为
14、500平方公里,已经完成规划面积的47%,其中三环以的面积为158平方公里。20XX,市委市政府提出了关于区县功能定位及评价指标的指导意见,把18个区县分成首都功能核心区、城市功能拓展区、城市发展新区和生态涵养发展区四个功能区。 一首都功能核心区 包括东城、西城、崇文、宣武四个区,这个区域是集中展现古老特色,体现某作为我国政治、文化中心和国际交往中心功能的区域,也是首都功能及四个服务的最主要载体。 二城市功能拓展区 包括某、海淀、丰台、石景山四个区,这个区域是实现和拓展首都城市性质功能的重要区域。要成为拓展首都城市功能、特别是面向全国和世界的外向型经济服务功能,推进生产者创新的重要基地,为提升首都发展的核心竞争力做出贡献。 三城市发展新区 包括通州、顺义、大兴、
