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1、北京低密度住宅市场分析报告一、国外住宅市场发展趋势在国外特别是欧美国家，随着社会经济的发展和居民收入水平的不断提高，以及道路交通方式的变革(特别是小汽车的普及)，较早出现住宅郊区化的趋势。时至今日，欧美国家已形成较为稳定的居住形态和住宅形式。一般而言，市内较多的是多层和高层公寓(APARTMENT)，主要为收入较低的人群、刚进入社会的年轻人、工作地点经常变动的流动人群和一些经济上不富裕的退休老人居住；在城市的郊区和一些人口聚集的小镇或卫星城，多为低层低密度的独立或连排住宅，一般称之为TOWNHOUSE，有独栋、双拼、连排、叠拼等多种形式，这里居住的多是较为富裕的人群和中产阶层。在欧美国家，这是
2、两种主要的居住形态和住宅形式。这两种住宅形式能够较好地适应城市中心区和边缘区(或卫星城镇)不同的土地利用形态，因而成为两种主导的居住方式。目前，国内住宅市场也出现类似的发展势头。二、北京郊区化与郊区住宅情况郊区化简单地说，就是人口，就业岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化的过程。随着北京房地产市场逐渐步入成熟与稳定的发展阶段，郊区住宅越来越被人们所关注，显现出勃勃生机，具有广阔的发展前景。由于郊区住宅首先是城市中产阶级为逃离市中心不断恶化的环境所做的一种选择，那么它首先在环境和舒适度方面要超过市中心的公寓。因此交通便利、环境优美、布局分散、低密度和户型舒适是这类住宅的特点。北京作为一
3、个发展中国家的首都，近年来城市发展建设很快，居住问题也日益突出。在市区可开发用地越来越有限的情况下，郊区化似乎是一个必然的选择。我们可以称之为“居住郊区化”。郊区住宅走两端与发达国家不同，北京的居住郊区化面临两个限制条件，一是道路等市政配套滞后，二是城市人口的收入水平相对发达国家低很多。因此，现阶段北京居住郊区化的原因有两个，即主动郊区化与被动郊区化，前者看中的是郊区的优美环境和舒适生活，后者则是被郊区住宅的低廉价格所吸引。与之相对，北京的郊区住宅也存在两个层面，一是低密度的高档住宅，即别墅(这里泛指独栋、双拼和TOWNHOUSE)；二是低价位普通住宅。从近几年推出的郊区住宅来看，两大类项目同
4、时并存。高价位、高品质的别墅类项目，多数位于传统的别墅聚集区，具有较高的均价和总价以及较多的外籍人土客源，例如温榆河沿线的香江花园、莱蒙湖别墅等，以及散布于其它远郊区的湖光山舍、玫瑰山谷等。另一类是低价位的普通住宅项目，这些项目由于地处城市边缘地带，具有较低的均价和总价，同时也拥有着北京最广泛的客户群体中低收入家庭，例如分布于各远郊区的格兰晴天、清城、平佳园等。目前北京郊区在售项目共有300余个，占全部在售项目的32左右，而这些项目主要集中在通州、大兴、昌平等区，尤其是通州区由于更接近CBD，成为郊区商品房销售的主要区域之。在价格上，郊区项目要比相同品质的城区项目低很多，但仔细观察可以看出：几
5、个主要郊区县的住宅价格都呈现一个稳步增长的态势，说明郊区住宅正处于一个上扬的发展阶段，伴随着品质的不断提高价格也逐渐走高。从新盘推出情况来看，2002年全年推出的郊区住宅项目近60余个，多数为单价25004000元平方米，不带装修的多层板楼；而新推出的郊区别墅类项目档次较高，以独栋为主，但也出现了一些创新产品，例如宽HOUSE。2003年前两月已有6个郊区新项目正式推出，占年初项目总数的近20。今年将是郊区住宅大发展的一年，预计郊区项目的供应量还将持续加大。郊区住宅发展的影响因素郊区住宅能够得以快速发展并保持这种发展势头，是多方面因素共同作用的结果，一方面是人们置业观念改变的主观因素，另一方面
6、是郊区环境不断变化的客观因素，这些因素不仅决定了郊区住宅的发展速度，而且也决定了郊区住宅的产品发展方向。置业观念的改变随着北京经济不断发展，居民收入不断提高，居民的居住和置业观念也随之发生改变，不论是解决住房需求的首次置业型，还是改善居住条件的二次置业型，都逐渐接受了郊区置业的观念。对于首次置业型的购房者来说，郊区住宅更舒适、更便宜、环境更好，而随着城市铁路的开通和公交车线路的延长，避开了城区堵车的烦恼，交通时距甚至更短，选择郊区住宅何乐而不为呢?而对于二次置业型的购房者来说，他们往往收入不高，工作、家庭比较稳定，在城区已有一处不错的住房，交通方式主要依赖私家车，更希望在郊区拥有一套舒适的第二
7、居所，改善一下生活居住品质。交通条件的改善交通问题一直是制约北京郊区住宅发展的一个瓶颈，但近几年北京交通设施飞速发展，多条城市快速路、高速公路特别是轨道交通的建成通车，极大地扩大了居民的出行范围。如京承高速路一期的通车，带动了整个北京东北方向居住类项目的快速发展，其中收益最大的莫过于别墅类产品。有利政策的扶持郊区住宅的发展既有市场导向的因素，也有政府宏观调控的作用，近几年郊区住宅的发展有了比较好的政策扶持。特别是绿化隔离地区建设的政策以及加快小城镇建设的政策，使得开发商对郊区住宅的开发更有积极性。三、适合开发低密度住宅的地段北京在“十五”期间把快速道路体系和卫星城建设作为两个主要目标。随着绿化
8、隔离带和公路体系的建设，北京城市体系将呈现三个层次：较高密度的中心地区，公路一环至公路二环的较低密度地区，远郊卫星城低密度地区。这其中的第二层次将成为房地产业最具潜力的区域。从发展区域角度上讲：土地资源相对宽松的郊区，10个边缘集团，绿化隔离带中，以及规划的14个卫星城和30个中心小城镇。由于拥有大量的土地，地段较好，地形开阔，适合做低密度住宅，低密度住宅发展空间巨大。从北京交通发展的现状和规划上讲：北京的京昌、京开、京石、京通等高速路及轨道交通将使城市的扩展呈“手掌”式，这些捷运线周围将是低密度住宅发展的良好地带，在公路一环两侧，远到公路二环以内的地区，都有低层低密度社区发展的空间，沿各高速
9、公路放射状地分布，横向地看，则处于公路一二环之间。特别是在北京二十几个经济开发区，由于有高新技术产业的带动，具有经济发展的后劲，为低密度住宅开发提供了动力。四，发展低密度住宅的三个核心问题()交通体系的发展。低密度住宅发展的第一个前提就是要有良好的交通体系，这种交通体系应该是多种交通方式的组合。郊区的地价比较便宜，但可达性比较差，开发商自己修路，会给开发商造成很大的经济压力，所以，低密度住宅的发展，一定要与城市交通体系的发展并进，依托便捷的高速公路网或者快速交通轨道线来发展低密度住宅。(二)社会服务体系的发展。城郊结合部的社会服务设施并不完善，比如：商业、教育、文化、医疗等服务设施明显欠缺。这
10、些服务设施显然不是单个开发商通过努力能够解决的，所以，低密度住宅的大片开发离不开政府的支持。(三)就业体系发展。城郊结合部的低密度住宅区的出现是为了缓解城市核心区的交通、就业等等压力。目前的问题是，许多已经迁往郊外的居民每天早上还要花上个把钟头，涌进城里上班，晚上，再一窝蜂地涌出城去居住。如此以来，大量的新问题便产生了，因此，低密度住宅的发展要将居住与就业统筹考虑，比较理想的路子是发展卫星城。五、市场供求分析1、绝大多数为自住型购房者从购房者买房的动机来看，无非是自己居住或投资，或者二者兼有。以满足自己与家人居住为目的的购房为自住型购房，一般属于第一次置业，而二次或多次置业的人买房更多是用来出
11、租或增值，以获得丰厚的回报，通常称之为投资型购房。在某机构的调查结果中发现，自住型购房者仍占绝对优势，达到了购房者902，剩余的98购房者则是将投资作为自己置业的主要目的。在置业目的为改善生活空间的购房群体中，90以上的购房者目前只有一处居所，并且居所格局主要是一居室、二居室和平房。居所格局为一居室的购房者中，93以上的意向居所为二居室或三居室；居所格局为二居室的购房者中，约45的意向居所为二居室，同时约53的意向居所为三居室；居所为平房的购房者中，约95的意向居所为二居室或三居室。2、交通配套是购房者最为关注的基础配套设施绝大多数购房者在对将来生活区域的配套设施的重视程度上，将交通配套放在了
12、首要重要的位置，这一比例达到了68.5。除此之外，对医务配套、教育文化配套和商业配套的关注程度也较高，认为以上三项设施重要所占的比例分别为517，453和369。购房者对其他配套如自然景观、园林景观、娱乐配套、商务配套等的关注程度并不很高，将以上设施视为居住区域重要配套设施的购房者所占的比例均在25以下。然而，40以上的购房者在购房时作出的权衡为在多付出成本的同时拥有优美的园林设计与优美的自然环境。这表明还是有相当一部分人有选择优美的园林设计、自然环境的倾向，但是在众多的配套设施中，在有限的经济支出条件下，他们只能将自己的为配套设施付出的成本，按照其重要性进行相应的投入，也就是说，购房者会对自
13、己最重要的配套设施进行最多的投入，而会对自己最不重要的配套设施进行最少的投入或者不投入。3、购房者对居住环境与房价之间的关系的权衡购房者在居所地理位置，居住环境，住房面积和房价等方面的权街有451的购房者倾向牺牲一定的房价、住房面积和自然环境来购置距市中心较近的居所，有372的购房者倾向在保持房价、住房面积和自然环境的优势下，选择距离市城区很远的居所。购房者在园林设计、自然景观和房价方面的权衡购房者倾向于在提高房价的同时选择优美的园林设计的比例为412，倾向于在提高房价的同时选择优美的自然景观的比例为453。另外，还有一部分购房者对优美园林设计和自然景观并不关注，而对房价更加在乎，这部分购房者
14、的比例大约为206和226。4、投资型购房者的置业特点及购买权衡从调查中发现，目前已经进行房地产投资的购房者的比例为109，位于储蓄、保险和股票之后，处于投资理财方式的第四位，调查同时显示今后倾向于选择房地产投资的购房者的比例达到212，并且将房地产投资作为第一投资理财方式的购房者的比例也占到了118，仅排在储蓄之后，上升至投资理财方式的第二位。目前房地产投资的购房者中，有684的购房者都将新购房用于投资，263的购房者则选择新房居住，旧房出租，只有53的购房者将会在购入新房之后，将旧房出售。从调查结果来看，投资型购房者的置业特点是对居所的交通配套表现出了特别高的关注程度。从某种角度上来讲，也就是投资型购房者对房屋所处地理位置的看重。目前的绝大部分投资型购房者，在购房区域的选择上倾向于自然景观一般，房价较高但距离市区较近的地段。调查结果表明，目前的投资型购房者比较热衷的地段集中在东、北二环至五环之间的地段，以及交通相对优越的轻轨、高速公路、环线沿线地区。同时，投资型购房者倾向于对中小户型的选择。人们租房时，除了考虑地段、价格外，恐怕考虑最多的就是户型。从意向投资情况来看，大约85的投资型购房者会对一居室或两居室进行投资。
