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1、 目录第一部分 市宏观市场环境31.2003年经济发展情况31.1 2003年全市综合情况31.2 2004年上半年经济发展情况31.3城市发展特色3第二部分 市写字楼市场调研31、写字楼区域分布状况与市场特征32、市写字楼发展历程32.1发展初期：32.2迅速发展期32.3市场淡静期32.4市场复期33、市写字楼市场分析33.1市写字楼市场供应与特征分析33.2市写字楼市场需求与特征分析33.3市写字楼市场客户行业分布分析33.4市写字楼客户购买动机分析34、市经典写字楼案例调查34.1经典写字楼项目概况34.2经典写字楼项目租售情况35、市写字楼市场前景预测35.1写字楼大势趋旺35.2供
2、过于求格局短期仍挥之不去35.3中心区和车公庙片区引领市写字楼市场35.4区域定位促成市场热点35.5地铁兴建和城市交通网络的完善，罗湖区写字楼竞争优势加强35.6功能设施灵活完善的甲级小户型写字楼受到市场的欢迎35.7写字楼开发与营销亮点纷呈3第三部分 中心区写字楼市场调查分析31.片区概况31.1中心区围界定31.2片区性质和目标31.3片区规划分析32.中心区写字楼市场SWOT分析32.1片区优势分析32.2片区劣势分析32.3片区机会点分析32.4片区威胁点分析33中心区写字楼市场与车公庙写字楼市场调研分析33.1中心区写字楼市场案例调研33.2车公庙写字楼市场案例调研34中心区写字楼
3、市场特征分析34.1中心区写字楼供应量分析34.2中心区目标客户分析34.3中心区写字楼价格水平34.4中心区写字楼产品分析34.5中心区写字楼销售推广方式与方法3第四部分 中心区写字楼市场调研总结31.中心区写字楼市场总结32.中心区写字楼供求关系预测33.中心区写字楼价格趋势预测34.中心区写字楼产品发展预测35.中心区写字楼市场机会点或空白点分析35.1 外资银行进驻35.2 物业管理3第一部分市宏观市场环境1.2003年经济发展情况社会经济环境的强势可从以从以下各项指标进行表达：1.1 2003年全市综合情况2003年全市实现国生产总值2860.51亿元，比上半年增长17.3%，创近8
4、年新高。在市生产总值中，第一产业增加值为亿元，同比下降；第二产业增加值为亿元，同比增长；第三产业增加值为亿元，同比增长。工业比重进一步提高，由年的上升为。年，三大产业的比重为：。在多项经济指标中，尤为突出的是五大经济指标突破“1000”，即规模以上工业企业新增总产值（现价）突破1000亿元，达到1020.36亿元；外贸进出口总额突破1000亿美元，达到1173.99亿美元；港口集装箱吞吐量突破1000万标箱，达到1065万标箱，跃居全球集装箱枢纽港第四位；机场旅客吞吐量突破1000万人次，达到1084万人次；金融机构新增存款余额超过1000亿元。制造业、物流业和现代金融业的发展全面迈上新台阶。
5、1.1.1 工业生产总值与增加值2003年，工业以强劲增长势头，首次突破5000亿元的产值，达到5100亿元（现价），工业增加值1488亿元，分别较上年增加近1500亿元和400亿元，工业总产值的增幅高达29，是最近8年的最高增速。工业对GDP增长的贡献率为69.7%，拉动增长12.1个百分点，比去年高出2.9个百分点。2003年工业增加值占GDP的比重也由2002年的47.7提高到52.4，工业已占据经济的一大半，说明的工业化水平有了质的提高。目前，正处于实施新型工业化战略和工业化步伐加快发展时期，工业仍有必要和可能快速扩，第二产业的GDP比重还有一定的上升空间。1.1.2 社会固定资产投资
6、2003年全市完成全社会固定资产投资946.49亿元，同比增长20.1%，增速比去年提高9.1个百分点，扭转了自2000年以来持续了三年的投资增速低位徘徊的局面。其中基本建设和更新改造投资大幅增长，累计完成投资358.36亿元和62.09亿元，分别增长25.3%和61.2%，房地产开发投资在政策调控下，速度明显回落，累计完成投资410.06亿元，增长5.6%，增速比去年回落11.8个百分点。可见，基本建设投资成为了固定资产投资增长的主要拉动力。的固定资产投资仍以第三产业为主，三大产业投资比例为：0.322.876.9。从资金来源看，非国有经济投资539.50亿元，占总投资的57%，其中港澳台与
7、外资166.54亿元，同比增长34.3%全社会房屋建筑竣工面积2233.36万平方米，比上年增长33.9%，其中基本建设房屋竣工面积171.91万平方米，增长32.3%。商品房竣工面积1020.31万平方米。商品房销售面积（含预售，下同）899.89万平方米，增长12.0%；商品房销售额562.92亿元，增长14.0%；商品房平均售价6255元/平方米，增长1.8%。1.1.3 实际利用外资2003年，全市实际利用外资50.42亿美元，比上年增长2.9%。其中外商直接投资36.23亿美元，增长13.6%，占实际利用外资的比重71.9%。全年签订利用外资合同2573项，协议利用外资58.29亿美
8、元，分别增长17.4%和12.4%。全年在投资的世界500强跨国公司总数累计达98家。外资进入第三产业的步伐有所加快。1.1.4 消费品零售额2003年市消费品市场销售持续畅旺。全市实现社会消费品零售总额801.77亿元，比去年同期增长16.3%，增幅提高3.1个百分点。消费结构升级步伐加快，汽车、通信、电子产品、住房与旅游、文娱体育教育等消费需求旺盛，一些消费热点持续升温，汽车类、家用电器和音像器材类、文化办公用品类的销售总额分别增长150.8%、48.7%和117.1%。2003年人均GDP达到5.39万元，增长7.5；居民年平均可支配收入达到2.59万元，同比增长4.0%，扣除物价上涨因
9、素后实际增长3.3%。职工工资水平稳步提高。全年全市在岗职工工资总额325.99亿元，比上年增长15.1%。在岗职工年平均工资30611元，增长8.5%，扣除物价因素，实际增长7.7%。就业者经营净收入增长24；此外，由于房屋租金收入、利息与股息增加，人均财产收入在2003年增长31.4。2003年居民人均消费性支出19960元，同比增长5.5%，食品、交通通信和教育文化娱乐服务支出占居民消费支出的前3位。2003年恩格尔系数为27.9%。2003年末居民储蓄存款余额2199.45亿元，比年初增加442.95亿元，增长25.2%。1.1.5 外贸进出口总额2003年，进出口贸易保持高速增长。全
10、年外贸进出口总额1173.99亿美元，比上年增长34.6%。其中，出口总额629.62亿美元，增长35.2%；进口总额544.37亿美元，增长33.8%。外贸出口总额连续十一年位居全国大中城市榜首。1.1.6 地方财政收入2003年，全年地方财政一般预算收入290.84亿元，按可比口径计算增长15.8%（略低于GDP增速）。地方财政一般预算支出348.95亿元，增长13.4%。1.1.7 金融存贷款2003年，全市金融机构人民币各项存款余额6079.48亿元，比年初增加1126.15亿元，增长22.7%；全市金融机构人民币各项贷款余额4525.05亿元，比年初增加893.03亿元，增长24.6
11、%。在各项贷款中，个人消费贷款余额1051.96亿元，比年初增加257.70亿元，占新增贷款的28.9%，其中，个人住房贷款余额932.78亿元，比上年末增加234.90 亿元。 / 1.2 2004年上半年经济发展情况今年上半年，市生产总值完成 1525.11亿元，比去年同期增17.4%，高出去年同期增幅1.5个百分点。本市生产总值的上半年累计增幅创出了1996年以来的新高。1.2.1固定资产投资持续增长，增速小于去年 今年上半年，全社会固定资产投资额累计完成 447.14亿元，比去年同期增长16.7%。与去年同期相比，增速下降3.3个百分点。其中，基本建设投资累计完成189.86亿元，同比
12、增长27.6%，增速比去年同期提高9.7个百分点；房地产开发投资额累计完成195.58亿元，同比增长7.9%，增速比去年同期下降2.2个百分点。从投资的部构成看，基本建设的投资力度加大，增速比去年同期加快；房地产投资的额度保持平稳，增幅下降。 上半年累计完成房地产开发投资195.58亿元，增长7.9%，相比去年同期房地产开发的规模已得到控制。全市商品房施工面积达2556.44万平方米，增长8.4%；其中，新开工面积614.22万平方米，同比下降0.3%；竣工面积324.18万平方米，同比下降28.2%。实际销售与预售面积520.19万平方米，增长33.3%；实际销售与预售额344.48亿元，同
13、比增长55.6%。自2003年国家实施一系列宏观调控政策以来，房地产开发投资的规模得到有效控制，房地产企业通过外部压力和部体制调整,对的房地产投资更加理性。1.2.2上半年消费品市场增长较快今年上半年，社会消费品零售总额累计完成 446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平。从今年上半年的各月表现来看，社会消费品零售总额累计增幅始终保持在14.6%至16.1%之间，反映市场消费平稳增长，波动不大。1.2.3外贸进出口总额持续快速增长今年 16月，我市累计实现进出口总值639.65亿美元，同比增长26.8%。其中，出口324.40亿美元，同比增长22.0%；进口315.25
14、亿美元，同比增长32.1%；进出口顺差9.15亿美元。 1.2.4财金保持稳定，存差略有扩大 今年上半年，地方财政一般预算收入累计 158.46亿元，比去年同期增长15.9%，其中，各项税收134.53亿元，同比增长12.2%；地方财政一般预算支出累计158.76亿元，同比增长20.2%，其中，基本建设支出52.20亿元，同比增长31.9%。 金融机构人民币存款余额 6月末为6581.63亿元，比年初增长8.3%，其中，储蓄存款2389.50亿元，比年初增长8.6%；金融机构人民币贷款余额6月末为4859.49亿元，比年初增长7.7%；月末存贷差1722.14亿元，比年初的存贷差增多156.5
15、9亿元。 1.2.5市场物价微升，职工居民增收 今年上半年，居民消费价格累计平均总指数为 100.7%，比去年同期上升0.7%。从今年分月的居民消费价格累计平均总指数波动情况看，居民消费价格累计平均总指数维持在100.0%和100.8%之间，波幅0.8个百分点。 我市整体价格水平呈现出比较平稳的态势。 今年上半年，我市在岗职工月平均工资为 2551元/人，比去年同期增长7.2%。据200户抽样调查，今年上半年，我市城镇居民累计人均可支配收入14868元，比去年同期增长8.7%。上半年累计消费性支出9416元，同比增长0.8%。职工、居民收入水平进一步提高。1.2.6企业景气上升，信心指数提高 今年二季度，市企业景气指数总体比一季度提高 9.43个点，比去年同期大幅提高22.93个点。从分行业的情况看，社会服务业、工业和交通运输仓储邮政业的景气指数提高幅度较大。今年二季度，市企业家信心指数总体比一季度提高 0.86个点，比去年同期大幅提高17.22
