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1、终于把“物业费”和“物业服务费”说清楚了上世纪八十年代，中国大陆从香港引进物业管理，从此 就有了物业管理公司、物业管理费。2007年公布的物权法， 把物业管理公司改称“物业服务企业”，物业管理条例立 即跟着修改，顺手把“物业管理费”改成了 “物业服务费”。 实际上，物权法使用的概念是“物业费”，2009年最高法院 公布的物业服务纠纷司法解释，也使用“物业费”。物业管 理条例增加“服务”二字，不但画蛇添足，而且制造了混 乱。顾名思义，物业费，是业主因维护共有物业而筹集的资金；而物业服务费，是业主向物业服务人支付的劳 务对价。这两者的法律意义是完全不同的。当前，物业纠纷 大部分是物业费的纠纷，而所
2、有物业费的纠纷都与分不清这 两个概念有关。弄清楚物业费与物业服务费，才能理顺物业 管理的一系列难题。一、物业费是不是物业服务的对价？ 表面上看，物业公司提供服务，业主支付费用，并且钱是由 物业公司收的，所以大家普遍认为，物业费就是业主支付给 物业公司的服务对价。这种观点既不符合法理，也不符合实 际。从法理来讲，城市里的公寓式住宅通常属于区分所有建筑物，业主存在共有部分与共同事务，管理这些共 有部分与共同事务必然需要一笔费用，这笔费用由谁承担？ 当然是业主，因为业主是权利人、受益人。至于有没有物业 公司、物业公司是谁，都不改变业主的这个义务。 物 权法规定，物业管理有三种方式：业主自行管理、委托
3、物业 服务企业或者其它管理人。在业主自行管理的情况下，所有 的管理费用，也要由全体业主来分摊。并不会因为没有聘请 物业公司，业主连物业费都不用交了。 物业管理条 例第七条规定，业主的义务之一，就是按时交费。这里并不 涉及物业公司，也不以物业服务合同有无约定为前提。这就 表明，业主交物业费，并不是购买物业企业的服务，而是他 承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。 从实际 情况来看，物业费的绝大部分用于业主共同事务的支出，而 不是物业公司的收益。国家发展改革委、建设部发布的物 业服务收费管理办法规定了物业费由服务成本、法定税费 和物业管理企业的利润组成。服务成本包括：1.管理服务人 员的工资、社会
4、保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用 部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区 域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管 理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资 产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 用；9.经业主同意的其他费用。 服务成本构成了物 业费的最主要部分。物业公司的利润只是物业费中的一小部 分。这部分有多少？酬金制的物业服务合同，一般约定酬金 为物业服务资金的10%，由于酬金制与包干制在结果上不可 能存在太大差异，因此可以确定，无论包干制还是酬金制， 物业企业所得利润，大约为整个物业费的10%。只有这10%， 才
5、是物业服务企业的所得。那么，占大头的物业管理成本算 什么性质的财产？物业服务收费管理办法第十二条说，“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代 管性质，为所交纳的业主所有”，就是说，酬金制下，预收 的物业费属于业主的财产。其实包干制下，也是业主财产， 都是业主的AA制，物业公司只是代收、代管、代支而已。 我们经常说，物业公司是业主的集体保姆，那么，雇主发给 保姆的工资，是保姆的劳务对价；让保姆代缴的水电费、物 业费，给保姆买菜买肉的钱，买卫生纸、垃圾袋的钱也算保 姆费吗？这部分是业主的生活必须，无论有没有保姆，都要 花这笔钱。物业费的道理与此相同，物业公司替业主管理共 同事务，支付相
6、关费用，这些都来自物业费，但不能算物业 公司的收入。把物业费作为物业公司的收入，对全体业主也是不利的。这意味着，这笔钱的5%要作为“营业 税”交给政府。这是毫无道理的事情。如果明确了物业费就 是业主的AA制，这个不合理的问题自然消除。几年前，深 圳长城一花园的业委会就认识到，物业费是业主为管理自己 的家园而归集的“份子钱”，不是物业公司的“营业性收入”， 不应当缴纳营业税，遂与物业公司约定，不再缴纳营业税， 如果税务局找麻烦，由业委会承担责任。他们的做法，堪称物业管理上的小岗村，希望他们为全国的业主创造出宝贵经 验。综上，物业费不是物业企业的劳务对价，不是物业公司的营业收入，而是业主的AA制，
7、是业主的共同 财产。这是物业管理中最基础的问题之一，明确了这个问题， 许多问题就能迎刃而解。但遗憾的是，在立法上，物业费连 名称都统一不了。由于“物业服务费”的错误概念，引发一 连串的错误，如政府管制物业费标准、业主以拒交物业费维 权、税务局征收物业费营业税等等。未来的物业管理立法， 应当在物业费问题上正本清源，纠正这个被扣错的第一颗纽 扣。二、物业费的标准由谁说了算？物业费一直受政府管制。各地政府都制定了物业费的指导价，要求按此 执行。这就是把物业费看作物业服务费，带来的直接恶果。 你既然是服务价格，又与群众生活关系密切，政府管制，也 就顺理成章。如果物业费不是物业公司的劳务对价，不是服 务
8、价格，政府有什么理由为此制定“指导价”？政府干预物 业费标准，违反业主自治物业费是业主维修养护自己不动产、维持物业管理区域秩序的必要费用，业主愿意承 担多少，完全基于自己对不动产管理水平和保持某种程度生 活质量的需要，属于业主自治的范畴。同在一座城市，贵的 住宅物业费超过10元/平方米，便宜的只有几毛钱，这情形 就好像既有万元一桌的燕窝鱼翅席，又有十来块钱一碗的牛 肉拉面，消费者量力而行，各取所需。政府物价部门强制“定价”，是干涉业主管理自己不动产的权利。政府对物业费定价违反价格法价格法是政府管制价格的唯一法律依据。价格法的基本原则是，“大多数商品和服务 价格实行市场调节价，极少数商品和服务价
9、格实行政府指导 价或者政府定价”。哪些是政府可以定价的“极少数商品和 服务价格”？第十八条有明确规定，“下列商品和服务价格， 政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：（一）与国 民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（二）资 源稀缺的少数商品价格；（三）自然垄断经营的商品价格；（四） 重要的公用事业价格；（五）重要的公益性服务价格。”显然， 这里列出的三种商品、两种服务，才是“必要时可以实行政 府指导价或者政府定价”的。在这五种价格中，哪一种与物 业服务有关？究竟算“重要的公用事业”还是算“重要的公 益性服务”？显然都算不上。既无法律规定，政府越权管制， 就是违法行政。政府指导价压
10、低了物业企业的酬金，是典型 的“损不足以奉有余”政府规定物业费价格，不是怕它太低， 而是怕它太高，这很奇怪。中国目前存在大量过剩劳动力， 物业服务是一个买方市场，物业服务企业基本上没有定价 权。即使政府规定物业费10元/平方米，也没有意义，因为 没有业主愿意承担这样的费用。但政府有意压低物业费时效 果就完全不同了，业主可以用政府定价来堂而皇之地拒绝物 业服务企业的合理报价，哪个物业企业敢不服从政府？商品 房的业主是城市人口中的富裕人群，从事物业服务的是农村 进城务工的低收入人群。在劳动力过剩情况下，这些人本来 就很难在市场上为自己的辛勤劳动讨回合理报酬，如果在法 治国家，会通过制定最低工资等国
11、家干预手段，来保障这些 底层体力劳动者的基本收入。而在我们这里，竟然是通过政 府定价来保障富人用最小的代价享受物业服务，这是典型的 损不足以奉有余。其实质就是，在业主与物业企业市场博弈 的过程中，政府以公权力援助了业主，这就完全丧失了正义 性和公正性。出现这种情况也很正常。业主群体无疑比物业 从业人员有更大的话语权。制定政府指导价的人，很可能本 身就是业主，这就成了业主为自身享受的服务定价。这种“定 价”没有道义性自不待言，更没有任何科学依据，完全就是 定价者乱拍脑袋。有些城市的物业费指导价，十年没有变化， 可见其荒谬程度。压低的物业费标准，意味着低水平的设施 设备养护和低水平的管理。现代建筑
12、，机电设备很多，早期 缺乏精心维护，会缩短使用寿命，甚至危及人身安全。最近 电梯事故频发，问题的根子就在于电梯的维保费用被压缩到 了极不合理的程度。最终受损害的，还是业主。政府定价破 坏了民事关系，人为制造纠纷由于物业服务合同的特殊性， 不可能每个业主都有机会参与，故不认可物业费标准的业主 并不鲜见。这种情况下，必须维护物业服务合同的效力。法 律规定，物业服务合同中确定的权利义务，对全体业主具有 约束力。而由于公权力的不当介入，使情况复杂起来。物业 费标准超过了政府指导价，一部分业主就认为这属于物业企 业违规收费，或拒绝交纳，或要求退还。对此，许多地方法 院支持业主的请求。最高法院制定的物业纠
13、纷司法解释，也 含糊地规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法 律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标 准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法 院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费 用的，人民法院应予支持。”现实中问题来了，符合物业合 同的约定，但高出政府指导价，算不算“提高收费标准”的 “违规收费”？如果算，就意味着政府红头文件可以改变物 业合同条款，那么业主自治从何体现？合同当事人意思自治 从何体现？合同自由，是合同法的基本原则，“任何单位和 个人不得非法干预”，当然也包括行政机关不得非法干预。 物价部门管制物业费标准的行为，恰恰是非法干预当
14、事人的 合同自由。2014年12月国家发改委发出“发改价格 20142755号文件”，要求各地方政府放开非保障性住房物业 服务、住宅小区停车服务价格。这说明，中央政府已经认识 到管制这两项“价格”是错误的。但仅仅要求“放开”，似 乎过去管得有理。实际上过去管就是违法的，现在应当是纠 正违法做法。由于中央主管部门的态度不鲜明，结果大部分 地方都没有行动，原因很简单，有权定价的都是业主，他们 自己就不愿意多交钱。三、业主能否以拒交物业费来维权？ 如果物业费是服务对价，那服务不好，业主当然有权少交或 者不交，这就是行使合同法上的抗辩权。但我们前边已经论 证，物业费不是服务对价，而是业主的义务，那么，
15、业主拒 交物业费，就是拒不履行法定义务，首先损害的是业主共同 利益，这怎么能视为维权？所以，无论从法律上，从合同上， 从维护全体业主利益、从维护社会秩序的角度，业主都没有 任何理由拒交物业费。现实中业主拒交物业费的理由大致有 两大类一是对开发商不满，如质量问题、配套问题、维修问 题、承诺问题，这些问题，与物业公司没有关系，业主以此 作为拒交物业费的理由根本不能成立。二是业主认为物业公 司做得不好，这里边又分两种情形，一种是无端指责，比如 楼下餐饮的油烟飘进家里，楼上的空调水滴到窗台上，对门 的狗总是乱叫，这些问题即使真的存在，也是特定人侵权， 物业公司既不是派出所，也不是法院，它哪有权力解决这
16、些 问题？受侵害的业主应当自行向侵害者去维权，而不是怪罪 物业公司，更不能作为拒交物业费的理由。第二种是物业公 司的工作确有缺陷，如院子没有扫净，走廊灯坏了没有及时 换，甚至设施损坏造成人身伤害，这种情形之下，业主的正 确做法，是依照物业管理条例第三十六条的规定，对物业公 司提出批评、纠正，自己受到损失的，可以要求物业公司赔 偿，物业公司根本性违约，业主委员会可以解除其合同，要求其承担违约金或者赔偿损失。但就是在这种情况下，业主 也没有理由拒交物业费，道理很简单，这是业主的AA制， 不是物业公司的收入。对制裁业主欠费，立法上、司法上都 存在一些误区首先是把拒交物业费视为业主与物业公司之 间的纠纷，物业管理条例第六十七条规定，“违反物业服 务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的物业服务 企业可以向人民法院起诉。”显然，它没有把业主欠费当作 侵犯业主共同利益的行为，而单纯看作是损害物业企业权益 的行为。其次，是认为业主欠费可能存在正当理由。最高法 院关于物业服务纠纷的解释第六条“
