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1、罗蒙集团团奉化别别墅项目目投资分析析报告第一部分分：项目目分析一、项目目状况地块规划划控制指指标：地理位置置：项目目位于奉奉化市区区锦屏街街道，南南面紧靠靠市交警警大队，东东面为规规划茗山山路延伸伸段，西西、北、东东北三面面环山土地面积积：6660000平方米米容积率：0.66用地性质质：居住住用地地块现状状：山坡坡地，无无建筑物物，有农农田与植植被覆盖盖地块周边边环境：地块四四个方向向的环境境：A、 地地块东面面：东北北面环山山，东南南面为规规划茗山山路延伸伸段与一一食品厂厂B、地块块南面：南面为为市交警警大队与与市公安安局C、 地地块西面面：西面面环山，有有天然小小河道D、地块块北面：北面
2、环环山环境情情况：A、空气气：地块块三面环环山，有有不少植植被与河河道，空空气质量量非较好好，但东东南面靠靠近一食食品厂，有有烟囱高高立，对对空气质质量存在在一定影影响。B、 噪噪音：地地块为市市区内罕罕有小山山谷坡地地，闹中中取静，无无噪音污污染C、 水水质：地地块目前前为农田田与植被被，西面面有一天天然小河河道，总总体水质质尚可。D、土地地：土地地和土地地周边没没有任何何污染。地块交通通条件项目处在在奉化市市区范围围内，周周边的市市政路网网及其公公共交通通完善，车车行5分分钟可到到达市中中心。地块周边边市政、公公建、商商业、居居住等配配套项目紧靠靠城市主主干道南南山路，公公安局、街街道办、
3、岳岳林寺、奉奉化江、阳阳光茗都都小区等等生活、居居住配套套都尽在在咫尺。二、项目目SWOOT分析析项目优势势(Sttrenngthh) 地块气质质较好，位位置极佳佳，闹中中取静，是是市区内内罕有的的低容积积率项目目 地块三面面环山，为为狭长谷谷地，景景观环境境优美，可可利用性性强 地块山水水齐备，是是理想的的风水宝宝地，可可开发高高档次的的居住物物业 地块为净净地，地地上无建建筑物，可可马上进进行开发发 地块周围围没有高高层建筑筑物，视视野开阔阔项目劣势势（Weeaknnesss） 地块东南南面有一一未搬迁迁的食品品厂，高高大的烟烟囱对居居住环境境造成影影响 地块西面面山坡上上有一公公安局的的
4、看守所所，会对对购房者者产生一一定的心心里影响响 项目周边边目前缺缺乏高档档次的商商业配套套设施 地块紧靠靠的山坡坡上目前前有部分分坟墓，如如不搬迁迁，会对对消费者者造成不不小的心心理影响响项目机会会(Oppporrtunnityy) 茗山路的的延伸，使使得项目目的交通通条件更更加完善善 当前奉化化房地产产市场上上基本没没有与本本项目别别墅类产产品竞争争的楼盘盘，市场场压力较较小 罗蒙集团团品牌在在奉化影影响力较较强，良良好的口口碑与人人脉资源源，对于于项目开开发将会会更有把把握 奉化经济济发展迅迅猛，拥拥有为数数不少的的富人阶阶层，高高档住宅宅市场拥拥有较多多的潜在在购房需需求项目威胁胁(T
5、hhreaatenn) 奉化本地地居民比比较偏好好一到三三楼连在在一起的的“落地楼楼”，对于于商品套套房喜好好度不是是很强烈烈，导致致房地产产市场一一直处在在缓慢发发展的阶阶段 奉化城区区内有不不少的拆拆迁安置置房及自自建“落地楼楼”通过二二手房市市场流通通，价格格较低，将将会对本本项目的的销售产产生一定定的影响响 项目为别别墅类产产品，定定位高档档，这使使得项目目客户范范围受到到很大的的限制项目分析析总结：根据以上上对项目目自身状状况、周周边环境境分析及及总体优优劣势与与机会、威威胁的评评价后，可可以得出出，项目目整体条条件较好好，环境境优美，市市场机会会巨大，是是高档次次别墅类类居住物物业
6、的理理想开发发地块。第二部分分：奉化化房地产产市场分分析一、市场场总体概概况奉化市的的房地产产市场发发展与宁宁波相比比一直比比较缓慢慢，无论论是房地地产的投投资额还还是商品品房需求求量都远远远低于于宁波市市其他县县市。因因此除了了本地开开发商，外外面的开开发商都都很少进进入奉化化房地产产市场，这这也使得得奉化房房地产市市场远远远落后于于其他县县市。但是从近近几年的的宏观数数据走势势来看，奉奉化的房房地产市市场正在在逐渐向向好，发发展速度度也在不不断加快快，各项项指标都都在稳步步增长中中。而下下滑的商商品房销销售面积积主要是是由于目目前市场场上可供供选择的的楼盘有有限，还还有宏观观调控对对于自住
7、住需求的的抑制，相相信随着着外来人人口的不不断增多多以及居居民收入入的不断断提高，市市场的需需求量会会不断增增加，改改变目前前成交量量不断下下滑的局局面。此外随着着奉化市市政府出出台新的的城市规规划，奉奉化将会会迎来一一个新的的发展时时期，这这对于房房地产市市场来说说也是一一个新的的机遇。对对于奉化化未来的的房地产产市场，前前景还是是十分看看好的。奉化市的的中心区区域、溪溪口镇是是奉化市市主要的的房产开开发区域域，集中中了奉化化市900以上上的商品品房。而而市中心心区域，是是奉化市市房地产产市场最最重要的的区域。在在05年年的宏观观调控后后，市中中心区域域的房地地产市场场受到沉沉重的打打击，市
8、市场一直直萎靡不不振，再再加上市市场需求求量一直直不大，因因此近年年鲜有新新楼盘推推出，而而在售的的楼盘不不少在220055年就已已经开盘盘，像阳阳光茗都都2期、阳阳光水岸岸都已经经是准现现房销售售了。目目前市场场上在售售的楼盘盘主要有有三个，阳光茗都2期、上林华庭、阳光水岸，市场上缺少高档次的楼盘。就目前奉奉化的房房地产市市场来看看，主要要还是以以多层和和小高层层的建筑筑为主，辅辅以别墅墅产品，主主力价格格还是控控制在33500048000元/平米之之间，中中心区域域最高达达53000元/平方米米左右，如如位于广广平路和和岳林路路上的阳阳光水岸岸。就目目前在售售的楼盘盘来看，推推出的产产品面
9、积积主要集集中在多多层8001100平米，小小高层9901400平方米米，联排排别墅22002600平方米米，其中中801200平方米米的中户户型最受受市场追追捧。总体市场场特征表表现为: 一、市场场上产品品类型接接受度来来说，落落地房多层小高层层。二、从产产品面积积来说，中中小户型型的去化化好于大大面积户户型。三、产品品类型逐逐渐多元元化，多多层、落落地房占占据市场场绝大多多数的份份额，小小高层正正在逐渐渐成为主主流，高高层目前前比较少少。四、房型型结构单单一，缺缺少变化化，设计计缺少新新意。基基本还是是以平层层为主，复复式、挑挑高等户户型市场场上还比比较稀缺缺。五、在售售楼盘不不太重视视品
10、质和和细节，更更多的楼楼盘在宣宣传楼盘盘的价格格和地段段，市场场上缺少少品质优优良的高高档次楼楼盘。二、奉化化别墅市市场分析析1、总体体概述奉化别墅墅市场较较小，别别墅产品品基本分分布在旅旅游区溪溪口镇，如如紫汀花花园、梅梅龄山庄庄等，依依靠旅游游区的山山水资源源发展山山水型别别墅，以以独立别别墅为主主，兼有有双拼与与联体。奉奉化城区区内仅有有上林华华庭一个个楼盘布布置有449套联联体别墅墅。另有有一些小小别墅类类项目分分布在各各个乡镇镇里，档档次较低低。就市调情情况来看看，目前前溪口原原有所谓谓的别墅墅，基本本上是农农民自建建房，品品质较差差，但价价格较为为便宜，单单价在220000元/左右
11、。别别墅面积积以“间”来计算算，一“间”的规格格为3.8m开开间10mm进深，多多以两“间”和两“间”半为主主，另外外会留有有开间8m作为为别墅的的园林绿绿化。新建别墅墅当中，品品质差别别很大，如如天星武武岭园别别墅，形形态基本本为农民民房的改改进，容容积较高高，也无无小区配配套。目目前溪口口最好的的别墅区区梅龄龄山庄，有有网球场场、篮球球场、游游泳池作作为区内内配套，也也有物业业管理和和安保系系统。别别墅区基基本以一一亩地造造一栋别别墅，总总体品质质相对较较高，但但是由于于该别墅墅区可以以买地自自建别墅墅，所以以造成了了该别墅墅区整体体规划的的杂乱，大大大减低低了该别别墅区的的档次。拓拓展房
12、产产的盛世世桃源位位于溪口口镇政府府后面，整整体环境境较佳，配配套齐全全，已销销售完。溪口另一一个非常常知名的的别墅楼楼盘紫汀花花园，由由宁波中中房开发发，其通通过较强强的推广广扩大了了项目的的知名度度，并以以高档次次的定位位吸引了了宁波其其他地区区的客户户前来购购买，在在宁波别别墅项目目开发中中应当说说是相当当成功的的一个典典范。目前奉化化别墅存存在的问问题有：1、容容积率高高（如天天星武岭岭园、武武岭盛世世）；22、性质质不纯粹粹；3、物物业管理理水平低低；4、景景观及配配套差。2、别墅墅个案情情况A、紫汀汀花园项目位置置：位于于剡溪边边，崎山山下（溪溪口收费费站往西西2000M处）开 发
13、 商：奉奉化凯利利房产有有限公司司 建建筑设计计：汉沙沙杨物业管理理：联合合物业 用地地面积：18770000平方米米建筑面积积：692241平平方米容容积率：0.36绿化率：71.2%户户 数：2300户双拼拼和独栋栋(独栋栋1088套、双双拼1222套)面积范围围：21103800（其其中双拼拼面积：2133、2228；独幢面面积：2280、3330、3380）主力面积积：21102288（双双拼）、2280、3330（独幢幢）均 价：70000元/左右右（双拼拼）、990000元/左右（独独幢）物业费用用：1.5元/月 推推出时间间：20004年年10月月交付时间间：20006年年8月
14、销销售情况况：1000%配套设施施：露天泳泳池、咖咖啡厅、健健身房、网网球场、超超市、国国际幼儿儿教育中中心等产品分析析：优点：具具有良好好的自然然、人文文资源，而而且项目目本身是是个纯别别墅项目目，有利利于小区区品质的的整体打打造，其其室内花花园是其其最大的的亮点。缺点：户户型表现现的较为为中规中中矩。车车库（位位）设置置欠缺，多多为简易易型的室室外车库库（位），还还有就是是产品的的其他细细节上并并未形成成独特的的亮点。项项目作为为第二居居所的产产品，在在空间布布局上也也未很好好地体现现这一点点，如作作为第二二居所应应具备的的配套工工人房、室室内车库库等都没没有在产产品中体体现。客户分析析：从购买客客户分布布来看，紫紫汀花园园的客户户群主要要集中在在宁波的的江东和和海曙区区，其中中江东区区的客户户占了223%、海海曙占339%、溪溪口占115%；从面对对的客户户群来看看，主要要是以私私营企业业主为主主，占660%，其其他的基基本为一一些企事事业单位位的一些些高收入入者；购购买别墅墅用来自自住的占占了655%的绝绝对比例例。B、梅林林山庄开 发 商：凯凯利房地地产开发发公司 项目位位置：奉奉化溪口口南路规划产品品：独幢幢别墅 户 数：总总体600余套，一一户一车车库一花花园面积范围围：2663.5563177.288（每每套占地地1亩左左右） 单价价范围：
