《2023年重庆房地产估价师考试考前冲刺卷（3）》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年重庆房地产估价师考试考前冲刺卷（3）（33页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2023年重庆房地产估价师考试考前冲刺卷（3）本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税
2、费为转让价格的4%。该成片荒地的总价为_亿元。A1.627B2.135C2.726D2.9382.有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。假设开发方不可为房地产投资者提供的数据是_。A测算拟开发场地的最高价格B测算拟开
3、发场地的最低价格C测算开发项目的预期利润D测算开发中可能出现的最高费用3.某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。该厂房装饰装修改造后的总价值为_万元。A2240B2000C1785.71D17604.6年前，甲提供一宗土地
4、面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元，合作建设建筑面积为3000m2的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。该房地产估价机构的估价思路不宜采用_。A市场法B成本法C收益法D假设开发法5.6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元，合作建设建筑面积为3000m2的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建
5、筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。该宗房地产未来16年的净收益现值之和为_万元。A1044.79B1000.00C973.82D829.946.某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2；装饰装修改造完成后即可全部
6、售出，售价为4000元/m2(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。需补交土地使用权出让金等费用为_万元。A100B200C240D3007.某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价
7、格的4%(折现率为12%)。利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为_万元。A1785.71B1313.25C1170.39D933.078.6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元，合作建设建筑面积为3000m2的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为_万元。
8、A106.08B214.85C829.94D1044.799.某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/m2(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/m2；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/m2(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。不属于待开发的土地是_。A生地B毛地C耕地D熟地10.某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂
9、区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。针对以上情况，在估价时最恰当的做法是_。A将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C两个厂区分别估价，出具一份估价报告D视委托人要求进行估价并出具估价报告11.某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。若估价目
10、的为拆迁补偿，该房地产应按_评估。A商业用途B工业用途C估价师确定的用途D商业与工业混合用途12.某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。获知兴建火车站后该宗房地产的价格为_元/m2。A2983.72B3203.78C3693.42D500013.某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，
11、拟对该房地产进行估价。若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按_评估。A商业用途B工业用途C估价师确定的用途D委托方确定的用途14.某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个
12、厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为_。A可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B只能对两个厂区的土地进行估价C可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价15.某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。收益法的本质是_。A以房地产
13、的预期未来收益为导向求取估价对象的价值B以房地产的现期收益为导向求取估价对象的价值C将房地产收益直接资本化D将房地产收益报酬资本化16.某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，但尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为_。A工业用途B商业用途C工业用途，且不考虑补地价因素的影响D商业用途，并考虑补地价因素的影响17.某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现
14、有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。以资金时间价值观念考虑，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低不取决于_因素。A未来净收益的报酬率B未来净收益的大小C获得净收益期限的长短D获得净收益的可靠性18.某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转
15、让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。对乙厂区土地估价的思路应当是_。A按出让土地使用权评估其公开市场价值B按出让土地使用权评估其公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金C用成本法估算土地公开市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金D用假设开发法估价，先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费19.某房地产的用途为工业，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是_。A本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响B本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减C若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估D若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整20.某商品房交易估价，评估人员采用市场比较法估价，收集了4个近期交易成功的案例资料，具体如下： 编号 A B c D 估价对象 坐落
