重庆茶园项目深度沟通

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1、单击此处编辑母版标题样式谨呈： 渝信房地产开发FOR YOUFOR YOU，I DO MY BESTI DO MY BEST 重重庆（香港）中原（香港）中原营销策划策划顾问有限公司有限公司茶园工程深度沟通茶园工程深度沟通a单击此处编辑母版标题样式东原原+ +中原中原= =国内知名开国内知名开发企企业东原重庆首个工程中央美地与中原合作，致力于打造当时重庆高端洋房社区，该工程成功开发与销售，为东原积累了珍贵的经验，一举奠定了东原打造精品楼盘，进军全国市场的根底。a单击此处编辑母版标题样式金阳金阳+ +中原中原= =重重庆品牌开品牌开发企企业重庆金阳地产首个工程骑龙山庄通过与中原合作，打造了当时南岸

2、区高品质住宅的标杆工程，这也为金阳地产之后在主城区成功开发罗马假日、易成国际、牛津街等工程奠定坚实根底。金阳金阳a单击此处编辑母版标题样式渝信渝信+ +中原中原一次美一次美丽的的创想，想，值得期待得期待a单击此处编辑母版标题样式目目录1工程属性与市场分析2工程定位3工程产品打造建议4工程营销策略5工程商业思考6中原核心优势与效劳构架7优秀案例8工程效劳团队a单击此处编辑母版标题样式 一、工程属性与市一、工程属性与市场场分析分析1.工程属性分析2.茶园新区现状分析3.茶园新区未来预测4.分析小结a单击此处编辑母版标题样式a单击此处编辑母版标题样式工程属性分析工程属性分析根本指根本指标项目目指指标

3、标地地块块面面积积61537地块性质居住、公建、公共绿地容容积积率率不大于不大于2.0建筑密度不得大于35%绿地比例不得小于35%建筑高度建筑高度100米米具备开展宽景低密度物业根底a单击此处编辑母版标题样式工程属性分析工程属性分析地地块特征特征地块北面有电线经过工程地块西面有山体地块南面为缓坡丘陵地块中部为低洼地形地块东部相对较为平整轻轨线路路1.坡地特征，最大高差达17米左右，内部缺乏自然资源。2.因地制宜，巧借低洼地势形成车库或者形成水体景观。3.高压线必须做处理，否那么将影响到工程的规划布局。4.轻轨车站位于工程旁，将对工程规划布局产生重要影响。a单击此处编辑母版标题样式工程属性分析工

4、程属性分析周周边外部外部环境分析境分析 本案本案规划设计需要考虑三个因素长途车站、轻轨与商业关系东临通江大道，如何躲避噪音，如何借助干道做好展示性如何躲避女子监狱的心理抗性第二女子第二女子监狱南馨景苑南馨景苑西郊医院通江大道通江大道规划的划的长途公交站途公交站轻轨a单击此处编辑母版标题样式工程属性的界定工程属性的界定区域属性：区域属性：周周边拥有良好配套有良好配套预期医院、期医院、长途途车站、站、轻轨站站工程属性：工程属性：地地块内部内部资源缺乏，直面周源缺乏，直面周边大大盘竞争，需依托于自身建筑、争，需依托于自身建筑、户型、型、园林的差异化园林的差异化设计需要因地制宜需要因地制宜规划，以划，

5、以躲避避邻主干道噪音和女子主干道噪音和女子监狱的抗性，以利用的抗性，以利用轨道和道和长途途车站的利好因素站的利好因素a单击此处编辑母版标题样式2 2 茶园新区茶园新区现状状认识区域宏区域宏观市市场细分市分市场中高中高层a单击此处编辑母版标题样式区域宏区域宏观：交通配套不成熟制：交通配套不成熟制约区域房区域房地地产开展开展1.城市副中心定位，交通与配套未协调开展。2.生活配套缺乏，心里距离较远，导致对区域的认知模糊。3.房地产旧盘新开居多，品牌企业拿地后开发尚未启动。本案本案a单击此处编辑母版标题样式茶园新区供茶园新区供给市市场现状：以低密度洋房和状：以低密度洋房和别墅墅为主，少量高主，少量高层

6、为辅庆隆南山隆南山高高尔夫夫中中铁山山水天下水天下同景国同景国际银翔翡翠谷翔翡翠谷汇景苑景苑坡岭坡岭顿小小镇翔翔锦花园花园档次：洋房客群特征：社会中产阶级 核心竞争力：营销宣传跨界别墅后续产品：洋房规模： 550亩，万方档次：别墅客群特征：社会高端群体，以企业高级管理阶层、精英人群为主，追求享受高品质的生活核心竞争力：纯独栋别墅后续产品：别墅档次：别墅客群特征：社会高端群体，以企业高级管理阶层、精英人群为主，追求享受高品质的生活核心竞争力：高尔夫、规模、品质后续产品：别墅鲁能能领袖城袖城规模： 58848.39共9栋档次：中低档客群特征：以本区域客户为主的情况，并有效对南岸区客户进行了一定的分

7、流，以企业工人，教师等为主；核心竞争力：性价比后续工程：高层档次：中低档客群特征：本区客户为主核心竞争力：性价比已售罄本案本案规模：200万档次：洋房客群特征：属于社会中产阶级，以白领、教师、私营主等行业人群为主，根本拥有代步车，对交通依赖度较低；核心竞争力：品牌、规模档次：别墅客群特征：社会中高人群 核心竞争力：规模、品质等后续产品：洋房、别墅规模：43万档次：洋房客群特征：属于社会中产阶级，以白领、教师、私营主等行业人群为主，根本拥有代步车，对交通依赖度较低；核心竞争力：品牌、规模后续产品：洋房、小高层a单击此处编辑母版标题样式区域宏区域宏观竞品成交去化分析品成交去化分析1. 别墅、多层小

8、高层去化速度高于洋房别墅产品在南岸相对稀缺，多层小高层性价比较高，因而能够得到较好销售。而洋房面临全市竞争，加之配套不成熟，去化缓慢。 a单击此处编辑母版标题样式2、高端产品，以再改或多改为主；中端产品首改和再改为主；低端产品，首置客户为主，二次置业为辅。区域宏区域宏观客客户分分类构成分析构成分析a单击此处编辑母版标题样式面积集中在60-80两房和90-110三房，紧凑面积产品去化速度高于舒适性产品。细分市分市场- -中高中高层面面积与去化交叉分析与去化交叉分析a单击此处编辑母版标题样式左左图：面：面积控制控制紧凑，凑，单价在价在4600580046005800的的产品其去化速度品其去化速度较

9、快。快。右右图：总价在价在12491249万的万的产品去化速度快，占品去化速度快，占90%90%以上；以上；总价在价在55-6055-60万的万的产品去化品去化较快，快，占占83%83%；而；而总价在价在7575万以上那么去化万以上那么去化缓慢。慢。细分市分市场- -中高中高层面面积与价格交叉分析与价格交叉分析a单击此处编辑母版标题样式3.3.茶园新区未来判断茶园新区未来判断茶园未来茶园未来规划划客客户开展开展趋势a茶园新区交通茶园新区交通规划划铜锣山明月山广阳岛长生桥解放碑江北城弹子石峡口广阳镇迎龙真武山隧道内环高速弹广 路通江大道世大道纪渝黔高速外环高速至机场中环干道广阳岛大桥大佛寺大桥朝

10、天门大桥轻轨6号线轻轨8号线唐家沱大桥郭家沱大桥鱼嘴大桥东水门大桥广东大桥慈母山隧道南山隧道1.1.交通巨交通巨变：缩短茶园与城市中心的距离，城市价短茶园与城市中心的距离，城市价值增大，成增大，成为弹子石子石CBDCBD、渝、渝中、江北的副中心，提供居家、配套的效中、江北的副中心，提供居家、配套的效劳。2.2.配套的直接受益者：通江大道作配套的直接受益者：通江大道作为茶园的主干道，茶园的主干道，规划划为创业中心区、市民居中心区、市民居住区、休住区、休闲娱乐区、信息商区、信息商务区。本案属于区。本案属于这一区域，区域价一区域，区域价值高。高。3.3.客群方面的客群方面的变化：茶园化：茶园对外区的

11、外区的辐射能力增射能力增强、客、客户对茶园的价格承受能力增茶园的价格承受能力增强、客群的、客群的质素提高，追求生活品素提高，追求生活品质，对开开发企企业、产品、园林等方面的因素品、园林等方面的因素更更为看重。看重。a单击此处编辑母版标题样式客客户开展开展趋势区域区域经经开板开板块块新南湖板新南湖板块块南南滨滨板板块块南坪中心南坪中心板板块块南山板南山板块块弹弹子石板子石板块块茶园板茶园板块块板块特征道路通达性好道路通达性好公交系公交系统统缺乏缺乏第二第二产业为产业为主主居住氛居住氛围围缺乏缺乏新新兴热点板点板块交通便利配套较成熟居住氛围浓厚强势自然自然资源源是此板块高价值支撑，是南岸区辐射力最

12、强板块核心地段核心地段交通便利配套齐全稀缺性稀缺性自然自然资源源缺乏生活、交通配套规划CBD“配配套服套服务区区”规规划城市副中心划城市副中心交通及生活配套尚未完善客户特征首置型客首置型客户总价敏感中小户型接受度高，看重交通和生活便利性，喜好个性化产品自住首置客自住首置客户为主，首改型主，首改型为辅；单价总价敏感，中小户型接受度高；看重环境和品质改善型居住客改善型居住客户看重江景、品质投投资资客客为为主主看重地段、配套、升值潜力多次置多次置业业者者收入高，对品质、景观要求高居家和居家和投投资兼有兼有投资客看中板块发展前景，居家客对价格敏感改善型居住客改善型居住客户原住居民和主城改善型居住江景资

13、源城市核心地段自然资源此局部板块先天优势明显，本工程很难与该板块工程竞争，因此该板块属于次级竞争板块地理交通因素、销售产品特征能够看出该区域客户为本工程核心客户地理交通因素、销售产品特征能够看出该区域客户为本工程核心客户茶园新区配套与交通改善后能够吸引渝中、江北对单价、总价敏感的青年首置人群与拆迁换房人群等客户关注！可能成可能成可能成可能成为为我我我我们们的客的客的客的客户户趋势一：南坪一：南坪为主主趋势二：江北五里店、新概板二：江北五里店、新概板块、渝中区、渝中区为辅a单击此处编辑母版标题样式分析小分析小结1.1.随着区域公共配套和交通的改善客随着区域公共配套和交通的改善客户构成将出构成将出

14、现巨大巨大变化，化，辐射能力增射能力增强；2.2.产品形品形态以低密度洋房以低密度洋房别墅墅产品品为主，局部中低端主，局部中低端产品品为辅，低，低总价、价、紧凑凑产品接受品接受度高；度高；3.3.容容积率偏低，多数不大于，同率偏低，多数不大于，同质化化竞争争剧烈。烈。a单击此处编辑母版标题样式二、工程定位二、工程定位a单击此处编辑母版标题样式目目标客群定位推客群定位推导畅销工程客户竞争市场情况首置首置产品、首置客品、首置客户为畅销关关键。区域的开展变化交通改善后能交通改善后能交通改善后能交通改善后能够够吸吸吸吸引渝中、江北引渝中、江北引渝中、江北引渝中、江北对单对单价、价、价、价、总总价敏感的

15、青价敏感的青价敏感的青价敏感的青年首置人群与拆迁年首置人群与拆迁年首置人群与拆迁年首置人群与拆迁换换房人群等客房人群等客房人群等客房人群等客户户关关关关注！注！注！注！外区首置外区首置为主主本区首改本区首改为辅a单击此处编辑母版标题样式本工程客本工程客户定位定位核心客核心客户户重要争取客重要争取客户户游离客游离客户户A类客户B类客户C类客户D类客户在南岸区中心上班的年轻白领茶园新区、弹子石、四公里原住民渝中、江北青年与拆迁换房人群南岸区中产阶级23-32岁24-50岁29-50岁28-5080后一代正处于结婚或准备安家的阶段。钞票不多，多为首次贷款置业，年轻群体，有知识，有积极的价值观，勇于追

16、求梦想和幸福，注重与人交流；看重物业整体形象，看重物业高性价比，而且注重精神层面的美感；该部分客户职业与年龄较为广泛，久居南岸区域，有较强的地域居住情节。该部分客户职业与年龄较为广泛，受低总价吸引前往本项目购房私企主、企事业单位中高管、泛公务员等，看重物业所处地段与升值潜力。自住自住自住兼投资投资a单击此处编辑母版标题样式工程属性工程属性高端豪宅类产品中端洋房类产品中低端多层产品茶园新区以洋房和茶园新区以洋房和别墅墅为主主其化速度低于其化速度低于别墅及中低端墅及中低端产品。品。茶园茶园现状分析状分析地地块规模有限，容模有限，容积率，率，优势不不明明显产品需要独辟蹊径非本案方向非本案方向工程工程

17、产品定位的推品定位的推导茶园未来茶园未来趋势CBDCBD拓展区域，使得拓展区域，使得客群客群结构构显著著变化，区域泛化，化，区域泛化，质素提高，追求品素提高，追求品质，关注要，关注要素增多。素增多。a单击此处编辑母版标题样式本工程本工程产品定位品定位主力客主力客户需求需求茶园新区住宅茶园新区住宅产品品目标客群区域变化，质素更高、追求品质、首置、对总价敏感紧凑型、高性价比中高层去化速度高于普通洋房低低总价低端多价低端多层产品品高品高品质低低总价首置价首置产品品茶园新区未来区域辐射能力大大加强中高端产品更能够吸引外区客群关注or目标客户看重物业整体形象，而且注重精神层面的美感a单击此处编辑母版标题

18、样式德式德式德式德式风风情情情情 洋房生活小洋房生活小洋房生活小洋房生活小镇镇阐释阐释：集自然、人文、城市、景：集自然、人文、城市、景：集自然、人文、城市、景：集自然、人文、城市、景观观于一体的于一体的于一体的于一体的风风情生活小情生活小情生活小情生活小镇镇。让让客客客客户户感受体感受体感受体感受体验验到工程的城市文明与到工程的城市文明与到工程的城市文明与到工程的城市文明与自然景自然景自然景自然景观观的的的的优优居洋房生活。居洋房生活。居洋房生活。居洋房生活。工程整体定位工程整体定位a单击此处编辑母版标题样式29三、工程三、工程产品打造建品打造建议Part. 1总体体规划布局划布局Part.

19、2Part. 3建筑建筑风格与立面建格与立面建议Part. 4 户型配比建型配比建议园林景园林景观建建议a单击此处编辑母版标题样式产品品规划打造原那么划打造原那么1.工程根本指标的要求下，因地制宜，利用地块特征，合理躲避地块自身缺陷；2.建筑布局，注重均衡性；3.景观与建筑的协调统一；4.借助不同的产品形态设计，让工程具有层次感，5.依托车站轻轨站点，考虑商业布局与外立面设计；6.结合客户需求与市场情况，合理控制总价，户型创新等。a基于工程根本质素和打造原那么，中原初步建议三种布局并从经济测算、自身优劣势、客户接受程度三方面进行比照，为开发商提供决策依据123a单击此处编辑母版标题样式这样的产

20、品售价？让我们来看看2021年的市场预估a单击此处编辑母版标题样式本案住宅均价本案住宅均价测算算分分类类项项目目均价（元均价（元/平米）平米）分分项权项权重重权权重重2011年增幅年增幅入市均价入市均价茶园新区同景国际城620040%60%8%10%6955 7084中铁山水650040%汇景苑460020%南岸区康德国会山720050%40%和弘南山道700050%小高小高层均价均价测算算: :高高层均价均价测算算: :分分类类项项目目均价（元均价（元/平米）平米）分分项权项权重重权权重重2011年增幅年增幅入市均价入市均价茶园新区同景国际城620070%75%8%10%6598 6721汇

21、景苑460030%渝中区江枫雅居700050%15%天奇渝中世纪800050%江北区金科十年城740050%10%鹏润蓝海650050%注：根据自然增幅计算，2021年本高层预计均价到达71257393元/平米a单击此处编辑母版标题样式茶园新区卖到这样价格有吸引力吗？让我们来看看其它新区的价格涨幅a单击此处编辑母版标题样式新区开展案例新区开展案例2021年下半年南岸住宅市场：分分类类四公里四公里南坪中心南坪中心价差价差项目万有七季城康德国会山单价价差销售均价（元/平米）4000520012002021年，万有七季城2期以低于南坪核心区域1200元/平米价差，4000元/平米单价入市，获得开盘当

22、天销售70%的销售率！分分类类本本项项目小高目小高层层南坪核心南坪核心渝中区渝中区江北区江北区销售均价（元/平米）7000以康德国会山现在均价7200*1.08（自然增长率）=77768000*1.08=86407500*1.08=8100价差值776164011002021年本工程均价价差：价格洼地，价格洼地，价价值高地！高地！a单击此处编辑母版标题样式经济效益效益测算比照算比照123指指标标方案一方案一方案二方案二方案三方案三产品组合8+1产品为主全高层为主8+1产品+高层为主总成本399,944,471446,738,022411,021,250总收益618057732607714696

23、.7584028182利润218,113,261160,976,674173,006,932利润率54.54%36.03%42.09%均价703766006631（高层：6663 / 8+1：6650）单位：元a单击此处编辑母版标题样式整体整体规划比照划比照( (方案一方案一) )( (方案二方案二)(方案三方案三) )产品形品形态：8+1产品为主，局部考虑板式跃层。产品形品形态：全高：全高层为主主15-25F15-25F不等，局部不等，局部考考虑板式板式跃层产品形品形态：8+1产品与高层组合为主，局部考虑板式跃层。 规划划优势：临女子监狱处设立为高层有利于8+1产品的品质，弱化了监狱抗性。商

24、业与住宅有效的区隔，弱化干扰，利于各自品质提高；南面狭窄处，有效利用地块特征，考虑板式跃层产品，区域内具有稀缺性。规划劣划劣势：左边高层给右边洋房带来一定的视觉压迫感，导致洋房私密性不强，洋房客户存在一定抗性。规划划优势：一梯四户的产品设计，有效的做到每户采光通风问题;楼间距较大，景观资源多;商业与住宅有效的区隔，弱化干扰，利于各自品质提高；南面狭窄处，有效利用地块特征，考虑板式跃层产品，区域内具有稀缺性;标注1所示处，楼层较高，规避了女子监狱带来的抗性。1规划划优势：高层低密度社区，景观资源的最大化利用。商业与住宅有效的区隔，弱化干扰，利于各自品质提高；南面狭窄处，有效利用地块特征，考虑板式

25、跃层产品，区域内具有稀缺性。规划劣划劣势：图一所示之处，景观面积过大。图二所示之处，会受轻轨及干道噪音影响。12方案1以优质洋房楼盘形象高调入市，满足目标客户心理需求目标客首置为主，总价敏感，但看重品质形象方案1景观均好性强，有效做到户户采光通风问题;同总价段时景观资源更具吸引力方案1在推售过程中分组团利益显著，卖点有持续创新性。目标客受卖点引导性强a小小结综合上述因素的比合上述因素的比较，中原，中原认为方案一更符合工程。方案一更符合工程。注：后注：后续所做园林打造、推售策所做园林打造、推售策略均采用方案。略均采用方案。a单击此处编辑母版标题样式户型面型面积配比配比按按结结构划分构划分项项目目

26、房型房型面面积段段( (套内套内) )赠赠送比例送比例实实得面得面积积合合计计跃层跃层一房（一房（变变二房）二房）4050405015%20%15%20%4658465840%40%两房（两房（变变三房）三房）6575657574867486平平层层一房一房3545354510%10%38.549.538.549.560%60%两房两房5570557060776077三房三房7595759582.510282.5102按房型划分按房型划分房型房型一房一房两房两房三房三房面面积积355035505575557575-9575-95比例比例15%15%60%60%25%25%考考虑虑因素：因素：紧

27、紧凑凑产产品利于品利于销销售，市售，市场场中缺少小中缺少小跃产跃产品形品形态态。a单击此处编辑母版标题样式优秀秀产品示意品示意套内套内39-4139-41的的1 1房半房半产品品u套内套内6060的的2 2房半房半产品：借助于院品：借助于院馆、花池来到、花池来到达达产品附加价品附加价值的提升。的提升。a单击此处编辑母版标题样式优秀秀产品示意品示意a单击此处编辑母版标题样式42户内游廊，内游廊，让建筑与自然更建筑与自然更亲近。近。优秀秀产品示意品示意a单击此处编辑母版标题样式43一梯三的一梯三的户型型设计，增加，增加产品的采光、通品的采光、通风、景、景观面。面。优秀秀产品示意品示意a单击此处编辑

28、母版标题样式 建筑建筑风格与立面建格与立面建议建筑建筑风风格：建筑运用包豪斯的建筑理念，采用格：建筑运用包豪斯的建筑理念，采用简洁简洁、线线条清楚的条清楚的设计设计，让让每一个每一个局部都与自然融入建筑整体。追求建筑与人性的完美融合，表达出欧洲生活小局部都与自然融入建筑整体。追求建筑与人性的完美融合，表达出欧洲生活小镇镇的情趣与建筑的的情趣与建筑的时时尚尚现现代美感。代美感。借助色彩的借助色彩的视觉表表现，传达出德式生达出德式生活小活小镇的文化与精的文化与精神，神，传达出居者的达出居者的智慧、气智慧、气质、修养、修养和生活和生活阅历与精神与精神境界。境界。a单击此处编辑母版标题样式园林景园林景

29、观打造建打造建议打造原那么：打造原那么：景景观空空间层次清楚，建筑空次清楚，建筑空间自然融合自然融合户外外绿化化环境，布局相互境，布局相互协调。注重各景注重各景观组团的的协调。园林园林风格建格建议：简约德式德式风格园林格园林简约、自然的设计风格，并更加突出了多层次、多组群、多生态链的特点，注重植物在色彩和季相商的变化及四季的均衡，以丰富的生态构成及物种数量构建了独特的组群式园林体系。a单击此处编辑母版标题样式园林景园林景观分区分区规划依据划依据规规划范划范围围示意示意图图名称名称规规划依据划依据A区景区景观1.楼间距超大，可设计超宽宅间绿地景观，形成电梯洋房生活氛围2.局部可形成小中庭，可设计

30、主题景观，增加园林观赏性和参与性B区、区、C区景区景观D区景区景观1.面积较小，不成规模2.可配合做相应的运动配套。3.非主景观面。B BA区景区景观B区、区、C区景区景观D区区景景观a单击此处编辑母版标题样式A区景区景观B区、区、C区景区景观D区区景景观通通过不同色彩植物、水景和园林造型不同色彩植物、水景和园林造型营造出多造出多元化的园林景元化的园林景观。a单击此处编辑母版标题样式A区景区景观B区、区、C区景区景观通通过高大整高大整齐的的树阵和和鲜艳的花的花丛来减弱楼来减弱楼栋之之间的的对视，增，增强园林景园林景观的品的品质感。感。a单击此处编辑母版标题样式A区景区景观B区、区、C区景区景观

31、该局部景局部景观较小，且小，且临近女子近女子监狱，可，可设置运置运动设施。小区主施。小区主入口那么可考入口那么可考虑较为漂亮的漂亮的树阵，对称布局，形成气称布局，形成气势。树阵景景观a四、工程四、工程营销策略策略1.1.工程推售整体策略工程推售整体策略2.2.工程分期推售策略工程分期推售策略3.3.工程工程资金回金回笼方案方案4.4.工程面市工程面市时机机测算算a单击此处编辑母版标题样式工程推售整体策略工程推售整体策略资源次源次优地地块设计为一梯四一梯四户小高小高层入市，奠定入市，奠定电梯洋房高品梯洋房高品质形象想成形象想成强烈差异化；烈差异化；结合市合市场变化，化，顺势加推板式公寓和局部小高

32、加推板式公寓和局部小高层，利用，利用创新性和性价比新性和性价比优势稳固市固市场热度；度；基于前期市基于前期市场热度后推出度后推出12201220层以弥以弥补产品自身弱品自身弱势，提高其利，提高其利润率；率；商商业推售依托区域成熟和推售依托区域成熟和轨道交通开展。道交通开展。a单击此处编辑母版标题样式工程分期推售策略工程分期推售策略推推盘理由：理由：先期入市先期入市产品，奠定工程品品，奠定工程品质社区社区基基调，扩大大对外区的吸引力。外区的吸引力。8+18+1产品，品，1 1梯四梯四户产品通品通风、采光、采光好，区域内有稀缺性。好，区域内有稀缺性。此此组团邻近通江大道，有噪音影响。近通江大道，有

33、噪音影响。五期五期四期四期三期三期二期二期六期六期一期一期推推盘理由：理由：1.与一期产品类似，在一期热销后可顺势加推。推推盘理由：理由：12F12F板式公寓，板式公寓，产品具有稀缺品具有稀缺性。性。体量不大，假体量不大，假设遇市遇市场变化，化，可以此可以此产品引起客品引起客户对工工程的关注。程的关注。推推盘理由：理由：1.两栋8+1产品，其他楼栋分别为10F、12F、14F、16F。2.产品邻近集资房，品质会受一定影响。推推盘理由：理由：1 1栋18F18F、1 1栋20F20F，一梯四，一梯四户。紧邻女子女子监狱，客，客户对此有此有抗性。抗性。可借助工程先期拔高的品可借助工程先期拔高的品质

34、与市与市场的的热度，提高其附度，提高其附加价加价值。推推盘理由：理由：预计20212021年年销售，届售，届时轻轨6 6号号线已已贯穿，工程的商穿，工程的商业价价值得到呈得到呈现。a单击此处编辑母版标题样式工程住宅工程住宅资金回金回笼方案方案事事项物物业类别 2011.52011.52011.72011.72011.9-2011.102011.9-2011.102011.12-2011.12-2012.12012.12012.3-2012.3-2012.62012.6合合计计 销售均价（元/平米）住宅（套内）640066007500700073507036.59推出体量（）住宅（套内） 126

35、28.3212628.3215051.8423763.223763.287834.88当期销售面积（）住宅（套内） 12628.3212628.3215051.8423763.223763.287834.88当期回款金额（元）住宅8082124883346912112888800166342400 174659520618058880中原预计2021年5月开始销售，2021年6月实现住宅清盘总销金金额: :亿 住宅均价住宅均价: :70367036元元/ / a单击此处编辑母版标题样式附：区域楼市潜在工程与旧附：区域楼市潜在工程与旧盘后后续产品形品形态列表列表项项目名称目名称物物业业形形态态预

36、计预计入市入市时间时间2010年年预计入市入市类型型2010年年预计入市体量入市体量庆隆高尔夫高层、别墅在售别墅6.5万方坡岭顿小镇别墅在售别墅3.5万方山水天下小高层、洋房在售洋房、小高层二期预计10月左右推出，体量在20万左右，户型与一期基本相似。万方同景国际城恋山洋房.别墅.高层.小高层在售洋房、高层（跃层产品）4月份即将推出同景国际迈上，面积为30-50（13栋建筑，体量约209696），9月份到年底将推出其别墅和洋房体量约10万方正扬集团项目别墅、洋房2010年以后洋房重庆城市建设集团储备土地住宅2012年以后龙湖项目2012年以后鲁能项目别墅、洋房、高层2010年上半年别墅17.6

37、万方（570户）银翔翡翠谷洋房2010年4月洋房6万方静宜项目商业、酒店、高层住宅2010年以后泽瑞地产后续项目2010年左右，目前在准备拿地合计约83.5a单击此处编辑母版标题样式工程面市工程面市时机机市市场客客户竞争争对手均会在手均会在20212021年左右有新年左右有新推量，形成区域推量，形成区域热点效点效应预留留2323月蓄月蓄积足足够客客户面市面市时机：机：20212021年初面市，春交会加年初面市，春交会加强客客户积累，累，5-65-6月开始月开始销售。售。工程工程工程工程进度度工程工程预计20212021年下年下半年开工，半年开工，20212021年年5656月达月达预售条件售条

38、件a单击此处编辑母版标题样式五、工程商五、工程商业思考思考1.1.区域商区域商业市市场现状状2.2.工程商工程商业价价值分析分析3.3.工程商工程商业定位定位4.4.工程商工程商业立面建立面建议5.5.工程商工程商业价格价格测算算6.6.轨道商道商业案例分析案例分析a单击此处编辑母版标题样式区域商区域商业市市场现状分析状分析楼盘售价水平租金水平 面积业态产品层高销售状况同景国际12000-200003040-1000装饰公司、餐饮、二手房、超市；3米-4米共37个商铺、剩3个、共8个在营业长盛花园700020-3040-80餐饮、理发店、小超市、药房、水果摊等7米、顶部预留窗户已售43个、剩4

39、个、共21个在营业世纪花园800020-3030-100餐饮、理发店、小超市、药房、水果摊等6米50个均在营业中上锦花园500020-2540-80餐饮、理发店、小超市、药房；6米在营业商铺3个花街60-10030-1000餐饮、理发店、小超市、药房6米小小结：经营档次不高，多档次不高，多为社区商社区商业性性质，租，租赁水平在水平在20-3020-30元之元之间，局部地段好的，局部地段好的商商业最高可达最高可达100100元元/ /。区域商区域商业配套不成熟，注重自身配套建配套不成熟，注重自身配套建设，做出差异化定位。，做出差异化定位。a单击此处编辑母版标题样式本案商本案商业定位推定位推导主主

40、题题特色特色鲜鲜明、指向明、指向明确的商明确的商业业形形态态。车站、站、轨道交通道交通为本本案提供人流的支撑。案提供人流的支撑。交通的改交通的改变扩大茶园大茶园对外区的外区的辐射能力射能力客流与客流与辐射范射范围区域内商区域内商业档次档次较低，低，配套不成熟。配套不成熟。商商业升升级的可能的可能中心区域，中心区域，轨道商道商业a单击此处编辑母版标题样式人流人流动向与商向与商业价价值分析：分析：重重庆第二第二女子女子监狱轻轨车站站轻轨车站出站出入口入口南馨南馨景苑景苑长途汽途汽车站站小区小区入口入口人流人流动线组织3 32 24 41 1商商业价价值：2 2、3 3 位于位于轻轨和小区入口和小区

41、入口 1 1、4 4人流相人流相对较少少2 2、3 3区域大于区域大于1 1、4 4区域区域a单击此处编辑母版标题样式工程商工程商业业态定位定位重重庆第二第二女子女子监狱轻轨车站站轻轨车站出站出入口入口南馨南馨景苑景苑长途汽途汽车站站小区小区入口入口人流人流动线组织3 32 24 41 1图图三：三：轻轨轻轨出入口出入口图图二：小区、二：小区、轻轨轻轨入口入口图一一:临干道干道主流客群：小区业主辅助客群：周边业态定位：社区配套型（银行24小时服务点、药房、理发店等）主流客群：轻轨车站带来的客流、小区人流、对面车站的自然人流。辅助客群：周边自然人流业态：主题性商业体餐饮、休闲内业态图4:南馨景苑

42、南馨景苑处主流客群：南馨景苑、车站部分人流业态定位：指向性明确的商业体，如餐饮、经济型酒店等附一附一层商商业考考虑引引进超市。超市。a单击此处编辑母版标题样式商商业立面建立面建议方向一：方向一：偏偏简欧欧风格的格的设计，注意，注意顶部、部、廊柱的廊柱的设计，以凸，以凸显工程商工程商业的的品品质。a单击此处编辑母版标题样式商商业立面建立面建议方向二：方向二：融入融入现代代风格，增加商格，增加商业外广外广场的休憩的休憩场所。所。a单击此处编辑母版标题样式轻轨价价值案例：重案例：重庆轻轨2 2号号线u轻轨带来大量人流、客流、商流。u带动沿线土地、房地产、商业和商务等市场的繁荣开展。2005年6月正式

43、运行，89列同时上线运营。形成单向顶峰每小时3万人次的客运能力。住宅物业的价值商业物业价值：形成轻轨名店城等地下商业体业态定位为品牌服饰、时尚用品等，提升轻轨站旁商业价值。区域区域选择选择轻轨轻轨开通前价格开通前价格开通后价格开通后价格增幅比例增幅比例大渡口区域大渡口区域230029001530%佳禾佳禾钰茂茂豪豪俊俊阁1700230020%a单击此处编辑母版标题样式商商业均价均价测算算考虑到工程商业展示性好，车站及轻轨优势；按中心区域的租金水平(60元/100元进行测算，取中等偏上80元/的租金水平，租金每3年递增5%，2021年租金水平为84元/。重庆轻轨车站旁的商业价值增幅按20%预计，工程商业租金为100元/商业总销测算：商业面积：10628，套内面积为101483， 价格区间1500035000元/ ，预计70%销售。预计商业销售均价：万元/年限年限租金租金年租金年租金11003600410537807110.25396910115.7625416713121.550625437616127.6281564595合计24487商业总销金额：约2.5 亿元a